一辆大巴载着满车归乡之人呼啸而过,尘土飞扬间,道路两旁的楼盘和硕大的促销广告牌依然醒目:“0首付,1818元/平方米起抢豪宅”、“在外工作忙,回家买套房”。
这是春节期间赣西小县城芦溪的景象。与一年前相比,这里的楼盘并没有增加,但房价却“稳中有降”,有的甚至降了30%。
“这几年县里新开的楼盘太多了,供大于求,房子卖不出去,开发商急于套现。”居住在芦溪县城的周帆告诉《第一财经日报》记者,即将实施的不动产登记制度也对当地的楼市产生了影响,一些拥有几套房的人开始抛售手中的房产。
黄金期的膨胀
2013年底,在外工作的陈宇(化名)回芦溪县城买了一套新房。他的老家在其他乡镇,准备回家创业,在县城拥有一套居所成为必然的选择。
芦溪是一个人口输出较多的县城,像陈宇这样的外出务工人员成为了楼盘销售的一大目标群体。
对于他们来说,故乡是最终的归宿,无论在外工作多好,在老家拥有一套房产即是对家人的交代,也是为自己找一条退路。因为大城市房价太高,要想在大城市落脚不易,不如在老家买套房备用。
陈宇买房的那一年,恰巧是芦溪楼市的黄金期,他购买的新房价格约3700元/平方米,这是芦溪房价的高位。
可以说,芦溪的房地产发展与全国的房地产发展走向吻合。2013年,全国的房地产销售面积达到顶峰,芦溪的在售楼盘、新建楼盘也在这一年井喷。
记者春节期间实地走访发现,2013年芦溪在售的楼盘有怡和园、半山豪园、时代经典等六个,还有一个新建的楼盘。而在2010年以前,芦溪县城的在售楼盘只有一到两个。
这些楼盘的建筑面积一般都在10万~20万平方米左右。而2013年新开的半山豪园可谓是芦溪的“超级大盘”,占地300亩,建筑面积42万平方米。这在一二线城市很常见,但在芦溪还是很少见的。
记者粗略估算,上述7个楼盘规划建筑面积逾110万平方米,这还不包括一些更小型的楼盘。
110万平方米在芦溪是个什么概念?根据芦溪县政府的官方数据,过去几年,芦溪每年的商品房销售面积在12万平方米左右。按此计算,上述楼盘的供应量足够芦溪消化9年。
开发商扎堆开发的一大动力在于芦溪楼市近几年的扶摇直上。
芦溪县政府官方网站资料显示,芦溪在2011年~2013年的房地产销售数据呈现出稳步增长的态势,全年新建商品房销售面积分别为13.26万平方米、12.36万平方米、14.36万平方米;销售金额分别为2.73亿元、3.71亿元、4.53亿元;销售均价更是“大跃进”,2011年还是2058元 /平方米,2012年大涨46%至3001元/平方米,2013年微涨至3154元/平方米。
降价、抛售潮
然而,2014年全国楼市萎靡不振,供过于求的芦溪也未能幸免。
这一年,芦溪的新建商品房销售面积、销售金额均出现了一定程度的下滑,分别同比2013年下降了14.7%、12.8%。
“现在房子很难卖了,外出务工人员回来看房子的很多,但实际成交率很低。”芦溪时代经典的一位置业顾问对记者说道。
房子越难卖,促销就越卖力。无论是在县城,还是县城通往各个乡镇的公路上,抑或是乡镇集市上,到处都充斥着楼盘促销广告。
在芦溪某乡镇经营商铺的王云说:“每逢赶集(乡村传统集市),县城里的楼盘就会来发传单,鼓动大家进城买房。”
其实,对于偏远一些的乡镇人民来说,能够进城买房是一件非常有面子的事,很多乡镇的老师、公务员都会在县城买房,工作日在乡镇,周末回县城。一些经营商铺的老板也会选择在城里买房,把小孩送到城里读书。但这类需求毕竟是少数,有耕地的农民并不愿进城。即便要进城,他们也更愿意选择更高一级的市区。
最直接的促销是进行大幅度的降价。2014年芦溪的新建商品房销售均价3224元/平方米,虽然比2013年微涨,但实际情况可能正向着糟糕的一面发展,一些楼盘的价格已经跌至2000元/平方米以下。
比如,现代·一品人家打出了“0首付,1818元/平方米起抢豪宅”的广告,相比开盘时的价格下跌了30%。时代经典拿出两栋楼进行春节促销,均价2000 元/平方米,相比2013年9月的价格2998元/平方米下跌了33%。而当地最抗跌的半山豪园也由最高时的3700元/平方米左右跌至3300元/平方米左右。
“县城人口有限,供过于求,房价再低都很难卖出了。”周帆告诉记者,在县城,大部分人都有自己的房子,新楼盘的主要销售对象就是乡下进城的公务员、老师、医生、商人,但这部分需求有限。一些人手头甚至有好几套房,过去光景好,买来投资,但现在行情差,加上要进行不动产登记,他们便开始抛售—先在亲朋好友中消化,消化不了的就自己挂出小广告出售。
这个说法得到了陈宇的印证,他身边有一些公务员朋友正在卖房,一是担心反腐,二是怕要收房产税。
二手房的抛售进一步加大了供应量,开发商资金回笼慢,开发进度也开始变得缓慢。一个楼盘项目原本要在今年7月完工,现在却要拖到9月,而周边承诺的配套设施也尚未建好。
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