房地产利润收窄 大集团争相多元化谋突破

   2014年房地产市场行情的低迷，直接将负面影响传导到各家企业的经营数据上，哪怕连续高速增长的多家地产航母级企业也无从幸免。

　　Wind资讯截至24日的数据显示，A股中已披露年报的57家房地产企业中，绝大部分毛利率和净利率同比下滑。虽然大多数公司的销售

毛利率维持在30%~50%的较高水平，但净利率显著下降，超过一半企业净利率在10%以下。

　　总体而言，小房地产公司赚钱变得更加困难，而大公司则面临成长放缓的现实。

　　虽然从企业自身发展逻辑来看，大公司的增长都会面临不同阶段的天花板，2014年的大环境只是加速业绩下行的催化剂，但对于每年需要向股东交出成绩单的上市房企而言，可持续性成为眼下不得不认真考量的问题。

　　行业盈利整体下降

　　利润曾经高得让其他行业垂涎的房地产，在短短几年时间后，就发展成为半数企业都无法挣钱的行业。

　　根据Wind资讯24日的数据统计，A股146家地产或涉地产上市公司中，已有57家披露了2014年度报告，其中40家营业收入实现同比正增长，17家同比下降。相对于营业收入，实现利润正增长的企业数量更少，57家公司中，29家净利润同比增长，剩余28家均出现业绩下滑。

　　利润率下滑也是行业普遍趋势。数据显示，金地集团、招商地产、广宇发展、浦东金桥、大名城、中洲控股、华发股份等众多上市公司在2014年的毛利率和净利率悉数同比下降，过半房企净利润率下降到10%以下，小部分公司净利率在10%~20%之间的相对高位，还有多家公司净利润率为负值。

　　在港股已披露去年业绩的多家公司中，也不乏营收及盈利下滑的案例。融创中国23日披露的数据显示，该集团2014年实现收入总额为250.72亿，较上年同期下降18.7%；而富力地产去年的营业收入316.5亿元也较上年同期下降6%，并且净利润也同比2013年下降17.51%至65.06亿元。

　　分析人士评价：房地产企业业绩下滑，大体缘于交付物业面积减少、均价下降，以及融资成本较高蚕食利润等，大房企总收入较高，管理费用、财务费用等对利润的侵蚀不明显，但小公司收入不高的情况下，将直接抹平盈利。

　　大公司的新问题

　　尽管大地产公司的规模效应使得各自依然保持了一定的盈利增幅，但是相对于过往业绩，2014年的业绩显得乏善可陈。

　　碧桂园是年销售排行前五、年销售过1000亿的典型大公司，其披露的2014年度业绩数据显示，该集团总收入约为人民币845.5亿元，同比增长约34.8%；毛利润为人民币220.6亿元，同比增长16.0%；权益所有人应占利润约为人民币102.3亿元，同比增长约20.1%，其中核心净利润为人民币92.4亿元，同比增长15.5%。

　　表面上看，碧桂园依然保持了盈利的持续增长，但毛利和净利润的同比涨幅均低于过去五年的复合增长率。这主要缘于毛利率和净利率的连续两年下降。数据显示，碧桂园的毛利率从2012年的31.2%下降到2013年的27.7%以及2014年的24.1%，而净利率从2012年前连续三年16%以上，下降为2013年的13.6%以及2014年的12.1%。

　　保利地产曾经是A股市场上增长速度最快的一线地产巨头。该公司去年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%和13.5%。

　　纵观保利地产上市以来的经营数据不难发现，随着企业规模不断扩大，其增长动能逐步减弱，营业收入和利润梯状下降。

　　2006~2008年，公司高速扩张，营业收入增长率分别为71.07%、101.31%和91.24%；到2009~2013年的五年间，公司稳步发展，营业收入增长率分别为48.11%、56.15%、31.04%、46.50%和34.03%，基本围绕40%的中位线上下波动。

　　同样，净利润也呈现和营业收入大体一致的走势，2006年上市以来的4年内高速增长，归属母公司股东的净利润年增速均在50%以上，甚至在2007年创下121.77%的增速峰值；2010~2013年平稳发展，利润增围绕30%上下波动。

　　因此，无论营业收入还是利润水平，保利地产2014年的业绩均创下该集团上市以来最低水平。

　　可以说，从碧桂园和保利地产两家昔日地产黑马的身上，折射出整个房地产行业大公司面临的“成长的烦恼”，而且种种迹象显示，各家公司都已经开始行动，试图让状况有所好转。

　　探路多元化

　　十几年前，房地产企业曾经跟着万科一起做减法，但时过境迁之下，加法又在多家公司的远期战略中殊途同归。

　　恒大地产在2014年高调宣布进军快消等产业以拓展多元化战略，这时，它的地产同行们虽然低调很多，但都在探讨这一战略的可行性。

　　以碧桂园为例，该集团在日前的业绩发布会上宣布，集团将在全产业链上进行价值挖掘，及依托现有数十万业主，对其进行增值服务。根据目前公开的信息，碧桂园确实已经表现出对房地产开发以外的其他业务的重视，提供例如教育、医疗等所谓“最后一公里”的服务。

　　该公司并未详细披露该业务的具体思路，但有消息显示，集团旗下针对这些业务的团队已经组建了。同时，碧桂园董事局主席还与小米手机创始人雷军密切联系共同探讨可合作的空间。

　　保利地产也提到了集团的多元化方向，称将以地产开发为主业，同时整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新发展。

　　事实上，自从花样年旗下的社区服务业务做大并且于去年上市，给许多地产商提供了一个较好的经营思路，尤其是大地产公司拥有为数众多的业主和客户群体，是将来房地产企业从开发转向运营之后的宝贵资源。

　　不过，对于习惯了赚快钱的地产大佬以及公司股东来说，也许需要时间来适应这个“慢慢走”的过程。

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