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连续四年销售负增长 恒盛地产或再提私有化?

来源:财经综合报道 作者:时代周报 赵妍

    “远避美国”的剧情推演,让横跨造船和地产两大行业的上海神秘富豪张志熔不得不现身辟谣。1月15日,张志熔现身上海,力证自己没有远走美国。

  在两年多前卷入中海油内幕交易后,张志熔已辞去恒盛地产(00845.HK)的管理职务,但仍为公司最大股东。辟谣后

,恒盛地产的股价跌势稍有缓解,但紧接着出现的那张不尽如人意的“期末成绩单”,再度引发资本市场对其口诛笔伐。数据显示,2014年,恒盛地产销售额仅40亿元左右,为2009年上市以来最低点。

  与同年上市的恒大、龙湖相比,如今恒盛地产的颓败之态令人诧异。除了销售额大幅下滑之外,恒盛地产已出现亏损局面,并多次被评级机构评为“最差内房股”,其中不少国际投资者已对恒盛地产的基本面产生了深深担忧。

  面对外界对其“危机”的猜疑和忧虑,恒盛地产投资者关系部在给时代周报记者的书面回复中称:“面对紧缩市场,管理层会采取保守的态度并使用灵活的手段以确保资金安全。现阶段公司目前各方面运作正常。”

  销售跌入上市后最低点

  1月16日,恒盛地产公布了去年成绩单,结果依旧差强人意。2014年,恒盛地产合约销售额约40.4亿元,合约销售面积约26.89万平方米,同比分别减少44.7%和53.4%。

  这是恒盛地产2009年上市以来的销售最低点。从上市初期的67亿元销售规模,恒盛地产在两年间冲至133亿元的销售高位,年度最高溢利达到36亿元。但其势头从2012年开始转向,到2014年中期仅销售19亿元。

  时代周报记者梳理其历年年报数据:2009-2014年,恒盛地产合约销售额分别为67亿元、126.8亿元、133.2亿元、109.3亿元、73.11亿元和40.4亿元,自2011年起连续四年业绩负增长。

  净利也在直线下滑。2010-2013年,恒盛地产的净利润分别为36.08亿元、22.15亿元、10.8亿元和2.92亿元。2014年上半年,恒盛地产进入亏损状态,半年亏损多达2.21亿元。

  每况愈下的经营局面,让外界扼腕。在2008年前后,恒盛地产一度位居全国房企领先地位,与万科等龙头房地产企业规模相当。而如今万科已迈进2000亿销售门槛,恒盛地产却挤不进任何榜单。

  “此前业绩冲得较高,发展也较激进,但2012年后却急转直下,”恒盛地产某离职高管日前在接受媒体采访时直言,恒盛地产在很多区域所获得的项目都较为优质,但由于资金运作和管理上出现问题,项目运作一直起色不大,人才流失很频繁。

  在2012年这个明显的分界点,恒盛地产开始屡屡错失发展良机。要追溯原因并不难,与当年其实际控制人张志熔突遭中海油内幕交易调查一事,难脱干系。

  有着“上海滩最为神秘的富豪之一”之名的张志熔,在资本市场长袖善舞。作为金融风暴后首批重启上市计划的内地房企,恒盛地产在2009年底赴港上市时,邀得上海实业、远洋地产、中国南方基金以及南丰集团成为四大基础投资者。而包括恒基李兆基、新世界郑裕彤、华人置业刘銮雄、西京投资女掌门刘央等商界名流,也申请认购为其造势。

  恒盛地产盛极一时,张志熔更因坐拥200亿元财富,被列为2011年福布斯中国富豪榜前30位。但这样的辉煌没有持续多久。2012年7月,张志熔被卷入中海油内幕交易一事,其拳头公司恒盛地产和熔盛重工股价应声下跌。不堪舆论压力,张志熔被迫请辞,但公司元气已经大伤。

  曾在政府机构任职的公司高管程立雄,接任张志熔担任恒盛地产主席一职,公司风格愈发谨慎。在12个城市布局30个项目之后,恒盛地产继续吃老本,再无扩张意愿。2013年以来,恒盛地产只新增了上海馨雅名邸一个项目,该项目至今仍迟迟不见开发。

  陷入舆论漩涡的项目,还有很多。根据媒体报道梳理,长春恒盛豪庭项目日前因延期交房遭上百名业主起诉,恒盛南京三汊河项目收购至今5年之久仍未开工。

  “按照计划,恒盛地产原本2009年大量获取的土地,应该在2011年—2012年相继上市。在不少房企纷纷调整价格促销跑量的时候,恒盛地产不为所动。” 房地产评论员严跃进在接受时代周报记者采访时说,管理层不愿大力促销优质项目,又不能快速处理缺乏吸引力的项目,导致恒盛跌入慢周转的陷阱,而固执的定价策略更是加速了它的危机。建筑进度慢、投资者信心消失和融资难度增加由此形成了恶性循环。

  对于慢周转难题,恒盛地产内部不是没有警觉。恒盛地产投资者关系部回复时代周报记者称,2015年,公司将加大上海、南京、北京、天津、合肥等一、二线城市的布局,逐步缩减直至退出东北地区以及三、四线城市的项目布局。同时将加快各项目建设,加大销售力度。

  多家信托深陷泥沼

  销售疲软,给恒盛地产带来扼喉一般的资金压力。截至2014年6月30日,恒盛地产净负债达195亿元,净负债权益比高达107%,远高于行业83%的平均水平。

  这同时也令恒盛地产的资金来源越发狭窄。为了资金缓压,恒盛地产近年来频频借道信托、资管融资。时代周报记者查阅公开资料发现,中海恒信资产管理公司在从去年4月至7月三个多月的时间里,已密集发行了多达10个“多客户专项资产管理计划”,均是与恒盛尚海湾项目相关的融资产品。

  一款名为“中海恒信-民生总营-恒盛尚海湾资产管理计划”,发行总规模高达25亿元,存续期24个月。融资最终将以委托贷款的形式,将所募资金投向尚海湾项目二期建设。包括四川信托、光大信托等信托公司参与了这项资管计划。其中,四川信托更是发行了多个信托计划深度涉入,该融资计划的还款来源为尚海湾项目销售回款。

  此外,中融信托还在2013年发起“融盛一号”信托计划,募集了12亿元同样投向恒盛尚海湾项目。恒盛地产以该项目现房做抵押,为旗下其他公司提供超过5亿元担保贷款,而还款来源依然为尚海湾项目的销售回款。

  而与25亿元、12亿元、5亿元等规模形成鲜明对比的是,据恒盛地产2014年半年报显示,尚海湾项目上半年仅售出1.57亿元。而这仅仅为恒盛尚海湾项目一例。根据《华夏时报》等多家媒体的报道,恒盛地产全国多个项目也出现在不少信托融资计划中。

  外界普遍认为,恒盛地产的偿债风险不容小觑。1月20日,标普宣布将恒盛地产的长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”,展望为负面。与此同时,还将恒盛地产的优先无抵押票据的长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”。

  标普分析师叶翱行指出,恒盛地产将于2015年10月到期的3亿美元优先无抵押票据的再融资风险上升。由于该公司执行缓慢,且销售疲弱,我们预期未来12个月内公司以运营现金流覆盖债务的能力将保持疲弱。

  依旧身为大股东的张志熔,曾打算在2014年年初将恒盛地产私有化,但遭遇香港小股东的抵制。国浩资本在近期发文指出,随着内地房地产市场继续低迷,预计张志熔短期内还可能再提私有化计划。

  2月2日12时51分,恒盛地产发布公告称,于当天一时起停牌,以待刊发有关控股股东提出可能私有化的公告。

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