去库存仍是主旋律
⊙记者 姜隅琼 于祥明
临近年底，记者深入杭州、南京等楼盘实地考察调研。从一手的数据来看，在“首套房”认定标准放松，以及央行降息等利好刺激下，长三角部分地区的楼市隐显回暖，主要表现在成交量的上涨。当然，从另一个层面来看，楼市全面回暖为期尚早。
成交渐显回暖之势
“就在刚刚过去的上一周，上海的商品住宅供应环比大幅上升，成交量价齐升。”中国指数研究院常务副院长黄瑜向上证报如是说。
据中国指数研究院统计，上一周上海商品房市场有30个新上市项目，新增供应面积为98.27万平方米，环比大幅上升112.89%，其中推出商品住宅项目共13个，新增商品住宅面积39.01万平方米，环比大幅上升158.52%。与此同时，当周上海商品住宅成交27.67万平方米，环比上升11.62%，成交套数2254套，环比上升7.13%。价格方面，本周商品住宅成交均价为29458元/平方米，环比上升4.29%。
杭州楼市虽然不如上海回暖明显，但楼市成交走势平稳。据统计，上一周杭州市共成交商品房2755套/29.28万平方米，成交走势相对平稳，成交套数微幅上涨0.33%，面积则下降1.78%。其中，商品住宅共成交2337套，共26.14万平方米，环比分别下降4.88%/5.90%。
值得关注的是，“上周杭城商品房库存量开始出现下降，年底去库存仍是开发商面临的大难题。截至2014年12月21日，杭城可售商品房累计148858套/1774.15万平方米，可售套面数环比分别下降1.935%/0.190%。”黄瑜说。
上证报记者在调研中了解到，今年1-11月杭州主城区商品房成交量在8月后有明显爆发，除了传统低点2月份，上半年成交均数在2250-2700套，进入8月以来，限购放开后成交量激增至3960、4502、5539套和4755套，涨幅逾60%。
金隅集团下属的金隅嘉业杭州分公司的销售曲线和杭州整体一致，从8月份开始明显上扬，下沙“观澜时代”楼盘8月份去化84套，而此前的7月销售才8套。
金隅（杭州）公司总经理吴建新告诉上证报记者，“三季度浙江经济明显好转，以外贸公司老板为代表的企业主资金都被绑架在房地产上，特别是限购政策取消后销量接近翻番，市场回暖明显，杭州周边约2万套的刚性需求被激活。”
南京楼市上半年迎来“暖冬”。数据显示，上半年成交量比去年下降25%-30%， 9月、10月限购放开，公积金贷款等一系列利好政策出台后，11月楼盘低开，销量重新回升，整体均价持稳，。
“今年在楼市下调的大背景下，中央政策以稳为主，各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。”复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长陈晟说。
明年仍有变数
2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。但在一系列“松绑”政策作用下，楼市略显好转。长三角楼市就是全国楼市的一个典型代表。但是，2015年长三角楼市何去何从，仍有变数。
陈晟向上证报表示，2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，1-11月全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%；整体出让金降幅超两成，包括上海、杭州在内的十大城市占比则显著提高，“这无疑会促使未来长三角的住房供应量减少，由此为楼市回暖增加砝码。”
但是不能否认的是，“2014年房地产市场量价下行，库存高企，去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。只是，北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存。”陈晟说。
数据显示，杭州每年新增人口7万人，新增刚性需求5.5万-6万套，供应通常在8万套左右。如何解决偏宽松的供应，吴建新认为新的增长点在城镇化。“以杭州为中心的长三角3小时高铁经济圈已经实现。区域联动后，制造业转移，长三角经济带对区域整体拉动有帮助，特别是上海自贸区建设，一部分产业分流，物流、产业建设跟上。”他说。
金隅嘉业南京分公司市场营销经理贺天啸也认为，目前南京库存去化周期10个月，略高于8个月的正常周期，明年主旋律仍是去库存。“所有能想象到的知名开发商都进入南京了。明年很多新盘上市，价格战不可避免。公司明年5月新推的楼盘紫京府，虽地处河西核心区，也只定价约3万，与周边存量楼盘价格持平，还是基于控制总价的抗风险策略。”他向上证报记者介绍。
“不可否认，降息确实能够释放出一部分购房需求，重建市场的信心，但真正影响房地产市场的还是供求关系。今年的形势与以往有本质上的区别，过去是住房供应短缺的时代，房产市场整体上处于高增长周期，即使不降息，需求依然十分旺盛，降息仅仅是促进购买力的加速释放。”新城控股高级副总裁欧阳捷说，楼市“白银时代”将是“新常态”，对此开发商要有心理准备。
作者：⊙记者 姜隅琼 于祥明 (来源：上海证券报)
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