二套房首付的调整是否能改变楼市结构

　　从首套房认定标准的放宽，到降低公积金贷款申请条件，甚至取消限购、降息、降准等政策的不断出台，救市的脚步从未停歇。近日，又有消息传出，二套房首付比例要降低了。

　　什么是二套房首付？

　　"二套房贷首付"是第二套普通自住房的按揭贷款的第一期付款简称，是指以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定的，借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的，再次向商业银行申请住房贷款的第一期付款。

　　对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　二套房首付比例是市场调控的产物

　　一位业内的人士告诉记者："应地方要求，央行之前调研过房贷利率的基本情况，会适当调整房贷利率，现在地方政府认定金融调控的根本就是金融按揭制度，所以下调二套房贷首付比例至五成呼声甚高。"

　　继"认房不认贷"后，二套房贷首付比例有望迎来5年以来的首度下调。"预计接下来相关部委将会落实，对已有的政策做出相应调整，包括降低二套房贷首付比例至五成，下调二套房贷款利率等以及对改善性需求重新定义。"住建部政策研究中心原副主任王珏林表示。"既然要保持市场平稳，房贷也应具有灵活度，过去房价上涨时，房贷可以收紧，那么在行情不好时也可以放松"。王珏林说。王珏林认为，二套房首付比例下调可能不会一步降到四成，央行会根据国家经济增速目标，新型城镇化推进的目标以及考虑银行的风险，来综合衡量房地产贷款政策。

　　住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中包括两条重要意见：一是将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；二是下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率。该文件目前已得到财政部和央行支持。

　　"支持居民自住和改善型住房需求"，业内人士普遍认为，"两会"后，针对房地产市场的宽松政策将继续出现，预计市场的整体走势将会继续向好，后续改善性需求的入市量将会有所增加。"二套房首付比例目前各地执行过严，六至七成的首付标准，是在2013年楼市最火爆时期出台的抑制性政策，当时出台的目的是严格控制改善性需求入市推高房价。"现阶段房地产市场已转向，对改善性需求将继续松绑。因此，二套房回归5成首付是必然选择。

　　二套房首付的调整是否会更改楼市的结构？

　　二套房贷款首付比例有望在4月份下调，这一消息让很多准备二次置业的人们欢欣鼓舞。其实从去年限购政策放松开始，主推改善性住房的楼盘就开始活跃起来，新开楼盘的户型设计也开始偏向改善型置业者，90平方米以上户型比例升高。很多楼盘为迎合大多数改善型购房者的需求，主打户型为150平方米左右套三套四户型。

　　从市场层面来讲，量价齐涨几率将大大增加。二套房首付比例的降低，对于购房者来说，叠加之前的取消限购政策影响，购房者很可能再次恐慌入市。入市的积极性继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。松动的信贷政策使得购房者难以再期待价格下调回归合理。

　　但是尽管二套房首付比例或下调，贷款利率也有可能降低，但业内人士表示，如果政策执行，效果相当小，一线城市限购不放松，料成交量难有明显的上涨。

　　在央行两次降息一次降准后，近期楼市并未迎来乐观者预期的成交触底反弹。今年1月、2月份成交量无论是和去年末相比还是和去年同期相比仍然有较大幅度的下跌。有分析人士表示表示，虽然成交量的萎缩和淡季有一定的关系，但是主要是由于市场基本面尚未得到明显的改善。两次降息、一次降准并非针对房地产，而真正释放的资金流需要一定时间方能到达房地产，因此短期内难有效果出现，当前全国绝大部分的城市库存压力未能缓解。如果仅限于将二套房首付从六成下调至五成，就目前情况而言，影响也相当有限。