楼市再宽松的刺激效应有限 不宜过于追捧

　　楼市政策再度松绑——3月30日，央行、住建部、银监会联合发布通知，对拥有一套住房且购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。此外，财政部也发文明确，“个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。”

　　这两则楼市利好消息，实则将楼市政策的宽松程度调回到了2010年之前。在2008年次贷危机爆发后，其时为了避免由此对我国经济可能产生的巨大冲击，楼市政策一度大幅松绑，而在2010年初步确定我国经济已走出美国次贷危机冲击波后，面对楼市的过热，我国又紧急出台了楼市紧箍咒“国十条”。

　　应该说，此次多部委联手释放楼市利好消息，在宏观经济持续不景气之下，是可以理解的。这是因为，在房地产业对我国GDP拉动幅度高达20%的惯性之下，如果房地产业发生紧急性的断崖式下跌，势必会令我国经济面临硬着陆的窘境，而为了避免这种极可能发生的窘境，紧急出台更为宽松的楼市政策，以达到既改善民生又维稳经济的目的，不仅是可以理解的，也是相对必要的。

　　但是，在肯定此次楼市政策宽松初衷且政策具体落地时，我们还有必要提醒，针对不同的城市，楼市政策的宽松度亦应有所差别。比如，对北上广深这样的一线城市，其近年来楼市不仅没有受到过大冲击，相反仍呈现出持续过热的态势，对这些城市其实没有必要仓促下调首付比例。此外，在鼓励银行加大房贷力度时，银行自身也应根据各自的经营现状灵活调整，比如一些不良贷款率本已过高的股份制银行和城商行，对于此次二套房首付款比例下调的政策信号，不宜过于追捧，而应以确保自身经营风险为要。

　　诚然，在此次楼市两大利好消息的助推下，我们可以预期，相当一部分城市房地产市场的库存会降低，局部城市甚至可能会再度迎来楼市的春天。可是，在宏观经济整体不景气的大环境尤其是在我国加速城市化的阶段已经告一段落之下，我们还是不宜对此次楼市政策宽松对宏观经济的拉动效应过于乐观。

　　必须承认，此次楼市政策再宽松的大背景，与2008年楼市政策宽松立马迎来持续近四年的火爆行情不同，2008年楼市政策宽松的助推效应之所以能够持续近四年，一是因为，其时高达四万亿的天量货币投放，二是因为其时我国城市化扩容还存在较大的空间。但是，之于当下而言，上述维持楼市持续向好的两大支撑点均已不复存在，面对我国已然存在巨额地方债务，我国货币政策为了配合经济维稳，即使宽松其幅度也不会过大，再就城市化率而言，我国当前城市化率已接近55%，相比2008年45%的城市化率，城市化扩容的空间已经明显收窄。

　　不宜对此次楼市政策再宽松过于乐观，这不仅是对试图重走炒房致富捷径投机客的忠告，更是对开发商尤其是地方政府的奉劝，当下楼市宽松政策对宏观经济的维稳，即使有效也是极为短期的，而之于中长期而言，我们必须在经济转型和产业升级上实实在在地下功夫。