维修基金为何大多在“沉睡” 业主呼吁提高使用率

　　1月22日，兰州市城关区建银家园3部电梯因存在重大安全隐患停运，需要同时更换。然而，维修费用困扰着业主们。

　　由此引发了人们对住宅维修基金的关注。小区电梯坏了要更换，屋顶漏水要修补，水管爆裂要维修，小区的公用设施出现了问题……这时候，就需

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　　“沉睡”的房屋“养老金”

　　兰州市民樊馨月遇到了一件烦心事。由于地基下沉，她所居住的房屋出现裂缝。随着时间的推移，裂缝越来越大。“动员了一年多，楼里的住户都不肯凑钱修。”

　　最近，樊馨月听说这种情况可以申请住宅专项维修基金。然而，樊馨月表示并不了解住宅专项维修基金，不知道该如何申请，去哪里申请。

　　事实上，也有不少人知道专项维修基金的存在，然而在生活中却极少有人使用过这笔维修基金。记者了解到，需要动用维修基金时，一部分人觉得操作很烦琐就放弃了，也有的是因为业主们意见不统一，众口难调。因此，不仅在兰州，在全国其他地方维修基金大多都处于“沉睡”状态。

　　记者从兰州市房地产管理局物业管理处获悉，兰州市自2010年起开始征收住宅专项维修基金，结合兰州市的实际情况，采取跨年代方式征收。2010年以前建成的房屋，按照售价的2%至3%收取；2010年以后建成的房屋，按照带电梯的房屋每平方米70元，不带电梯的房屋每平方米50元进行征收。

　　物业管理处处长袁立铭告诉记者，兰州市住宅专项维修基金的管理，按照职能职权来划分，应该由兰州市房地产行政主管部门管理负责，但由于历史原因，实际情况是目前这块资金分成了几个部分，房改售房在省、市的住房公积金管理中心，而煤炭、电力、铁路各自都有各自的住房公积金管理中心。根据建设部的要求，实行属地化管理，一个地方只能有一个住宅专项维修基金管理中心。

　　目前，兰州市房产局管理的住宅专项维修基金约4.8亿元，一年平均使用500余万元。

　　专项维修基金使用困难

　　根据《物权法》《物业管理条例》的相关规定，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

　　据了解，这一“双2/3”的表决原则，目的在于保障公共维修基金专款专用。然而，记者在采访中了解到,由于业主难以达成共识，达不到2/3以上的有效签字数，导致住宅专项维修基金无法审批，使用困难。

　　去年夏天，家住兰州市麦积山路某小区顶楼的住户刘春昱就遭遇了签字难。

　　刘春昱告诉记者，房屋漏水，家里的墙皮被泡起，需要重新对防水修缮，刘春昱决定申请住宅专项维修基金。由于必须达到“需要2/3以上业主同意”，刘春昱不得不在整栋楼里，挨个敲门征得同意。“有的人家不开门；有的是租住户不能签字；也有的住户说他们家里不漏水，不愿签字……”这让刘春昱非常着急。

　　袁立铭对此感触颇深，维修顶楼时中低层不愿出资的情况比较普遍，业主们对建筑物共有部分承担义务的意识欠缺。要想完成‘双2/3’签字太难！”袁立铭说。

　　兰州市某物业公司负责人白金城告诉记者，业主不同意动用维修基金，主要是担心动用维修基金伤害到自己的利益，同时担心物业或者业主委员会打着动用维修基金修缮公共面积的幌子私用这笔钱。

　　住宅维修基金用完，再次筹集困难，这也导致部分业主不愿动用住宅专项维修基金。按照规定，住宅专项维修基金用了70%就需重新集资，但大多数业主并不愿意掏钱。记者从兰州市房地产管理局物业管理处了解到，目前兰州市还没有小区进行过续筹，因为没有强制性的措施，续筹还需要广大业主提高责任意识。

　　也有业主提出，住宅专项维修基金管理，存在严重的不透明现象。买房时缴纳了住宅专项维修基金，使用时却被告知这笔费用被开发商挪用了。

　　应降低申请标准提高使用率

　　记者从兰州市房地产管理局了解到，住宅维修公共基金，目前采取业主所有、专户储存、政府监管。

　　在住宅维修公共基金的管理中，首先要做到公开透明，建设银行设有专户存储账户，缴纳了住宅维修公共基金的住户，只需要在建设银行的网站输入身份证号码、查询密码就可以查询到本人的住房维修基金，住房维修金的利息支付在个人的账户上。

　　袁立铭告诉记者，只要有业主来报修，我们都会在3天内去现场查看。特别紧急的情况当天去现场。还比如冬天水管爆裂等这类应急抢修情况，一般采取“先抢修，再签字”的原则，但是常常遇到维修完成后，业主不愿意签字的情况。

　　据了解，为了确保住房维修基金的使用安全，兰州市房地产管理局对于维修金额在10万元以上的，在工程结算时，必须提供审计报告，房管部门根据工程审计报告进行支付。30万元以上的维修工程，必须进行招投标。袁立铭说：“从实际工作中看，使用这种方法效果比较好，最大的一次节约了十几万元的资金，业主、业主委员会、物业公司都很高兴。”

　　对于一些业主所反映“缴纳了住宅维修公共基金，但真正要用的时候却发现这笔钱不见了”的情况，袁立铭表示，2010年以前，确实存在一些开发企业卷走业主维修基金的情况。在售房时，开发企业代收代缴，收取业主维修基金、契税、手续费等费用，但不去房产部门办理产权证，有意拖延办理房屋产权，将这笔钱先拿来周转。袁立铭说：“现在，我们也在积极探索改变房屋维修基金的征收模式，将进行征收关卡前移。目前是业主办理分户产权证时收取住房维修基金，下一步我们将在开发商办理大产权证时，就收取住宅维修公共基金。开发商在给业主办房产证时再向购房人收取，这样就可以有效地避免资金的流失，防止开发企业卷走这笔钱，也防止开发商拖延办理房产证。”

　　有专家指出，要想让住宅专用维修基金“活”起来，首先要降低申请标准、简化程序，提高这部分钱的使用效率。目前，《住宅专项维修资金管理办法》对住宅专项维修资金的续筹工作仅有一些原则性规定，具体按照什么样的标准补缴却没有明确规定。随着住宅小区使用年限的增长，住宅专项维修资金使用量也将逐年增大。政府应尽快出台相关政策法规，加大对房屋维修基金的征收力度。如何科学、有效地管理这笔资金，确保资金保值增值、合理使用，是摆在相关单位面前的一个重要课题。业主们希望有关部门管好、用好这笔资金，真正做到让群众获益。