深圳楼市疯狂到跑赢股市 新区房价冲破4万

　　5月23日，深圳暴雨，政府将橙色预警升至红色预警。龙华新区的中海锦城、南山区的塘朗城、博林天瑞三处楼盘同时开盘，三处楼盘共推1600余套房，但超7000人风雨无阻地出现在销售现场。

　　这1600套房源最终4小时售罄，成交金额达到84亿元，“有什么买什么。”现场一位购房者这样说。

　　自今年“3·30新政”楼市新政之后，与火热的二手房市场不同，深圳一手房成交量曾一度压抑不升反降。但到了5月，情况出现了反转。深圳市规划和国土资源委员会的统计数据显示，截至5月24日，全市商品房住宅成交4483套，5月还未结束，已较4月增长10.1%。

　　值得注意的是，深圳关内关外成交量虽然与以往相同，但比例悬殊。以5月23日为例，关外两区（龙岗、宝安，包括龙华新区等四个新区在内）的商品房住宅成交112套，占了全市的86%。但是造成比例悬殊的价格因素正在发生骤变。5月份的成交均价，关外上涨速度明显高于关内。5月23日关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%，而关内则远低于这个幅度，仅为0.01%。

　　以关外龙华新区的中海锦城为例，开盘当天超4000人出现在看盘现场，共推719套，均价达到4万元/平方米，最终成交28亿元。而位于关内南山区的塘朗城和博林天瑞两个项目均价分别为4万元/平方米和5万元/平方米，关内关外出现同价。

　　至此，龙华新区房价也迈入“4万”时代。这个位置偏远、配套欠缺的关外地域只用了五年时间就从刚刚过万到冲破4万，涨幅甚至超过了前段时间大热的前海自贸区。

　　但龙华新区房价飞涨在当地业内人士看来却并不为奇。美联物业全国研究中心经理何倩茹认为，龙华片区楼价“破4”主要还是缘于市政规划。目前，该片区内的深圳北站商务中心建设已全面启动，而等到广深港高铁在2017年全面开通后，深圳北站还将具有口岸功能，只需15分钟就可直达香港九龙，要比目前罗湖、皇岗等口岸过关高效许多——这也是新开盘项目出现许多来自香港的置业者和炒房者的重要因素。

　　上周末这三个新盘现场的火爆行情仅是深圳楼市自去年9·30新政以来回暖的一个缩影。在那之后，深圳新房均价已连涨8个月，而自今年3·30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰。

　　据国家统计局最新数据，深圳新房和二手住房成交价格在3月和4月涨幅均为全国第一；深圳还是4月70个大中城市中房价唯一同比上涨的城市，而且房价上涨幅度之大、加速之快更是全国居首。4月份深圳新房价格同比上涨1.09%，是涨幅排名第二城市的3倍；二手住房价格同比上涨6%，不仅比3月份扩大3.68个百分点，同比涨幅还比排名第二位的武汉（1.12%）高出近6倍。

　　而自房地产整体形势复苏以来，尽管一线城市房价均止跌反弹，但似乎只有深圳的房价上涨表现出了不输于A股指数上涨的速度。

　　深圳新房价格上涨的原因除了近期政策利好释放大量需求外，新增供给不足也是一大主因。据世联行发布的数据显示，截至5月10日，深圳全市一手房可售套数约为3.43万套，若按近8周深圳全市新房平均每周997套的销售速度，8个月就能消化掉这些库存。

　　造成新房供应不足的原因，则是近年来深圳商品住房用地出让规模持续缩减所致，这不仅推高了地价，也制造了供求紧张的预期。

　　在2008年至2012年这四年间，深圳居住用地平均每年新增供应仅62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，面积13.2万平方米，同比2012年出让面积缩减超过70%；2014年，深圳更是仅出让龙华新区一宗居住用地，最终这幅土地被龙光地产以25094元/平方米的楼面地价拿下，创造了深圳居住用地楼面价的历史新高。据悉龙光地产也将在下半年推出该项目，而入市均价绝对会超过4万/平方米。

　　深圳近几年的土地供应持续缩减，是缘于新增可利用土地接近枯竭。据官方数据显示，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，但现在已使用940平方公里。这意味着，未来五年深圳只有30平方公里的新增建设用地，每年仅6平方公里。

　　新增用地几近枯竭，也让深圳这座中国最年轻的城市最早走上了城市更新的道路。在今年深圳可供销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%。

　　但由于城市更新项目在房价看涨的趋势下难度也越来越大，因拆迁成本加剧导致周期长、成本高，不确定性也急剧上升。而在经历佳兆业事件后，深圳众多城市更新项目的推进必然会受阻，周期也将更长，这同时也会导致深圳加快新房供应方式的改变，短期内新房更加供不应求。

　　与此同时，深圳在国内已率先成功实现了向现代服务业的转型，这让深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指标上均在国内排名第一，GDP增速也在四大一线城市中排名第一。由此带来的庞大购房需求遇上供不应求的市场，也成为新房价格迅速上涨的一大推手。