房企债台高筑压力增大 尚未到资不抵债的情况

　　截至4月6日，据Wind资讯统计数据显示，沪深两市共计75家上市房企公布了2014年年报，75家上市房企2014年负债合计接近1.95万亿元，同比增长幅度达17.32%。从上述已发布的数据来看，负债增速似乎给已低迷的房企蒙上了更多的压力和风险。

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　　许立永说，“2014年，这75家上市房企的平均负债率为74.05%，与2013年同期其平均资产负债率73.83%基本持平。”

　　据《中国产经新闻》记者了解，在这75家上市房企中，其实负债的规模并不完全一样，超过百亿元负债的房企总计为34家，其中，万科、保利、招商地产负债均超过1000亿元，分别为3925.15亿元、2848.93亿元和1079.46亿元。

　　另据统计显示，截至2014年中期，资产负债率大于80%房企占15.35%，在70%-80%之间占比为18.32%，60%-70%之间的占比为12.87%。

　　究竟为何房企背负这么高的债务？中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，房企2014年负债增幅较大，与2014年房地产市场环境有紧密的联系。2014年楼市承压，库存升高，成交量与价格均出现下滑的现象，尤其是三四线城市楼市压力更加明显。房企销售回款明显放慢且销售额下降，为了维持运营，房企短期及中长期借贷增加，导致负债率的上升。

　　“不过，综合来看，虽然负债总额上升，2014年房企资产总额为2.63万亿元，同比增幅达17%，由此可见房企尚未到资不抵债的情况。”韩长吉强调。

　　许立永则认为，房企债台高筑，原因主要是由于中国商品房实行预售制，房地产企业账面都有巨额预收款项，房地产行业性质导致负债高。另外2014年房地产市场低迷，开发商普遍采用的高杠杆和高资金成本驱动的以债养债模式，导致房企负债进一步“攀新高”。

　　值得一提的是，虽然目前房地产面临一些不景气现状，国家也出台了一系列的政策和措施。3月25日，国土部、住建部要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。3月30日，央行、住建部、银监会调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。财政部规定，二手房营业税免征期限由5年改成2年。

　　许立永表示，房地产企业负债较高并不表示其一定具有高风险，假如房企能拥有良好的存货周转率，就意味着企业销售速度提升，房源不易堆积，资金回笼速度较快，那么企业也不会存在很高的风险。

　　“从另一方面而言， 2014年末，全国商品房待售面积为62169万平方米，较2013年末增加12874万平方米。较高的商品房库存，使得一旦房企销售不畅，难以回收现金，无论是还债额度还是资金成本都是其巨大压力。”许立永则表示。

　　事实上，除了上述问题外，房企高负债，对于企业来说也会增加例如财务方面的成本，另外在短期贷款、融资成本等方面也相对较高。

　　韩长吉，除此之外还会增加企业运营风险，负债率过高显示企业资金链紧张，一旦行情进一步恶化，企业将有破产倒逼风险；

　　有媒体指出，2014年，个别企业为了偿还近期到期的贷款，房企高层甚至要自掏腰包为其企业输血。而有些企业已经意识到风险值正在走高。鉴于此，部分处在危险边缘的企业2014年通过转让资产的方式减轻资金链负担。

　　据记者了解，中冶置业将南京巨无霸地王分割出让，万科、龙湖、远洋等房企明确提出将绩效考核重点从销售规模、计划进度转向现金流指标，优化债务结构，提高运营效率，都是面对高债务的应对之策。

　　韩长吉表示，短期内房企经营模式无法迅速转换。长期来看，未来房企会逐渐改变这种发展模式，由原来的重资产模式转变为轻资产模式，由之前的“快周转、快销售”转变为资产运营管理服务商等。

　　许立永同时也表示，房企的高负债只是短期的行为，未来企业还是需要优化债务结构，提高运营效率，通过转让资产、出售股权等方式来减轻资金链的负担。