首创置业补仓一线城市土地储备 激进背后隐忧重重

    时代周报记者 马浩宇 发自北京

　　人在江湖，身不由己。古龙小说里这句道尽人间沧桑的箴言，用来形容如今首创置业股份有限公司（02868.HK，以下简称“首创”）的处境，再适合不过。

　　4月27日，北京迎来“3·30”新政后第一场土地狂欢。历经10分钟、154轮现场鏖战，首创以56.4亿元总价，配建6.05万平方米自住房的代价，夺下北京海淀区永丰产业基地一幅地块。其溢价率达48.93%，平均楼面价达3.9万元/平方米，住宅部分楼面价则高达4.3万元/平方米，2015年北京新单价地王亦就此诞生。

　　面粉贵过面包行情再次上演，眼下，首创地块周边的楼盘销售均价仅为3.7万元/平方米。而叠加建安、土地契税、财务管理等成本，首创要想在这块地上获得10%以上利润，未来开盘价要在10万元/平方米以上。

　　首创疯了！上述地块的巨额成本和未卜前景，让不少业内人士为他捏了一把汗。但重金拿地背后，难掩首创的战略无奈。

　　事实上，昔日疯狂扩张版图的首创，如今已陷入“进退两难”的尴尬局面：毛利大幅下降，一线城市以外的项目收益微乎其微。面对外界质疑，这家一贯稳健的房企近来表现出激进一面，提出充满狼性的“聚焦+提速”战略。

　　在规模与安全上，首创会如何平衡取舍？伴随着掌舵人刘晓光的退休，首创这艘大船下一个方向又会是哪里？时代周报记者试图就上述问题采访首创，但被对方以将开新闻发布会为由拒绝了。

　　新单价地王前途待考

　　10.2公里，这是永丰产业基地与最近的地铁站—4号线终点站安和桥北站间的直线距离。地铁站出来再加上40分钟的公交路程后，时代周报记者来到了该基地现场。

　　作为中关村科技园区内的重点规划项目，永丰产业基地汇聚了医药、生物、计算机等大量高新技术产业。10天前，基地中部偏东北方向的一幅地块出让，瞬间点燃房企激情，包括保利、方兴、华侨城、龙湖、首创等在内的10余家品牌房企参与了争夺，最终首创以56.4亿元总价、配建6.05万平方米自住房的代价笑到了最后。

　　“地价再加上建安、税费、财务管理成本，项目未来的成本价将达到7万-8万元/平方米。如果考虑10%-20%的利润，预售单价预期将在10万以上，几乎又是一个地王价。”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者感慨道。

　　这是一个典型的“面粉贵过面包”行情。以距离首创地块不足500米的百旺府为例，其新房均价仅为3.7万/平方米，而周边二手房的均价也仅在3.4万-3.5万元/平方米。

　　“首创买的确实有些贵了，目前该区域的市场并不足以支撑这个价格。”在亚豪机构总监郭毅看来，高成本必然面临去化风险，但从拿地、策划到上市，高端项目一般都会经历两年的缓冲期，未来将与楼市走势密切相关，还尚需市场检验。

　　对该项目前景，张大伟也向记者表达了谨慎的态度：如果未来两年，房价每年能有10%左右增幅，通过品质和产品差异化提升议价空间，首创项目应该有保本的希望，但如果想盈利，还将面临去化压力。

　　市场里的虎视眈眈者，并不在少数。仅2015年，北京顶级豪宅待售房源将超过1000套。在今年的新老楼盘，总计约有25个项目单价超过10万元/平方米，包括龙湖西宸原著、万柳书院等多个项目。

　　没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。

　　“海淀区具备丰富的教育资源，近年来土地供应量也很少，从稀缺性上该地块是具备优势的。”郭毅对时代周报记者说，永丰产业基地周边环绕着很多如百度、华夏银行等大企业，并不缺乏高端需求。如果首创项目做好定位和差异化，未来还是比较光明的。

　　眼下的现实很“骨感”，时代周报记者实地走访后发现，永丰产业基地及周边商业配套鲜少，最近的大型商业配套是5公里外的华润五彩城；基地内汇聚了清华附中、中关村二小以及中科院幼儿园等名校，但这些教育资源主要在东部区域，存量房巨大；另外，首创项目周边区域还出现了自住房、回迁房、商品房并立的乱象。

　　一线土储少制约生长

　　无论如何，对首创来说，回归一线城市，是愈发迫切的渴求。

　　据时代周报记者梳理，近几年，首创曾大举向二、三线城市扩张，青岛、无锡、烟台、江阴、镇江、昆山、湖州等城市皆被纳入其版图，占到首创土储40%以上。但去年以来，随着二、三线城市楼市的低迷，这些昔日版图已然变为钳制首创的“累赘”。如西安、天津、烟台等首创土储占比较重的城市，据机构测算，其去化周期都在20个月以上。

　　这对公司运营及盈利能力提出的考验，显而易见。

　　去年初，在首创2013年业绩发布会上，首创总裁唐军发出2018年（5年内）要超过600亿元的签约销售，跻身行业前20名的豪言壮语，并将2014年的销售目标定为280亿元。彼时，2013年首创全年销售额仅196.1亿元。

　　结果并不是那么喜人。2014年是首创新五年战略的首年，但随着楼市进入深度调整期，去年上半年，首创仅完成两成销售目标，并首次跌出了房企销售金额TOP50榜单；下半年，首创采取降价走量战略，并加快推盘节奏，销售出现扭转。

　　2014年全年，首创实现248.6亿元销售额，完成销售目标近九成。“没有完成目标是下半年的市场行情很不好，而公司原定的退货节点都在下半年，因此受到一定的影响。”首创总裁唐军在2014年公司业绩会上解释称。

　　去年，首创营收为100.58亿元，同比下降11%。一同下降的还有毛利率。年报显示，首创毛利从2013年的31.02亿元降至去年的24.2亿元，降幅达到22%，毛利率则从2013年的27%降至24%。

　　首创将原因归结于：大本营北京和成渝这两个区域以外的地区，他们去年在营业收入中的比重提高，但毛利率却降低了。据2014年年报显示，首创去年除北京、天津、成渝之外的其他地区营业收入为29.62亿元，同比增长15%，净利润却几乎没有变化，仅比2013年度增加了约1000万元，为3.95亿元。

　　“这就不难理解，首创为什么会对一线城市的土地有巨大的补仓需求。”房地产评论员严跃进告诉时代周报记者。

　　2014年，首创在全国大幅储地，全年土地总投资194亿元，同比增长66%，其中京沪投资占据70%。在巩固北京大本营的同时，大上海战略初露锋芒，去年首创获得的11幅地块中，其中6幅在北京，5幅在上海。“公司抓住土地市场短暂的回调机遇，在战略聚焦的五大城市频频出手，以较低溢价率购入多幅土地。”首创董事长刘晓光在2014年报中如是称。

　　即便如此，截至2014年底，首创土储总建面1091万平方米(公司权益面积895万平方米)，土地储备地上面积882万平方米(公司权益面积728万平方米)。这当中，首创在北京的土储占比仅为17%，而成都、上海、重庆等主力区域占比总计22%左右。

　　“首创在北京的项目已经不多，随着未来北京区域土地获取难度的加大，现在高价补仓也是无可奈何。”郭毅对时代周报记者分析道。

　　“激进”背后隐忧重重

　　今年初，首创定下了350亿元的销售目标，同比增长40%，为完成600亿元的五年目标，“聚焦+提速”成了首创今年的主题。

　　在“提速”上，首创推行“857”标准，即争取实现新拿项目5个月开工，7个月开盘，开盘去化率达80%。

　　“公司去年上下半年业绩不够均衡，因此今年1月4日开完年会就布置了任务，提早准备安排。所以我们对一季度还是比较有信心的，肯定比过去高，越早完成任务越好。”唐军说。

　　截至2015年3月底，公司累计实现签约面积约55.7万平方米，同比上升162.2%，签约金额约人民币57.3亿元，同比上升137.0%。

　　在“聚焦”上，首创计划在今年用250亿元投资土地，涉及京沪等五个战略城市以及海外市场如悉尼、英国、美国及澳大利亚，整个海外拿地预算占整个预算的10%。外界也因此给首创冠以“激进”帽子，但首创不愿意承认。

　　首创投资者关系总监冯瑜坚表示，首创置业在追求规模和速度上都是扎扎实实上了台阶，“规模上从2013年的196亿元到2014年的将近250亿元，27%的增速在行业中也是领先的。”

　　“从当前房企营业收入增长速度来看，要保持30%的增长率十分困难。”中投房地产研究院研究员韩长吉告诉时代周报记者，虽然房企资金处于高周转过程中，但如此高额的土地投入仍会对资金链带来较大压力，且土地资本投入属前期的固定资本，流动性较低，反而会制约速度。

　　“小公司”却有着如此“大胃口”，首创激进举动难免让人担忧，关键是钱从何来？在快速扩张的背后，是不是埋藏着巨大的资金隐患？

　　据其2014年年报显示，为满足房地产开发需求，截至去年底，首创的银行贷款及公司债券共计人民币325.28亿元，同比上年提升55%；净负债率从上年的58%飙升到87%。

　　另外，首创还是在境外设立10亿美元的中期票据及永续证券计划，累计提取高级债券人民币32.5亿元，永续证券4.5亿美元。这些永续债券并不设置到期还款日，在会计处理中不计入负债，而是归入权益。

　　截至去年底，首创股东权益增加至214.14亿元，但这些资产的增加主要来源于少数股东权益变动，随着这些少数股东权益的增加，它们在首创净利润中的占比也在扩大。去年，首创净利润为22.64亿元，同比增加3.5亿元，这增加的3.5亿元有超过一半归属于公司合并报表中的少数股东，这也意味着增长的利润有超过一半并不属于首创置业，而永续债增长是造成这种情况的重要原因。

　　后刘晓光时代的考验

　　继任志强之后，刘晓光也即将退休。

　　4月23日，北京组织工作网站发布《市委管理干部任前公示通告》称，王灏拟任北京首都创业集团有限公司党委书记，并拟提名为北京首都创业集团有限公司董事长人选。这意味着，现任北京首都创业集团有限公司董事长刘晓光即将退居二线。

　　“今年2月，我就到了60岁的退休年龄，目前正在办理退职手续。” 刘晓光证明了这一消息。作为首创集团的开拓者，刘晓光身上的焦点似乎更胜首创自身，13年的官场经历也为首创集团带来了不小的资源优势。

　　从1995年开始，在刘晓光带领下的首创集团资产超1600亿元，旗下有5家上市企业，业务覆盖水务环保、基础设施、房地产和金融服务等方面的“龙头巨鳄”。和任志强执掌的华远地产一样，首创也在京城不少黄金地段拥有大量土地资源，因此刘晓光也被业界称为“京城地主”。

　　在严跃进看来，于首创来说，刘晓光早已属于其灵魂。所以，此次辞职对于首创的日常经营等都会面临一系列调整。对于首创来说，相应的经营模式会延续。尤其是“产业+地产”的模式，缺乏刘晓光的引导，可能对于首创集团来说会增加后续探索的成本。

　　“刘晓光退休后，虽然直接影响减弱但是不会断绝与上市公司的联系，政府资源与影响力仍然存在，不过公司在管理风格等方面或有所转变。”韩长吉表示道。