佳兆业从冠军到破产仅两年 政商关系成重要原因

　　从冠军到破产重组仅两年

　　佳兆业危局警示录

　　法治周末见习记者 沈佳苗

　　在2014年中国房地产企业百强榜排名第17位的深圳房企佳兆业集团(以下简称佳兆业)如今走到了债务重组的境地。

　　即便如此，佳兆业重组之路也不是一帆风顺。

　　“融创国际投资有

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　　上海易居房地产研究院研究员严跃进对法治周末记者说：“目前很多信托和银行其实开始反思，对于信贷等层面的流程规范在强化。同时对于此类资金的运用以及安全性有更大的关注程度，当然这主要是针对中型房地产企业而言的。而对于中小房地产企业而言，要意识到行业淘汰的机制在不断强化。”

　　财经评论员刘艳对法治周末记者表示，佳兆业发展的过程正形象地描绘出近些年中国房地产企业的发展历程，这其中有很多值得目前中小房地产企业借鉴的地方。

　　佳兆业危局

　　资料显示，佳兆业成立于1999年，是一家深圳本土家族地产企业，由郭英成、郭英智、郭骏伟三兄弟成立，并于2009年12月在香港联合交易所主板上市。

　　佳兆业曾是深圳的龙头房企。2013年，佳兆业首次取代万科，以压倒性的优势成为当年深圳市新房住宅成交量、成交金额双料冠军。

　　“佳兆业之前能够快速提升市场规模，在于几个驱动力。第一是因为佳兆业的业务聚焦旧城改造层面，迎合了当时城市快速发展的需要。第二是相对低廉的开发成本。第三是佳兆业对于烂尾楼收购有比较好的经验，这使得其能够通过持续性的物业经营来寻找盈利点。”严跃进对法治周末记者分析。

　　根据2014年各大房地产企业的半年报显示，许多大型房地产企业的毛利出现了大幅下降，其中不少都降到25%以下，万科达到了21.9%，而佳兆业的毛利却高达40.3%。

　　到了2014年年底，形势突然急转直下。

　　2014年12月，佳兆业在深圳多处楼盘被地方政府“锁盘禁售”，而该行为直接导致了佳兆业股价当日一度下跌19.76%。

　　业内人士向法治周末记者指出，此举成为了佳兆业危局的开端。“没有一家房地产企业能够在其回款被封锁一月后存活下来的。”

　　危机的爆发或许早有先兆。据媒体报道，2014年10月17日，称佳兆业主席郭英成被扣查，随之而带来的是佳兆业股价随即急跌7%，尽管之后官方称其为假消息。

　　而就在佳兆业被发现其房源禁售后的几天，佳兆业曝出了大股东郭英成家族减持和郭英成辞任的消息，自2014年12月31日起生效。

　　而这也直接触发了佳兆业未能履约与汇丰银行的融资协议。因为这笔4亿元的贷款连同应计利息本应于郭英成辞任生效当日偿还，但在辞任正式生效之日佳兆业未能按时偿还该款项。

　　2015年新年之后的佳兆业被破产重组的消息更是甚嚣尘上，但最终其在今年的3月2日晚间披露了债务重组的计划，这也是融创收购佳兆业的前提条件之一。

　　佳兆业公告显示，建议的境内债务重组计划涉及包括结欠银行债务、非银行金融机构债务，合共计人民币479.71亿元，占境内外宗计息债务总额650.09亿元的73.79%。

　　看上去融创接手佳兆业是板上钉钉的事情，但现实却远没有那么如意。“针对目前停滞的债务重组计划，关键点在于地方政府即深圳地方政府能够出来做一个担保机制，从而熨平此类投资者的恐慌心理。”严跃进对法治周末记者表示。

　　韩长吉对法治周末记者说：“佳兆业进行债务重组是为了避免破产清算的境地，通过重组，努力维持公司正常运营，让各方投资者损失降到最小，同时有利于稳定就业并继续原有项目建设。”

　　“佳兆业近来风波已经严重影响到公司的正常运营，不管是公司内部管理层的稳定性，还是公司销售业绩，均面临严重挑战与威胁。该重组计划推行后，佳兆业未来在建项目的利润或将削弱，公司原有发展战略无法实施，现金流有资金链断裂的风险。”韩长吉向法治周末记者分析。

　　政商关系与外债资本的运行成重要原因

　　佳兆业缘何落到这般境地？

　　多位业内人士在接受法治周末记者采访指出，政商关系成为了佳兆业困局的重要原因。

　　“在国家反腐的大背景下，此类企业过去有很多开发环节不透明的现象，实际上也确实有操作不规范的地方。即此类旧改项目的主导权在地方政府手中，对于相应的土地资产等进行估价是有一个可谈判的空间和余地的，这也往往是城市地方政府寻租的一个好借口。此类企业也默认了这样一种模式。但很显然，这和市场公平竞争确实有很大的违背。”严跃进对法治周末记者表示。

　　刘艳对法治周末记者指出，促使佳兆业兴衰的原因其实都是来源于其对外债资本的运行情况。

　　“佳兆业此前没有通过开发、销售房地产这种内循环方式来解决现金流问题，而是通过向非金融机构、银行等渠道这种外循环方式来筹措发展资金，快速地扩大其规模，因此在当时的确使得非常多中小房地产企业羡慕。”刘艳对法治周末记者说。

　　接着，刘艳对法治周末记者分析，但是这种外循环方式如果一旦出现楼市不景气、购房者预期下降、国际金融资本市场下行压力比较大时，佳兆业所需承受的压力就很大。

　　据克而瑞研究中心的一份研究报告指出，去年三季度，房地产行业净负债率在100%高位上环比企稳，而不同规模的房企显著分化。总体上，大型房地产企业负债率和负债结构全面优化，但中型房地产企业负债率继续恶化，小房地产企业净负债率在高位徘徊。其中，中粮地产、华侨城、金融街、金科等15家中型房地产企业净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房地产企业净负债率109%，环比微增1个百分点。

　　“现阶段的房地产行业不是大鱼吃小鱼的时代，而是快鱼吃慢鱼的时代。”刘艳对法治周末记者分析道。

　　刘艳向法治周末记者指出，佳兆业没有做到像万科那样严格把握风险控制，说明他的财务杠杆管控存在极大的问题。其次，他又没有做到恒大集团那样精细化的管理方式，一味地只通过举借外债的方式来扩大规模。“这两点显然都是不符合房地产行业现阶段的发展趋势。”

　　或引起房地产行业并购潮

　　“作为深圳地区较大的房地产企业，佳兆业现有资源储备和实力依然强势，融创入主后，对自身而言，有利于自己打入珠三角地区，开拓深圳、广州地区市场；对于原有的房企格局而言，佳兆业大而不倒，后入者融创也充满狼性，无疑增加了一个强有力的竞争对手，当地中小房企面临的挑战或更大。”韩长吉对法治周末记者表示。

　　业内人士向法治周末记者分析，佳兆业困局很有可能会引起连锁反应，增加中小房地产企业的海外融资成本。

　　中原地产的一份报告(以下简称报告)显示，2014年前10个月，10家标杆房企共计融资1111.5亿元，相当于2013年全年融资金额的85%，其中海外融资规模达740.14亿元，占融资总额的66.6%，而国内融资占比仅为33.4%。

　　“万科于2014年11月发行了总额为18亿元的3年期中期票据，市场评估其发行利率可能仅为6%，但港股上市房企——龙光地产此后发行完成的2017年到期的美元优先票据的利率却高达9.75%。”报告显示。

　　但是严跃进则认为，从融资角度看，关键要看企业自身经营业务是否稳定且有大的增长率。若通过兼并收购后能够实现企业土地资产规模增加、企业客户群规模的增加、企业盈利机制的革新，那么从海外融资角度看，也能够利好投资者，并且降低融资成本。

　　因此，业内人士也向法治周末记者分析佳兆业困局可能引起房地产行业的并购潮。

　　“现在房地产中小企业的发展不是外延式的发展，小型房企可能会在市场竞争中将空间腾出来给大型房企。”业内人士向法治周末记者指出。

　　严跃进对法治周末记者分析，对于中小房企而言，主动和别的房企进行合作，防范因为企业规模过小而被淘汰的风险，是此类房企必须意识到的。另外，在目前新型城镇化的发展过程中，市场机遇依然存在，关键在于看准市场。对于传统领域不建议进入，否则优势不大。而对于一些中小城市而言，若能主导一个城市的大盘，反而可以有较大的市场空间。

　　“企业之间的并购概率会继续加大，出现两类模式。第一类是不同规模的企业会有一个兼并潮，如强强联合、强弱联合等。第二类是企业之间的纵向兼并，即出现对上中下游产业链进行合并的做法，而不是简单的房地产开发环节。”严跃进向法治周末记者分析道。