新政来了该不该买房：中国大妈大爷纷纷进股市

　　新政来了，我们该不该买房

　　3月30日，人民银行、住建部、中国银监会在A股收市后联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，宣布将二套房首付比例降至四成；对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

　　同一天，财政部、税务总局也联合出台新政，宣布二手房满2年交易免征营业税。

　　房贷新政组合拳频出，这房到底买不买？

　　“窗口期”往往转瞬则逝

　　谢逸枫(亚太城市房地产研究院院长)

　　“330新政”的出台意味着中国房地产行业第四轮调整期即将结束，房地产崩盘论彻底消灭，预示新一轮中国楼市上行拐点来临，中国楼市最危险、房企最危机时刻已过。政府连续的政策调整对中国楼市复苏上涨的影响巨大，其效果必于2015年上半年显现。

　　一是利于楼市上行预期稳定，市场信心重回，房地产崩不了；二是利于长期促进楼市成交量，平衡供求关系，回暖不可避免；三是利于房企回收资金，中小房企有出路了；四是利于去库存，化解崩溃风险，供应过剩可以缓解；五是利于金融系统安全性，不良债务可减少；六是利于降低购房成本，提升购买支付能力。

　　与此同时，我不担心全国房价会反弹暴涨，因为一来库存总体高；二是银行贷款首付与利率仍高；三是中央会加强预防机制。但一二线房价大幅度上涨是预料之中，部分三四线房价上涨也是肯定的。

　　2015年两会后，市场预期第四轮政策刺激加重磅，除地方会出台更多刺激政策，目前的政策环境，其宽松度可谓直追2009年。中国楼市经历春节期间短暂的低迷之后，终于迎来了政策下放与金融支撑的双重利好局面。宽松的楼市政策，稳定的市场行情，上半年是不可错过的买房时机。当前的经济与政策及市场环境都对购房者有利，买房抄底时机已经显现，错过买房最后时机必白忙二十年。

　　但需提醒的是，从历年来楼市调整的经验来看，“窗口期”往往是转瞬则逝、瞬间关门，所谓“手慢无”，把握时机尤其重要。

　　绝大多数人进入住房市场，

　　并非出于改善性住房需求

　　易宪容(中国社会科学院金融研究所研究员)

　　“改善性住房需求”这个概念催生了2009年以来中国的房地产市场炒作狂潮；2015年政府出台的系列涉及房地产市场的文件也基本围绕这个概念而展开。

　　比如3月27日国土部及住建部的文件，重点是减少土地供应的方式来消化严重过剩的住房供应，通过存量土地规划调整来减轻房地产企业的压力、避免房地产企业的破产，以及由此可能引起的房地产市场震荡。

　　“330房贷新政”所涉两个文件则主要是从信贷及税收的优惠上来把更多的所谓“改善性住房需求”释放出来。

　　无论是购买住房已经还清贷款可以享受第一套住房的贷款优惠，还是让所谓的“改善性住房需求”按揭付款成数降低，都是鼓励持有更多住房的居民进入房地产市场。而这些居民之所以会进入住房市场，绝大多数人并非要改善其住房环境，而是因为购买更多的住房有利可图。

　　但如果这些人预期到购买的住房不能够以更高的价格卖出时，那么这些需求就会变为零。这就是为何2014年央行信贷新政之后，这类购买住房者很少再进入市场的原因。

　　房产造富的时代已经结束

　　管清友(民生证券总裁助理、研究院执行院长)

　　房地产产业链不会因此番房贷新政复苏。

　　房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。930房贷新政和1122降息之后，房贷的“价”(房贷利率)虽然开始下降，但“量”依然偏紧。

　　目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

　　鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。

　　但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，新政只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

　　第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。

　　第二，房地产的赚钱效应也已经消失，市场预期短期内无法扭转，即便短期内房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。

　　第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。

　　第四，中央已经放弃了将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

　　综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代。

　　买房还是炒股，大妈已有定论

　　郭施亮(职业投资者)

　　即使此次中央对房地产的政策力度较2014年930更为猛烈，但因中国房地产市场自身的制约问题，房地产价格的运行趋势或许未必能够借助此次救市行动而出现真正的扭转态势。除此以外，银行的放款能力以及整体的需求也将直接影响到中国房地产市场的回暖快慢。

　　就目前而言，中国大妈们对买股的兴趣或许更甚于买房。

　　过去十年是中国房地产市场发展最为鼎盛的年代，同时也是造就房地产暴富神话的重要阶段。对于那些大量囤房的炒房者而言，他们也因此创造了巨额财富。

　　不过，借助房地产实现致富的群体毕竟仅有极少部分。相反，对于绝大多数的老百姓来说，他们并未在这一轮房地产黄金发展期内获得实质性的利益，房价飙升对于他们而言，如同遭到房地产业态的“绑架”。

　　目前，我国正面临经济下行压力，而对经济发展有着重要影响力的房地产业，无疑也成为国家关注的焦点。显然，从国家的战略角度而言，中国房地产价格的大幅下滑并不利于经济的顺利转型。能够维持房地产业相对平稳的运行状况，或将是最好的结果。

　　与中国房地产市场相比，中国股市却具备了足够大的投资吸引力，而中国大妈大爷等群体的纷纷入市，也足以印证中国股市的回暖。

　　自去年7月份以来，中国股市所创造的财富效应让全球投资者感到震惊。对大多数老百姓而言，投资股市还是投资房地产，或许各自早有结论。