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本报记者 赵晓悦 北京报道
宏观上看，2014年是房地产销售的小年，整体销售较去年更低。不过，市场仍旧维持了近7万亿的销售额，为中国历史上第二高，尤其在最后两个月有一定起色。大小年是正常的，地产市场接下来还会保持一定的增量。
地产增量市场向存量市场的转移，是进一步的趋势。比如存量物业的改造运营，在一线城市核心地段已经出现了苗头；同时，房地产行业的主题地产，如养老地产、旅游地产等概念正在显现。但至今，这些主题地产都在探索当中，还没有清晰成型的运作模式和盈利模式，相当于十几年前住宅发展初始阶段的状态，未来可能会有相当的放量。
同时，房地产市场正在经历城市分化和企业分化：从一线城市到四线城市，冷热不均差异巨大，资源向一二线城市核心地段倾斜，三四线城市房市低迷；房企100强占据了全部市场份额的40%，剩下9万家房企分摊60%的市场。基本上，一个大的房地产企业可以顶上千家中小企业。这意味着龙头形成，强者愈强的势头明显。
基于以上研判，我们的地产基金历来强调对风险的控制和把握，尤其是投资和投后的专业把控。具体而言，鼎信长城制定了“四优投资标准”。
第一，城市的选择。从经济排名靠前的城市中，选定了15个供需相对均衡的城市，包括北京上海郑州重庆合肥苏州南京深圳广州等；
第二，房企的选择。房企100强是我们主要的合作伙伴；
第三，地段的选择和拿地的时机被看作好项目的标准。地段是抗风险的核心要素，选地位置不能太偏。从现在开始往后半年，是比较好的买地时机—当经济不是太景气的时段，获取土地的主动权更大。
第四，投资与风险控制标准。
相对而言，地产股权投资对管理机构的要求更高。国内目前能做纯股权投资的机构很少，大部分都是因为专业度的不足。未来也只会有极少数的基金管理公司能够做到。但是，股权投资一定是未来有价值机构的必由发展之路。要做到这点，必须逾越两大障碍：立体化人才缺乏、资金难找。而当前，鼎信长城正在尝试多元化的募资渠道，LP基本涵盖了各类金融机构。尽管总量不足，但我们还是能感觉到纯股权投资的资金量正在不断增加。
目前有很多PE机构都在尝试做房地产基金，但不得不提出的一点是，泛泛的PE思路和房地产PE的逻辑不尽相同。对于资管的融合，我还是坚持专业的人做专业的事，不是特别赞成行业混搭，因为房地产PE的利润来源更依赖于具体的项目运营。如果一个机构做太多跨界，哪怕是金融行业内的跨界，也会有很多问题超出自己的驾驭能力。PE的核心问题是团队，现在缺的不是钱，而是专业的力量。
作者：赵晓悦
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