降准楼市效应：3月份开始显现？

    中信建投地产小组指出，从历史上看，历次降息后，市场成交在1个季度内复苏，随后推动2个季度至4个季度的回暖行情。

　　央行突如其来的降准给楼市打了一针兴奋剂。

　　来自市场的数据显示，去年9·30新政及11月的降息，让楼市成交在四季度快速回升，但进入

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　　在2月4日晚降准公布后，券商分析师和地产研究者们表现兴奋。中信建投便指出，降准将使得接下来的成交快速反弹；明源地产研究院认为降准叠加降息，释放的资金会优先流入楼市。

　　开发商们则没有这么乐观。九龙仓集团副主席周安桥指出，降准并不是要救房地产，其影响不会太大，毕竟很多城市的库存量普遍很大；深圳一大型开发商人士也认为，去年至今的房地产市场状况，是市场自发的调整，也是楼市回归常态的表现，降准不会改变房地产市场内在的发展趋势。

　　利好开发商及购房人

　　据众多业内人士估算，本次降准将释放6000亿以上的流动性。明源地产研究院人士预计，本次从银行释放的流动性将有相当一部分会通过房地产开发贷、经营性物业抵押贷款，甚至银团贷款等多种形式，最终流入房地产市场。

　　实际上，今年以来，房企拿地积极性已明显上升。中原地产市场研究部数据显示，今年1月份以来，一线城市合计成交土地58宗，成交金额达到了530.9亿，相比去年12月的378亿上涨了40.3%。而溢价率则达到了28.6%，这也是2014年1月以后的溢价率最高点。

　　地产龙头万科最新公布的数据显示，公司1月份新增土地7幅，总金额为68.83亿元，创半年新高。

　　而对于购房者来说，虽然在去年11月底盼到了央行降息，但截至今年1月底，北上广深一线城市的各大银行首套房利率折扣降幅并不大——除了仅有一家银行实行8,8折以外，其余银行均为9.0-9.5折利率。

　　明源称，降准后，预计未来一段时间内，各地银行的房贷利率放松程度会进一步加大，主流折扣或将重回8.5折时代。

　　一季度成交或反弹

　　中信建投地产小组指出，相对于其他行业，房地产行业是降准的最大受益者。因为降准所带来的银行系统授信额度提升是实实在在的，而且从去年四季度开始，银行系统对房贷已开始变得积极。在未来降准降息周期延续的预期下，行业流动性仍存在改善空间。

　　从历史上看，历次降息后，市场成交在1个季度内复苏，随后推动2个季度至4个季度的回暖行情。分结构来看，重点二线城市具备更强的弹性。

　　事实上，自9·30央行房贷新政以来，楼市成交逐渐企稳回升，一二线城市纷纷创下2014年高点，甚至同比有所增长。2015年1月成交环比有所回落，但这主要是季节性因素影响，因为年末是房企销售的高峰。目前市场成交仍处于较好的阶段，一线城市成交量1月同比大幅增长55.03%，二线和三线城市也基本与去年持平。

　　中信建投由此认为，随着春节后开发商推盘力度的加大以及宽松政策的逐步落实，楼市有望迎来一波明显的反弹。

　　广州寒桐咨询总经理韩世同对降准的效应表示担忧。他说，降准的确会给楼市带来成交量提升的利好，但是成交量的回升，必然会导致开发商提价。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，降准后，立即涨起者是股价，逐渐涨起者是房价。

　　但韩世同认为，去年四季度以来的楼市回暖，带来一、二线城市成交量放大的效应，要强过三、四线城市，因为现在开发商都回到一、二线城市来发展，这个市场支撑力要远远大于三、四线的城市。

　　1月份54个城市的成交量，平均下调了22%，跟去年同期相比还是有所增长，但是环比跌幅非常大，尤其是一线城市，北京跌了五成，上海跌了四成多，广州跌了三成，这种状况说明目前市场的环境不太支持加量急涨。如果要追求价格的上扬，成交量普遍会回落。这是一个矛盾。

　　韩世同认为，目前经济普遍下行压力很大，现在不断出台政策，是要减缓下行的压力，楼市会不会全面回暖或者是全面触底回升，仍有待观察。

　　楼市政策仍将宽松

　　中信建投认为，从政策角度来看，降准降息最重要的意义在于体现了新常态下的楼市管理层思路：在“稳增长”中房地产投资的重要性依然不可替代，“托底”思维下房地产行业管理路径将体现为“不干扰、不避讳”。其中，“不干扰”指代限购限贷等政策退出，而“不避讳”则明确货币政策调控的全面性。未来房地产业除了在流动性层面获益，在行业政策角度仍存在改善空间。

　　中原地产研究总监张大伟表示，2014年以来的房地产的支持政策明显可以分为三轮，第一轮是各地的松绑限购政策；第二轮：央行的限购政策调整及降息；第三轮：各地纷纷发布的回购余房，购房补贴及央行的再次降准。

　　从各地看，到目前为止已经有多地发布了支持楼市的地方补贴政策。土地财政依赖仍在，2014年下半年以来，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南及宁夏等省积极出招托市；而北京、上海作为全国最重要的两大一线核心城市，均在第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整。

　　张大伟预计，2015年，房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府可能还将出台税费减免，购房补贴等多种支持政策。

　　中国指数研究院人士指出，房地产高库存压力下，市场信心仍显不足。各个城市的库存压力持续加剧，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，部分三四线城市的土地库存去化周期更是接近5年。

　　而降准降息组合效应将持续显现，房地产库存压力将缓解。此次降准将进一步明确购房者预期，加快推动各类住房需求入市，缓解各地高库存压力。但基于春节临近影响，预期政策影响将在3月份开始逐步显现。

　　张大伟指出，长期来看，我国房地产市场将逐步告别过去住房商品化初期的高速发展阶段，且随着购房适龄人口峰值的即将回落以及劳动力人口总量已经回落，市场发展出现趋势性变化不可回避。