佳兆业深圳项目开始解锁：变为司法查封 原因不明

　　【重磅】佳兆业深圳项目开始解锁！

　　作者：秦小东 彭飞

　　处在生死边缘的上市房企佳兆业（01638.HK），终于迎来了利好消息—它位于深圳被锁定了四个月的大批在售房源，正在逐步解锁。

　　界面新闻记者查询发现，约从4月3日晚间10点开始，佳兆业位于深圳龙岗

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　　这意味着，地方政府行政之手已经放弃对项目销售的干预，目前只剩下债权人相关诉讼的影响了。

　　一位佳兆业前高管向界面新闻证实了解锁事宜。他同时表示，到下周一（4月6日），所有“管理局锁定”的房源将解锁完成。

　　界面新闻记者未能获知政府突然解锁佳兆业项目的原因。不过，由于担心所购房屋无法正常交付，当地部分业主已有多次集体表达诉求的行动。

　　“管理局锁定”—对佳兆业而言，这场肇始于四个月前的噩梦，如今终于结束了。这是它一切危机的导火索。从去年11月底开始，佳兆业深圳项目共2000多套房源被限制出售，这种现象在此前的中国房地产市场几乎闻所未闻。

　　此后，如同倒下的多米诺骨牌，四个月间，大股东割让股份，股价腰斩，董事长辞任，债务违约，合作伙伴撤资，出售项目以致最终整体出售大股东权益给融创中国—佳兆业生动地诠释了在失去局部销售回款的情况下，一家中等规模地产企业的坠落时速。

　　如今，行政封锁陆续解除，但司法封锁仍然存在。原因是，在佳兆业境外债务违约风险显露之后，风声鹤唳的境内债权人纷纷向法院提请财产保全，查封了大部分项目资产。这些“司法查封”的房源，仍然处于不可售状态，其中包括几乎所有深圳项目。

　　比如，佳兆业中央广场的项目公司宝吉工艺品（深圳）有限公司，牵涉诉讼极多，包括中信银行深圳分行要求提前偿7亿元借款，华鑫国际信托要求偿还约5.9亿元借款及违约金。佳兆业悦峰花园的项目公司—深圳市悦峰投资有限公司，面临中信银行深圳分行提前偿还2.5亿元借款的要求。佳兆业假日广场的项目公司—深圳市大鹏佳兆业房地产开发有限公司，被浙商银行深圳分行要求提前偿还6500万元借款，以及被厦门国际信托要求提前偿还的6750万元借款……

　　这些只是冰山一角。随着佳兆业危机持续爆发，佳兆业在全国范围内收到60余份申请，其中已收到法院裁决书的资产保全金额高达约137.57亿元。各种隐性债务的集中显现，正是加速把佳兆业推向深渊的关键推手。

　　在这种情况下，项目解锁对佳兆业当前的重组不见得是利好。上述接近佳兆业的人士表示，管理局锁定虽然阻碍了正常的销售回款，却在一定程度上保全了资产。“解锁后意味着资产可以盘活了，这样，即使佳兆业破产了，债权人也认为有资产可以变卖。融创推进重组的筹码会大打折扣，没以前那么有底气了。”该人士说。

　　在“司法查封”状态下，项目仍然无法正常销售，佳兆业现金流的改善仍不可期。“接下来应该会跟境内债权人谈判，让他们接受债务重组，撤销诉讼，让项目正常销售起来。”该人士说。但远水难解近渴，“解锁对濒临破产的佳兆业而言可能于事无补。”该人士十分悲观地表示。

　　即便如此，佳兆业的债权人以及“白武士”融创，仍然渴望着行政封锁的解除。对债权人而言，解锁后，公司经营的正常化值得期待，也就没有理由被大幅削减债务了。而在融创眼里，促成解锁是一项承诺，只有达成了，才能用更好的“画饼”去跟债权人谈判。在前不久的融创业绩会上，融创董事长孙宏斌就曾向当局施压：如果佳兆业在售项目迟迟不能解锁，融创会考虑放弃这笔收购。

　　目前，佳兆业境内境外债务的重组谈判仍在紧张进行。原本计划在3月底达成重组协议，也因债权人对重组方案存在较大争议而步入僵局。此外，计划在3月底发布的2014年业绩报告，也由于佳兆业现金流状况极为复杂，导致会计师需要额外时间进行核算而推迟发布。

　　代表债权人进行债务重组谈判的律师事务所相关人士表示，已经与重组方修订出一份新的重组文件，如果就相关条款达成一致，将尽快签署。按照融创此前的规划，它打算在4月份完成债务重组，以便顺利入主这家上市公司。