上市房企手握存货2.3万亿元 现金流缺口高达700亿

　　哪家房企风险最高？ 2015中国上市房企风险榜出炉

　　泰禾集团、信达地产、中洲控股、云南城投、金科股份、实达集团、嘉凯城、鲁商置业、华夏幸福和中南建设位居上市房企风险榜前十

　　文｜孙斌

　　6个月内3次降息，央行的货币宽松政策让房地产公司喘了一口气，对房地产市场而言，降息能够直接带来按揭贷款成本的降低，提升购房者入市的积极性，进一步推动“3·30”新政以来的成果，从而改善地产公司不断恶化的现金流。

　　截至2014年末，A股上市房企手握存货2.3万亿元，从房企的销售情况看，消化这万亿存货需要两年半的时间。整体来看，房企的存货量相对合理，营销收入也是同比增长。但是，个别房企因在行业调整期逆市大量增加土地储备，且营销收入增长缓慢，造成现金流不断恶化、负债率居高不下。

　　标准排名(中国)研究院根据126家(剔除存货及营收在1亿元以下的公司)上市房企的库存增长、负债水平、存货周转以及现金流恶化情况等四项指标综合分析，最终得出“2015中国上市房企风险榜”。其中泰禾集团、信达地产、中洲控股、云南城投、金科股份、实达集团、嘉凯城、鲁商置业、华夏幸福和中南建设位居前十。

　　居榜首的泰禾集团，2014年存货增加292亿元，同比增长125%，同年公司的销售收入为84亿元，只增长36.6%。按照这样的销售速度，如果泰禾集团要消化掉手里的526亿元的存货，需要6年时间。

　　同时，泰禾集团还要面对资产负债率(89%)过高，以及经营现金流缺口连续两年超百亿的尴尬局面。虽然公司在资本市场上抛出了40亿元的增发方案，但面对556亿元的负债总额，以及166亿元的现金流缺口，40亿元也只是杯水车薪。想要扭转局面，唯一的办法就是加快销售、回流资金，以及不断融资。

　　手握2.3万亿存货

　　泰禾一年激增292亿

　　126家上市房企2014年年末的存货为2.3万亿元，比2013年末增加3200亿元，增长16%。

　　其中92家房企存货同比增加，泰禾集团一家就增加了292亿元，增幅高达125%，从绝对值上看，泰禾集团存货增长额甚至超过了保利地产(273亿元)，排名第1，而后者的年销售收入是泰禾集团的12倍。

　　在126家房企中，只有34家房企的存货出现下降，这其中就包括万科，该公司2014年末存货为3177亿元，同比减少134亿元，下降4个百分点。地产“白银时代”下，万科主动减少拿地，其对后市的谨慎程度可见一斑，从存货数量对比，万科不仅是所有房企中存货下降数额最多的房企，也是四大标杆房企(招保万金)中唯一一家存货值下降的公司。

　　存货周转率排名前10的房企中，几乎全部是深耕二三线城市的中小房企，如铁岭新城、格力地产、西藏城投等。

　　值得注意的是中华企业、华发股份和泰禾集团这三家中型房企，存货周转率也处于较高水平，中华企业为693%，排名第11；华发股份为676%，排名第12；泰禾集团628%，排名第14。

　　而四大标杆房企则全部低于行业平均水平，其中保利地产存货周转率245%、招商地产233%、万科217%、金地集团169%。可以看到，大型房企一方面拿地谨慎，另一方面也在积极消化存货。

　　平均负债率75%

　　珠江控股已近资不抵债

　　2014年126家上市房企的平均资产负债率高达74.82%，仅比2013年降低0.05个百分点。

　　其中，珠江控股的负债率高达98.84%，该公司的资产总额仅比负债总额多2000万元，一只脚已是踩在悬崖之外。

　　如果说珠江控股只是一家资金仅10多亿的小房企，在负债率前10名中，不乏像鲁商置业、泰禾集团、云南城投等中型房企，更有华夏幸福这样资产千亿的一线大型房企。

　　四大标杆房企的负债率相对较好，万科和保利的负债率为77%，招商地产71%，而金地集团的负债率只有67.5%，负债率比行业平均水平低了近7个百分点。

　　现金流缺口高达700亿

　　泰禾连续两年倒数第一

　　126家上市房企2014年经营活动产生的现金流量净额(下称现金流净额)为－707亿元，相比2013年的－778亿元略有好转，但资金缺口依然高达700亿元。

　　其中，78家上市房企2014年经营活动现金流为负，仅48家现金流为正，而在2013年现金流的正负比为74：52。2014年现金流缺口虽然比2013年减少71亿元，但实际上房企现金流的恶化面正在扩大。

　　值得一提的是，泰禾集团连续两年现金流缺口均在百亿以上，现金缺口的绝对值连续两年排名倒数第一，且现金缺口越来越大，其2013年现金流净额为－114亿元，2014年降至－166亿元，现金流缺口增大52亿元。

　　从绝对值上看，泰禾集团无疑是现金流最差的房企，但标准排名(中国)研究院考核的是房企现金流改善程度，是持续恶化还是略有好转。以此排名，泰禾集团只能排在第三位，比它更糟糕的是华侨城和招商地产两家龙头房企，这两家房企有一个共同点，就是现金流净额均是由正转负。

　　其中，华侨城2013年现金流净额为72亿元，2014年降至－26亿元，一年间现金流净额缩减近百亿；招商地产同样如此，2013年为5亿元，2014年降至-64亿元，现金流缩减69亿元。(完)