五部委联手救市 抄底房地产股票好时机

　　凌书岩

　　央行、住建部、银监会三部委降低二套房首付比例，财政部马上又发布了个人住房超过2年即免征营业税的通知，再加上前几天国土部和住建部的327通知，五部委联手拯救房地产市场让很多人意外。但其实不必意外。

　　在刚结束的博鳌论坛上，房地产话题不再像以前那么火爆。嘉宾普遍认为房地产市场整体回暖复苏的“拐点”短期内还不会出现。比如，IMF副总裁朱民在2015年博鳌亚洲论坛上表示，中国的房地产行业的调整需要四到五年的时间，要到2018年才会回到正常的水平。

　　我们看到，土地市场方面：房地产投资增速仍在继续下滑，新开工面积的持续下降。数据显示，1－2月，全国房屋新开工面积13744万平方米，下降17.7％，比去年全年下降7个百分点。其中，住宅新开工面积下降19.8％，比去年下降5.4个百分点。土地市场趋于崩溃。

　　我们看到，商品房市场方面：1－2月份，全国住宅销售面积和销售额双双呈现"两位数"负增长。其中，销售面积下降17.8％，比去年全年跌幅扩大8.7个百分点；住宅销售额下降16.7％，跌幅扩大8.9个百分点。商品房市场日益萧条。

　　我们看到，开发商方面：142家沪深A股上市房企中，平均资产负债率已攀升至76%，其中，33家企业资产负债率超过80%。而上市房企债务偿付能力却在下滑，手中持有的现金流捉襟见肘。中国房地产报统计的132家上市房企中，净现金流为负值的房企高达67家，占比一半以上。开发商濒临倒闭。

　　我们看到，金融风险方面：去年农民工讨薪事件增加，且多发生在基建领域；内蒙古鄂尔多斯，湖北邯郸等地民间借贷资金链断裂的事件频发，也多和房地产开发有关。有出现区域性金融风险的危险。

　　在土地市场、商品房市场趋于崩溃，开发商濒临倒闭，区域性金融风险加剧的情况下，政府该怎么办？四部委出台这些新政，可以缓解房地产市场的窘境，减少群体性事件。专家多解读为四部委联手救楼市，不算解读错。

　　不过，把这轮救市和货币政策结合起来看，还是有很多值得关注的区别。

　　2009年4万亿开启货币大放水的闸门，也开始了宏观调控取代改革的大转向。但是，房地产政策方面，却是不断收紧的。今天一限购，明天一限贷是2009年后的楼市政策常态。当时出台这些政策，意图是美好的：一方面货币放水，另一方面压制楼市泡沫。但经济规律不以人的意志为转移。2009年之后，中国房价经历了最快速度的上涨。

　　这几年，4万亿的后遗症很明显。楼市不振，其实是泡沫破灭的必然。正常来说，泡沫破灭会导致资产价格暴跌，但在这轮泡沫破灭的过程中，央行又不断在“微刺激”，所以房价保持了不温不火的局面，可谓破而不灭。

　　从去年到今年，股市大涨，大涨的原因，不是因为中国经济快速发展。实际上，政府都宣布经济增速从高速转向中高速。前两个月的统计数据显示，中国经济延续了去年四季度的放缓势头，部分经济指标在中高速平台上回落。既然经济并没有很亮眼，为什么股市还会大涨？其中一个重要的原因，就是股市在把对未来的货币贬值趋势体现于当下价格中。这方面，新视角已经有不少文章说过。“一带一路”到处要花钱，可想而知，货币必然宽松。更何况，连周小川都在说警惕通缩。

　　和2009年相比，这次四部委的行动操作方式是相反的。2009年是货币放水加楼市收紧，这次是货币宽松加楼市放松。这也许体现了政府对楼市的担心，就是担心市场的抗药性。

　　2009年的刺激政策，虽然称之为“4万亿”，但实际上远远不止4万亿。那时候，推出4万亿就让人们很惊叹，但现在，哪怕推出10万亿，大家也不会惊叹了。为什么？因为钱越来越不值钱。

　　在此情况下，只要不出台天量的货币宽松，楼市大概也不会刺激得起来。于是，放宽楼市政策也是可以理解的。

　　从政府的救市举措来看，本次救市将分为三波：

　　第一波救市是3月27日，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳发展的通知》，从供给端方面入手，拯救土地市场。

　　第二波救市则是3月30，央行等三部委降低首套房比例，同时财政部免征营业税的两个通知，从需求端入手，提振消费，拯救商品房市场。

　　第三波救市政策还未出台，可以预计到，将会是拯救开发商，降低开发商的负债率，让开发商能够继续活下去。

　　不过，五部委联手拯救楼市对普通老百姓有利。因为过去宽货币+紧楼市，阻碍了老百姓购买资产避免泡沫损失，获利的是跟权力接近的人。这次宽货币+宽楼市，老百姓也还有一点机会避免损失。另外，从现在很热的股市来说，也是抄底房地产股票的良好时机。但最终，如何解决泡沫是个回避不了的问题。看看改革是否能救泡沫吧。

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