朱中一：房地产进入新常态 面临大调整

　　“虽然公报里没有直接提房地产，但是公报里很多内容都跟房地产有关系。比如经济的新常态，增长速度由高速向中高速转变，房地产也是一个换档期，房地产也面临着结构的调整期。”2014年12月14日，中国房地产业协会名誉副会长朱中一在“三亚·财经国际论坛”上如此表示。

　　今年的中央经济工作会议对房地产只字不提，对此，朱中一认为，这表明房地产进入了一个新的常态。虽然公报没有直接提房地产，但公报里很多内容都跟房地产有关。

　　朱中一表示，中国的经济增长，从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，这跟房地产的关系很大，如稳增长、调结构、惠民生、防风险，跟房地产都有关系。将来对房地产的投资，不一定像过去要求那么高，更多的是要尊重房地产自身的规律。

　　城镇化跟房地产也有千丝万缕的关系，城镇化必然要跟房地产协调发展，既不能滞后，也不能超前，超前就成了造城运动，造成了资源、能源的浪费。朱中一进一步提到。

　　朱中一认为，要促进房地产的持续健康发展，今后的任务更加艰巨，既要做好当前存量的消耗工作，又要打好基础性的工作，为中长期发展做好准备。

　　以下为朱中一部分发言实录：

　　苏琦：朱会长，您怎么看这次中央经济工作会议特别淡化房地产？

　　朱中一：在公报里没有提房地产，作为我自己来说，很高兴。因为在公报里提的过多对我们压力还大，不提，确确实实表明房地产进入了一个新的常态。但是公报里面没有提，并不等于领导讲话里没有讲。因为领导讲话现在还不知道。这是第一。

　　第二，虽然公报里没有直接提房地产，但是公报里很多内容都跟房地产有关系。比如经济的新常态，增长速度由高速向中高速转变，房地产也是一个换档期，房地产也面临着结构的调整期。更重要的一点，咱们国家的经济增长，从要素驱动、投资驱动向创新驱动转变，这跟我们房地产的关系又很大。将来对房地产的投资，不一定像过去要求那么高了，更多的是要尊重房地产自身的规律。比如稳增长、调结构、惠民生、防风险，跟房地产都有关系，在稳增长里，起码有几块涉及到房地产的，比如保障房的问题，将来肯定在有关政府机关的工作里涉及到。培育新的经济增长点，调结构的问题，包括前段时期，克强总理也讲到了，怎么样发展一点旅游消费、养生养老的消费，这跟我们新的业态又有关系。

　　这次公报里提到了区域库存的问题，房子泡沫的问题，现在客观上不少的城市或不少的企业库存量比较大，这就涉及到去库存和防风险的问题。再比如说，转变发展方式，发展绿色经济问题，过去传统的行业，资源能源消耗都比较大，怎么样通过信息化、智能化来推进建筑行业的现代化，确保工程质量和安全问题，这个问题是一个长期的工作。

　　再比如说，提到了要科学地进行调控，科学进行调控对房地产来说，将是一个很重要的课题，就是怎么样在尊重房地产发展规律和地区的参与性的情况下，更好的实施分类调控、分级施政，从而完善分类调控的房地产的这么一个体系，我认为这项工作还是很重要的。

　　再比如说，推进改革的问题，城镇化的问题，城镇化跟房地产是有关的，城镇化必然跟房地产协调发展，既不能滞后，但又不能超前，超前就成了造城运动，造成了资源、能源的浪费，甚至造成了风险的加大。

　　通过改革要建立一些制度，这就涉及到了土地制度的改革，金融制度的改革，财税制度的改革。虽然公报里没有提房地产，但仔细来解读的话，基本上很多内容跟房地产都是有关系的，而且要促进房地产的持续健康发展，可能今后的任务就更加艰巨一点，既要做好当前的存量的消耗工作，又要打好基础性的工作，为中长期发展做好准备。

　　苏琦：朱会长，房地产商帮助地方政府发展了这么多年，养了一堆孩子，接下来要怎么处理呢？有地方债，融资平台也在清理，也有很多空置的房子，结合“十三五”的规划，您对这块有些什么想法？

　　朱中一：下一步政府肯定会更加尊重房地产的规律和地区差异性的特点，更加实施好分类调控的体系。因为房地产在地区的差异性越来越大，有些地区确实由于存量多大，企业的日子很难受。但有些地区，需求还是摆在那儿的，下一步还是要继续按照原来的思路比较控制规模吧。作为中央政府，肯定是要更加实施好分类调控、分级施政的体系。

　　苏琦：讲到房地产税和不动产登记，前一阵说的上海、重庆不再扩围，先登记，登记完了再立法，是这样的顺序吗？

　　朱中一：我谈一下个人的观点，作为不动产的登记，个人的租房信息联网，实际上发达的国家这些工作都是有的。发达国家精细到什么程度呢，这个房子即使你自己的，什么时候买的，什么时候装修的，装修的时候有没有动主体结构，它都有非常详细的记录。因为只有了解清楚了这个家庭，才能更加精准的制定房地产的政策。我们1986年搞了住房普查以后，就没有做过，家底不清就很难制定很精准的政策，所以，我认为这是很正常的。

　　房地产税和房产税不同，国家现在考虑推进的房地产立法，首先是对现有的房地产各种税费进行清理，合并同类项，合并好了以后，要减税种、宽税基的原则重新设置那些税。我们现在大家反映流转环节的税多，将来肯定减少流转环节的税。

　　房地产的立法，我是很主张的，因为我在法规司待的时间很长，我跟全国人大和国家有关部门一直提这个建议，要把房地产立法的过程作为一个形成共识的过程，现在全国人大也好，国务院的有关部门也好，都在抓紧考虑这项工作。现在也在抓紧推进。我自己理解在房地产税立法的基本思路形成以后，应该及早的征求意见，把这个立法变成一个公开立法的过程，这样民众也有时间准备，这可能对促进房地产市场的平稳健康发展是有好处的。另外，对培育和发展二手房市场和租赁市场也有好处的，这个过程更加公平一点，更加公正一点，更加透明一点，这可能是政府要考虑的问题。这些工作政府肯定会推进，至于具体时间和日程表是有的，可能在两三年里完成这些事情。这种政策最核心的问题是了解家底，不动产登记核心是根据物权法的，只有确权的才能受到法律保护，当然还有其他的作用，包括炒房的问题，促进住房的资源更加合理公平的分配问题，等等。对市场肯定有影响，但是对市场的影响，只是说更加能够促进的平稳健康发展。

　　苏琦：朱会长，我有一个问题，潘总讲到如果登记会把一些存量给逼出来，就这块的总量大概有多少，我们还不是很清楚。但是，在我们没有摸清家底的情况下，前几年也推出了每年1000万平米的保障性住房的计划，这两者之间又应该怎么协调呢？

　　朱中一：这个家底摸清楚了以后，政府要制定好重要的发展规划，这个过程中必然会考虑保障和市场的关系，过去讲的市场归市场、保障归市场，比如我现在市场库存更大了，能不能政府收购一些合适的房子作为保障房的房源，政府就少建一些。比如明年是十二五规划的最后一年，按照3600万套，政府肯定要完成，但是不是再建600万到700万套，我看不一定。如果通过政府收购的房源来解决，就不一定修建那么多了。另外，在十三五的时候，保障房肯定是要做的，但实现形式可以更加灵活多样，可以通过货币补助的办法，可以通过政府购买合适的保障房房源的办法，机制更加灵活一点。

　　朱中一：新经济，新常态，新平衡，对房地产来说，最核心的就是前十几年部分强调了房地产是支柱产业的问题，今后的房地产的地位和定性，房地产应该是一个基础性的产业。就像冯总说的，人们住离不开房地产，人们办公离不开房地产，不管怎么样，都离不开房地产，关键是我们怎么样经营好房地产，这是重要的。房地产是个永恒的课题，关键是在新经济、新常态、新平衡的状态下，用创新和改革的理念把它做好。

　　2014三亚•财经国际论坛由中国国际友好联合会主办，《财经》杂志承办，中国友谊促进会为支持机构，于2014年12月12-14日在三亚海棠湾喜来登度假酒店举行，主题为“新经济 新平衡”。

　　（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）