碧桂园一季销售降4成:黑龙江项目预售3年仅卖了1%

　　迄今27家上市房企被险资参股

　　险资再袭地产，平安人寿63亿港元

　　买入碧桂园9.9%股权

　　碧桂园今年一季度销售额同比降四成

　　《中国经济周刊》记者 刘德炳︱上海报道

　　4月的碧桂园(2007.HK)可谓喜忧参半。一方面，从中国平安集团融得数十亿资金；另一

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　　市场将何去何从？寒冬如何突破？对此，碧桂园创始人杨国强依然表示对城镇化背景下的三四线楼市充满信心，将继续布局。但随着市场在今年一季度大幅下跌，碧桂园是否会陷入更深的漩涡？

　　平安入股股价仅为碧桂园IPO股价的一半

　　在上市7年之后，地产巨头碧桂园自降身价，进行了一宗股权投资交易。

　　4月1日，碧桂园发公告称，引入中国平安[微博]保险集团股份有限公司旗下的平安人寿[微博]进行股权投资，碧桂园将以每股港币2.816元的价格向平安人寿发售22.36亿股新股，约占发行后公司股份总数的9.9%，禁售期为1年，募得资金约港币62.95亿元。

　　本次交易完成后，碧桂园主席杨国强之女杨惠妍持有的碧桂园股权将由59.48%降至53.6%，仍为第一大股东，平安人寿将成为第二大股东。

　　碧桂园战略发展部总经理、总裁助理罗劲荣告诉《中国经济周刊》记者，这一合作将加强碧桂园在地产行业的竞争能力，争取更大市场份额。

　　中国平安集团品牌部工作人员刘玉洲告诉《中国经济周刊》记者，这是一次正常的保险资金的分散配置，平安此次投资碧桂园是为了布局社区金融。

　　据悉，碧桂园将为中国平安提供社区业务的切入点，开拓目前碧桂园逾 200多个项目、逾35万户业主的社区资源。而在金融合作方面，中国平安将发挥其优势。虽然本次合作被碧桂园标榜为“强强联合”，不过看起来，中国平安似乎捡了一个大便宜。

　　3月31日，碧桂园收市价每股3.13港元，平安的买入价比市价便宜10%以上。而随着碧桂园股价的不断上涨，4月13日收盘时碧桂园股价已涨至3.87港元，半个月不到，中国平安的投资收益已高达30%以上。而7年前，碧桂园在香港上市时的招股价为5.38港元，这意味着，此次发售新股价格，只有7年前发行价的近一半。而对于碧桂园低价卖股的质疑，交易双方均未作出正面回应。

　　一季度碧桂园销售额大降四成

　　自2014年楼市进入调整期以来，被保险资金抄底的地产企业不只碧桂园一家。此前金融街(000402.SZ)、金地(600383.SH)等多只地产上市公司，在股市上遭遇了保险公司入股。

　　据Wind资讯数据，在A股，根据已发布的2014年年报披露，共有21家上市房企被保险公司参股，例如平安人寿就入股了铁岭新城(000809.SZ)和福星股份(000926.SZ)两家上市公司。在H股，共有7家上市房企披露股东中有保险资金的身影。两市合计共有27家上市房企被保险资金参股。

　　同策咨询研究部总监张宏伟向《中国经济周刊》记者表示，由于楼市仍处于低谷期，房企会遇到融资难融资成本高等问题，企业的销售层面也遇到一部分市场阻力，房企市值也相对低估，险资预判未来1-2年市场肯定还是趋好的，房企的业绩也会逐渐好转，此时“抄底”房企既有直接财务投资获利的目的，也有长期看好楼市发展的考虑。

　　有业内人士指出，对于碧桂园而言，由于长期深耕三四线城市，但去年以来三四线城市库存不断增大、销售压力普遍加大，令不少深陷三四线城市房企都遭遇了资金链紧张的局面，这或许对碧桂园产生了不利影响。

　　在2014年一季度，碧桂园销售面积545.6万平方米，是全国所有房企中销售面积最多的企业，其销售金额350亿居行业第二。而在今年一季度，碧桂园的业绩大幅变脸。

　　4月8日，碧桂园公布，截至2015年3月31日，今年前三个月该集团共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%；合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。据碧桂园总裁莫斌此前透露，今年该公司销售目标定为1350亿元，这意味着，碧桂园第一季度仅达标13%。

　　高库存的压力不仅来自今年一季度。以碧桂园旗下建筑面积高达159万平方米的黑龙江满洲里碧桂园项目为例，在2010年年报中，碧桂园预计该项目的开工时间是2012年第一季度，预售时间是2012年第二季度，竣工时间是2024年。而在2014年半年报中，目前该项目仅仅预售了14931平方米，占整个项目体量的1%，而且这份半年报还显示，该项目的实际预售时间是2011年9月，即该项目卖了3年，仅仅卖了1%。

　　事实上，遭遇销售压力的不止这一个项目，包括位于内蒙古兴安盟、广东韶关等地碧桂园项目同样面临较低的去化压力。

　　碧桂园的项目结构或能解释这一点。据碧桂园2014年年报显示，截至2014年12月31日，碧桂园的土地储备高达7910万平方米，其中32%位于广东、12%位于江苏、10%位于安徽、6%位于辽宁、6%位于湖北、5%位于内蒙古。从地域上看，大部分位于中部地区和东部地区，但来自一线城市北京和上海的项目一个也没有。

　　碧桂园同样也感到了压力，2015年，碧桂园年度销售目标为1350亿，仅较去年增长5%。对此，碧桂园总裁莫斌日前公开表示，年度销售目标仅设定5%的增长，因为我们对后市依然比较审慎；今年的楼市政策环境好过去年，但市场肯定也是严峻的。

　　国家统计局日前的一份数据显示，今年1-2月份，东部地区商品房销售面积4200万平方米，同比下降17.5%；销售额3642亿元，下降16.4%。中部地区商品房销售面积2182万平方米，下降22.1%。“对于土地储备更加集中于中部地区二三四线城市的碧桂园而言，其业绩面临较大的下滑压力，这势必将考验其资金链”，上述业内人士表示。

　　最新数据显示，截至2014年12月31日，碧桂园的总借贷余额为人民币610亿元，同比上升近10%。在这样的财务压力下，引入保险公司这样资金充裕的机构投资者也就顺理成章了。对此，碧桂园方面对外宣称，截至2014年底，碧桂园可动用现金还有272亿元，这个数字足以覆盖他们1.8倍的短期债务，此次配股“并非单纯进行融资，是为进一步优化股东结构”。