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楼市供求或需两年恢复:一线城市成避风港

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 纪睿坤 北京报道

  楼市分化引发土地市场的分化格局。

  根据中原地产市场研究部数据,截止到目前,北、上、广、深四大一线城市住宅地块的卖地金额高达3275亿,这一数据不仅超过了去年全年的交易记录,也历史上首次突破3000亿元大关,并有望突破3500亿。

  从楼面地价来看,一线城市成交的203宗住宅土地平均楼面价高达11781元/平方米,同比2013年的7571元/平方米上涨55.6%。

  21世纪经济报道记者亦多方调查获悉,和一线城市的全年将创新高相比,三四线城市土地市场较为惨淡,低溢价成交为常态。

  根据中国指数研究院的监测,全国300个城市中三四线称11月的土地仅土地出让金为269亿元,环比减少51%,同比减少79%。

  中国房地产业协会副会长任志强介绍,从全国的地价来看,一线城市地价处于一个快速上涨的过程,二、三、四线城市的地价仍处于下降的趋势。

  谈及一线城市土地市场的量价齐增,中国房地产学会副会长陈国强表示,在楼市分化格局下,受产业、资源、人口导入等诸多因素的影响,开发商都纷纷撤离三四线城市而回归至一线城市。

  楼市供求仍需两年恢复

  根据往年的经验来看,土地市场供应的小年,即是次年楼市成交的大年。

  受房地产市场下行的影响,2014年的土地市场并不乐观,根据国家统计局的数据显示,前9个月,土地购置面积增速持续为负,且在10月才由负转正,同比增长1.2%。

  在住建部政策研究中心主任秦虹看来,这一规律并不会如实反映在2015年的楼市上。

  秦虹介绍,截止到今年10月,商品房销售占到正在施工的商品房面积的比例是历史最低的,不到10%,最高点的时候是16%,这也意味着在建房屋中90%未卖出去。

  在秦虹看来,商品房的供应量很大,卖得少,建得多,全国总的供求关系还是处于偏松、部分过剩的状态,这也意味着,即使出台有利于房地产行业发展的政策,市场的恢复也需要一定的时间。

  秦虹测算,截止到6月份,算全国的供求关系,大概

  各地推地积极性大增

  值得一提的是,临近年底,各地的推地积极性大增。

  一线城市北京、上海在过去的11月迎来土地市场的供需两旺,也在12月加大推地力度。

  根据北京市土地储备中心资料, 12月北京将继续推出6宗土地挂牌出让,光是起始价就达到了近140亿元。

  与此同时,上海12月份将推出34幅经营性用地(剔除工业用地及动迁安置房),合计出让面积123.32万平方米,起始总价达到177.9亿。

  根据中国指数研究院的监测,12月首周(12月1日-7日),40个主要城市土地推出量环比增加77%。

  三四线城市也不例外,以济南为例,12月首周,济南市国土局分2批推出22宗国有商住建设用地,总面积达2048亩,力度之大,十分罕见。

  长沙12月也有18宗土地挂牌截止,土地总出让面积为1626121.85平方米,环比上涨673%;挂牌出让的起始价达47.92亿元,环比上涨164%。

  “一方面在一系列刺激消费的楼市新政出台后,楼市趋稳,房企拿地的积极性增加,地方政府也希望抓此窗口推地。”张大伟介绍,另一方面,和上市房企赶跑年度销售任务一样,地方政府年底前推地也有完成供地任务的要求。

  不过,这也存在一定的矛盾,“从分类调控和稳定市场的角度,库存量大的地方要减少供地,去库存。”上海易居房地产研究院研究员严跃进如是介绍。

  中房协名誉副会长朱中一也表示,年底至明年的一个重要时期,楼市的一个重要方向即是消化和盘活存量,以稳定市场。

  在解释当前楼市存在的差异化过剩时,秦虹称,和2010年后地方政府的土地财政的推波助澜有很大的关系。“2010年之后,地方政府上了很多基础设施的项目,需要大笔资金,房价贵的地方,卖高价地,地价低的地方,多卖地,提高容积率,多收资金。土地供应大幅度的增加,容积率大幅增高,如此也导致供给量在2010年后出现了快速增长的状态。”

  严跃进认为,虽然商品房销售在一系列新政下相比前三季度有所恢复,但供应量也在同步恢复,这也将在一定程度上减少去库存的周期。

  “当然,从地方的角度说,土地作为重要的财政来源,一旦减少供应和成交,地方的财政收入也骤降,并将直接影响地方的工程和债务情况。”严跃进认为,长期来看,应该抓紧推进诸如房地产税改革等楼市调控的长效机制。

  作者:纪睿坤
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