任志强：重庆房地产税征税成本高过收入

　　5月12日下午，清华大学公共管理学院和《财经》杂志共同举办了“现代政府与公共治理论坛3——再论‘房地产税’”的论坛。任志强、许善达、王有强、俞乔、陈淮等嘉宾做了发言。以下为任志强发言实录：

　　任志强：应该说在上个世纪30年代中国就开始有了，在上海的租界地区就已经开始实现了这样一种税种。上海公共社区比别的地方好，主要就是因为有房地产税。1948、49年解放了，所以以后就没法收费了，一直到了50年代。虽然有这个说法，主要是收商业机构的房地产税，然后一直延续到房地产税管理办法也提出对住宅不收。

　　其实房地产税主要两种，流转环节中的房地产税只要和房地产相关的都叫房地产税，另外保有环节的税也都叫房地产税。我们现在流转环节大概有四大税，保有环节也有几个税，所以在中国，现在不是没有房地产税，而是没有单独叫房地产税的税。这次税制改革是把过去的流转税和保有税两个环节的税进行一些调整。比如说流转过程中的，从房地产开发来说，就有一个说法，就叫营改增，怎么改，现在还不知道。传说中有人说今年要实行，可是也有人说财政部长说没有时间表，不知道什么时候，搞不清楚。其中最大的一个问题就是如果营业税改增值税有一个什么东西可以抵扣。地产税，可能地方政府得出点税，然后才能说他给我们一个税票，然后我们才能说房地产开发商作为一个成本抵扣了，但是地方政府会出这个钱吗？如果不出的话，不能抵扣，这部分都得上税。增值税怎么处理，还有一个增值税是房地产的收入的增值税，这两个营改增以后怎么办，不知道，所以还有一大堆问题没法解决，所以短期出不来。

　　第二个是保有环节的税。保有环节税，我们叫原来的商业地产、办公楼等等已经在缴纳，但这个缴纳和国际缴纳的方法是不一样的，比如说按租金的百分之多少提取，就是原来暂行办法的两种办法。还有一些免征的，比如学校免征、住宅是免征的，然后我们中间又有一个过程，就是上海和重庆两个地方实行了房产税的试点。认真的人会注意到，这个房地产税的法没有上位法，没有依据哪条法律进行房产税收税的法，依据的是国务院会要。如果从立法法来说，就是违法的。过去就只有条例，所以没法沿用条例，就用国务院会议的纪要、会议精神来实行两个试点。

　　这两个试点，现在情况怎么样呢？上海大概两三个亿的收入，乘10倍，就是20多个亿，30亿的样子，还不如卖一块地的钱多，所以他们不想把它变成正式的税种。成本多少？据房产局说大概收税成本和税差不多，还有存量部门。我们按照上海方法推论，重庆收的税还不如收税成本，就是亏的，不到两个亿。要把存量先调查半年，调查完了以后，房子很长时间没有人住，纳税成本很高，重庆也没有从收房地产税中获得任何收益。

　　另外一种说法就是说，期望通过房地产税改变地方政府卖地冲动，我觉得是不可能的。房地产税，就是按正规的房地产税、保有环节的房地产税来说，几个大的联邦政府的在地方税中大概占百分之百，如果纳入到国家税收中，平均下来就7%多，最高的13%多。从发展中国家转型过程中平均下来，它所占的比例并没有那么高。中国现在这四种税或者五六种税加起来大体占到国家税收的11%到13%，也就这么一个水平。过去高的时候，占到17%到18%，现在大概就11%多。土地收入占多少？占地方财政收入高的时候占到78%，即使按国家惯例来说，把房地产税都收了，能不能顶过地方财政的卖地冲动？顶不了，一点用没有。

　　我觉得在现有的条件下加税，包括要减免，土地使用税等等，还有一两个税种，这里面一冲完以后，所占的比重就更低了。因此用一种理论说，用保有环节的税来解决、替代我们现有的土地出让金的说法是没算过帐的说法，基本上是不可能的。

　　那么法理上还有什么问题呢？一个是三种土地，比如农村的划拨出让，如果要实行房地产税这三种土地是不是同时实行房地产税？没说。如果不同时实行，农村的建设用地可以流转，是不是房子不收税，别的地方收税？划拨而又不收税，如果对原有的税收不减只加，等于在现有的条件上加重消费者的税费，这更不合理。

　　国外收税的理论基础有一条，就是当货币资金转为实物资产的时候是免税的。所以我们查查现在收房地产税的国家，把现金收入变成房地产实物的时候都要减税环节，用利息冲击个人所得税，我给你形成的时候是减税，让你更方便的解决居住问题，但形成财产以后，你这个财产过去是没交税的，现在要求你交税。现在不是，买房子之前先把税交了，把纳税后的资产转化为实物资产，收这个税就是强盗。像美国都是按市场计价，最高是6%，有一个计算方式。中国比较麻烦，划拨土地，有一部分老房子、房改房，土地价值不一样，最后形成土地价值在房价中的比重不一样，这一部分是租金，算不算税也挺麻烦。

　　我个人觉得到目前为止，房地产税也就是说说，至少今年税务总局的立法中，没有这个计划。虽然有些人在说，就是贾康先生，今年怎么把立法出来。我们查了一下，税务总局的计划中，今年没有把房地产税作为立法计划，我很希望我们清华大学公共管理学院能够出一套东西，最好证明的结果是根本就不能收，或者收不上来这个税。尤其是这种税根本不可能替代土地出让金的问题，和解决地方的困难问题，这是你们研究后的标准结论。