哪些区域楼市在回暖 哪些城市在反弹

　　今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。

　　不过，不同区域之间的分化进一步加剧。

　　楼市与区域经济

　　广东省统计局发布的数据显示，1～4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度提高9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2307.60万平方米，增长15.5%。

　　在四个一线城市中，广东坐拥广州和深圳2个，这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来，一线城市的楼市率先回暖，销售明显好于其他城市。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，今年以来珠三角楼市发展比较稳定。深圳、广州、佛山、东莞都是外来人口很多的城市，人口仍在不断流入，整个珠三角城市群楼市今年的表现都不错。

　　数据也显示，按区域分，1～4月，珠三角地区销售面积增长15.6%，增幅比一季度提高10.6个百分点；东翼和西翼商品房销售面积下降3.2%和2.6%。降幅分别比一季度收窄5.0个和8.6个百分点

　　另一个沿海大省浙江的走势也和广东有点类似。浙江省统计局发布的数据显示，1～4月，浙江商品房销售面积1368万平方米，销售额1409亿元，分别增长29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18个百分点，比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。

　　在房地产开发投资方面，各省的投资增速也大不同。数据显示，一季度，北京房地产开发投资增长23.8%，增速位居全国第一。广东以20.8%的增速位居第二，福建以20.5%的增速位居第三。此外，上海的增速位居第九，浙江位居第12，位置均比较靠前。

　　房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西，主要以能源重化省份为主。今年以来，能源重化省份的经济下行尤为明显。

　　吉林省政府决策咨询委员会委员、吉林大学东北亚研究院教授衣保中对本报说，目前整个东北的主要问题是经济以重化工业、大型国企为主，能源重化产业占比太大，去年以来宏观经济下行明显，东北的能源、原材料滞销，经济也随之低迷。

　　陕西省政府参事、陕西省社科院研究员张宝通说，陕西的煤炭质量比较好，去年陕西的经济发展仍不错。但今年在宏观经济进一步下行的情况下，陕西的煤炭经济也受到了影响。此外，石油化工也是陕西的重要支柱产业，在全球石油价格下行的情况下，陕西也受到了比较大的影响。

　　经济的下行对楼市的发展影响深远。

　　辽宁省财政厅的数据显示，1～4月份，全省一般公共预算收入和税收收入分别下降27%和29.7%。1～4月份，全省四项与房地产相关的税收下降56.4%。全省各项非税收入下降19.2%。上述与房地产相关税收和各项非税收入合计减收额占一般公共预算收入总减收额的78.5%，拉低财政收入增幅21.2个百分点，成为全省财政收入持续下滑的主因。

　　经济下行影响了楼市发展，而楼市低迷反过来又拖累地方经济低迷。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加之上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产发展对地方经济影响很大，楼市下行拖累了部分地区经济低迷。

　　相比之下，沿海几个发达省份如浙江、广东今年的经济增速不再位列中下游，而是跻身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增长仅为7%，比当时全国水平低0.4个百分点，在全国位列倒数第五，今年浙江GDP增速比全国高出1.2个百分点，位列全国第11位。

　　在广东，一季度增速为7.2%，但这一增速比全国高出0.2个百分点，位居全国第17位。

　　哪些城市在反弹

　　不同城市之间的楼市分化更加明显。

　　国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳，上涨1.8%。最低为惠州，下降0.7%。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。

　　新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，今年1～3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。

　　其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。

　　张大伟对《第一财经日报》分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。

　　到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？

　　张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。

　　有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

　　其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。

　　像副省级城市杭州，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。

　　与人口的流动相似，小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。

　　比如，2013年厦门小学生相比2008年增长了37%，涨幅位居全国第一。上海增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。

　　相比之下，东北大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。

　　东北当地一位发改系统的人士对《第一财经日报》分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”

　　张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。

　　当然，人口是判断未来楼市的一大要素，一定时期内的库存量也很重要。比如，中西部一些城市如西安、兰州等地，需求也不小，但由于供应量过大，短期内房价仍难以反弹。

　　近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者，该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错，但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。

　　同策咨询研究部总监张宏伟说，央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。

　　张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。