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制图/蒋皓明 |
继1月5日招商、华润、九龙仓、平安联合体以86.9亿元摘丰台两地块后，华润、首开、平安联合体1月7日豪气出手，经过53轮竞拍，以86.25亿元拿下“北京史上起拍价格最高”的南四环白盆窑村地块，溢价率22%，折合楼面价3.8万元/平方米一举刷新北京总地价。
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大牌房企联手拿地
白盆窑归属于丰台区，位于南四环，传说是因明清时期为皇宫内烧制青花陶瓷而得名，晚晴开始烧制花盆，解放后窑洞废弃被用作花卉市场。
北京市土地整理储备中心文件显示，丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块（丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期），规划为二类居住及基础教育用地，建设用地面积15.57万平方米，规划建筑面积不大于41.87万平方米。
此前，北京总价、单价双料地王由华嘉胡同地块保持，该地块于2014年8月被华融以74.6亿元总价拿下，溢价率110%，其中商业金融用地的楼面地价高达9.3万元/平方米。
根据出让条件，白盆窑配建建筑面积16.33万平方米的“限价商品住房”及12.26万平方米的“自住型商品住房”，其中“限价商品住房”销售限价为1.7万元/平方米，配建的“自住型商品住房”销售限价也高达2.9万元/平方米。
据中原地产首席分析师张大伟测算，该地块的商品房住宅部分仅为12.34万平方米，楼面价为3.8万元/平方米。
面对白盆窑这个近60个标准足球场大小的“巨无霸”，早前就曾有房企人士对记者估计，如此体量，即便是有实力的央企，也可能不会单独作战，最终的结果很可能是联合出手“吞”下。
对该地块的特点，亚豪机构市场总监郭毅表示，白盆窑地块住宅部分以限价房和自住房为主，且政府限定售价均在同类产品中位于偏高水平，可能对未来项目的周转率提出挑战。此外，她提到，扣除保障房和自住房后，剩余体量过小，可供销售、快速变现的产品也相对有限。
而2014年半年报显示，作为华润集团旗下的地产业务平台，此次参与拿地的华润置地去年上半年合约销售金额约255.6亿元，签约面积229.96万平方米，分别较上年同期下降24.3%和20.0%，按700亿元的年度目标计算，华润置地去年上半年仅完成全年销售目标的36.5%。
北京市场是如此兼具诱惑力与挑战性。1月5日新年土地“首拍”时，招商、华润、九龙仓、平安以史上最大的联合体出现，曾被业内解读为房企在一线城市分担风险、态度谨慎的信号。彼时，华远地产前董事长任志强在微博上评价称：“北京土地市场开门大吉，土地楼面价5万多似乎是常态，溢价50%以上也是常态。”
北京房价进入6万元时代？
昨日又有媒体引述万科高级副总裁、万科北京区域首席执行官毛大庆的表述称，2012年7月至2015年1月，北京公开出让土地中，楼面地价超2.5万元/平方米的地块的就有60余块之多，3万元/平方米以上的也有近30块，多数尚未入市。考虑到税金、利息，这些地块成本比拍得时又有近20%以上的上升。以2015年二季度开始入巿算，标志北京将有近70个以上项目，近百次开盘价格在5万~7万元/平方米以上，且这些地块多在五环或之外，因此标志着2015年开始，北京普通商品房将进入6万元/平方米时代。
地价节节攀升，土地市场也成为强者或强者联合体的游戏。张大伟对1月5~7日两个交易日的土地成交做的统计显示，3日内，北京土地市场成交5宗土地，吸金已经达到了179.3亿元，其中溢价率都处高位，相比2014年有不同程度的上涨，单价、总价地王再次出现。
目前北京土地市场上，挂牌待售的有12宗地块，其中有8宗将在本月出让，这8宗地块中6宗的挂牌起价合计为63.23亿元，另外两宗大体量地块招标出让。张大伟因此预计，这些待售地块整体出让金额将突破100亿元，1月全月土地出让金有望突破300亿元。
对于楼面价接近或者超过房价现象，张大伟认为，随着房企拿地全面回归一线城市，“面粉贵过面包”再次成为一线城市特别是北京土地市场的新常态。
“部分房企对一线城市的住宅地块，再次出现明显的争夺现象，预计后市一二线城市拿地竞争将更加激烈。”张大伟提醒，房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险，但他同时认为，相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险仍低很多。
作者：蔡胤
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