据说最近“日光”的楼盘又多了起来。譬如，深圳某上盖物业，600套房源有3000人排队，连一批香港人也赶过来，几个小时就卖完了。但有的所谓连夜排队却是假的。有媒体披露，北京燕郊某楼盘就是雇人排队，造成热销的假象。
二手房反应更激烈些。央行3·30政策一出，有的业主就坐地涨价。从4月情况看，一些城市二手房的成交增长幅度，要好于新房市场。很明显，营业税起征时间从5年改为3年，二手房是直接受益者。
但如果你就此得出结论说，房地产市场已全面回暖，却为时太早。从公开信息看，目前出现热销的，大都是一线城市和二线核心城市的少数楼盘。其中深圳表现更突出，是因为深圳商品房库存原本就不高，去年全年仅供应了一幅住宅用地。
这些城市，能够做到“日光”甚至“时光”的楼盘，有一个共同的特点，定价合理。这一轮政策调整，首付、贷款利率都可以参照首套房，指向非常明确，鼓励改善性需求。也就是说，改善性住宅产品，今年将获得最大的政策红利。假如项目定位准确，售价也不是狮子大开口，应该能获得不错的去化率。
那豪宅怎么办。一线城市尤其是京沪住宅楼盘，已经普遍豪宅化了。原因是地价高企。4月27日北京海淀西北旺成交的一幅地块，总价56.4亿元，住宅折合楼面价达4.3万元/平方米，未来上市后的售价必须在8万元方可盈利。
豪宅也可以低价入市。上海闸北区大宁金茂府4月18日开盘，当天销售均价约为6.8万元／平方米，而其拿地的楼面价达5.1万元／平方米。显然，开发商第一期房源几乎是不挣钱，甚至是亏本销售，所以它的去化率达到90%。
虽然不排除少数旺销楼盘趁机涨价，但对绝大多数项目来说，今年的销售并不是那么让人放心；虽然耳朵里不停传来专家们宣称三季度楼市将上涨的预告，但算命先生的话恐怕不能当真；虽然调控政策已然相当宽松，但落袋为安才是你的。
我的建议是，趁5月份的大好季节，展开一轮促销活动吧。在政策和舆论的双重作用下，购房者信心已经逐步恢复，入市步伐在加快。人气已经聚拢，此时你的项目若能给予适当优惠，一定可以起到倍增效果。
更重要的背景是，很多全国性房企现在面临的主要问题，仍然是二线以下城市的去化率在下滑。原因是已竣工的库存和在建面积太大，超过了当地的吸纳能力。如果不能尽快消化，负担将日益沉重。尤其是那些二线以下货品占比达50%以上的企业。
在楼市加速下行期，即使降价也卖不动。但如今的市场氛围已经大为好转，有了较为明确回升的迹象。几位在三四线城市做开发的朋友跟我说，只要下决心降到位，还是有效果的。这些中小城市拼到最后，也就只剩下价格了。譬如，在湖北某县级市，一位朋友的楼盘每平方米降价1000元，卖得很好，其中近30个楼盘则是在苦苦煎熬度日。
因此，当看到越秀地产亮出“18免”（即18项免费）促销活动时，我个人觉得这是明智之举。可惜到目前为止，全国性房企开展此类促销行动的实在太少。其实多数地产商今年一季度的销售业绩都不如人意，二季度再不努力，上半年一晃而过，难道将实现全年业绩的希望都寄托到9-10月？
也许有职业经理人会说，今年老板把考核指标改了，要求提高利润率。要是新盘都低价入市，或老盘促销让利，必须会损失利润。可能今年的奖金就没了。这倒是一个问题。但是，老板强调利润率，应该是在完成销售任务的基础上吧。你三四线城市的存货一直积压，分明也是天天在蚕蚀利润。
豪宅还有另一种方式。熬到今年10月，从股市挣到大钱的一批投资者，可能需要新的投资渠道，或资金存放渠道。豪宅会是他们不错的选择。前提是，你的现金流足能健康支撑到那个时候，并且确实能成功抢到客户。
(李一戈)
> 国内财经
动物系恋人啊 | 钟欣潼体验爱情哲学
南方有乔木 | “科创CP”渐入佳境
魔都风云 | 周冬雨任达华演父女
我来说两句排行榜