四部委联手救市：全国房价将普遍上涨

　　作者：严跃进

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发了针对个人住房贷款政策的通知，将商业贷款二套房首付比例降低到了40%，公积金贷款首付比例降低到了20%。另外财政部下发了购买2年以上普通住房免征营业税的通知。

　　此类做法背后，反映了救市力度是空前大的，反映了中央对于改善性购房需求积极扶持的一个决心和表态。从这个角度看，此类政策出台，将带来三方面的刺激。第一、直接刺激地产股继续上涨，所以今天进入资本市场的各类股民可能乐开怀了。第二、直接导致市场成交量的上升。在这样一个政策刺激下，将带来整个入市节奏的加快，并且带来购房者情绪的提振。第三、在改善型购房需求积极释放的情况下，这会带来整个市场价格的提振。部分城市房价止跌反弹的迹象会明显，而一些大城市将比较快地进入房价上涨通道。

　　此次政策的最大亮点在于提供了4成的首付比例，这样一个政策的刺激力度非常大。过去购房者实际上需要提供6-7成的首付，这在一定程度上抑制了住房交易。毕竟很多改善性购房者的资金压力难以提供此类高额度的首付。而现在到了4成，则大大降低了首付比例和压力，成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。对于一二线城市而言，此类城市改善型购房需求得到积极释放，这会带来整个市场成交尤其是中大户型的积极购置，对于相关房企来说也借这样一个政策积极去库存。

　　“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。”这个政策是对2014年改善性购房政策的一个延续，体现的是对改善性购房者的一个人文关怀。这就是过去所谓的认贷不认房的做法，即对于此类已经结清贷款的做法，就视同为首次贷款和购房的群体，一律当做首次置业对待。这样一个最低首付款的做法，显然能够利好此类群体购房需求的释放。尤其是一些确实有换房需求的普通工薪家庭而言，更会在这个时候去购置二套住房。 

　　此类营业税政策的改变，对于二手房的价格会形成正反两面的作用。比如说，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。从这个角度看，二手房价格面临了正反两面的影响。

　　但从整个大趋势看，二手房价格势必出现上涨。这是因为随着二手房市场成交的活跃，总体上看跌情绪会淡化，而看涨情绪会逐渐强化。这会带来二手住房价格的上升。尤其是一些市区的次新房，更是会面临价格上涨的态势。

　　四部委联手救市，势必会带来全国整个大环境的房价上涨。因为这个政策的普遍性的，并不具备地区的差异，对于一二三四线城市而言都是有普适性的。当然，对于一二线城市而言，此类城市背后的改善型购房需求比较多，自然在政策鼓励下会积极入市，进而在市场成交结构中以大户型等为主。这是带来房价止跌反弹的一个重要驱动力。

　　对于三四线城市而言，也会因为此类政策加大去库存的效果。当然库存规模依然比较大，所以房价止跌反弹的态势会比较弱。但总体上看，也会有一个止跌现象出现，尤其一些经济水平好的三四线城市更是如此。而一些民间借贷混乱，投机泡沫严重的城市，在房价回暖方面可能力度不大。

　　（作者为上海易居房地产研究院研究员）