绿地东北市场业绩断崖式下滑 上市恐受影响

　　李慧敏

　　销售大幅缩小，业绩呈断崖式下滑

　　关于绿地东北“在建项目全线停工”一事，问号仍没有打开。

　　5月23日有媒体披露《绿地东北铩羽 资金断流在建项目全线停工》。报道称停工源于绿地旗下项目销售状况不理想，周转难以为继，导致资金断流，进而累及整个绿地东北事业部和辽宁事业部所有项目。

　　令人不解的是，新晋中国地产龙头的绿地集团，缘何能眼睁睁任由东北市场恶化至此？而绿地东北市场走进死胡同到底是什么原因？绿地未来在东北的战略是留是撤？停滞的项目将做何处置？东北市场的现状是否会令绿地的上市进程蒙上阴影？

　　《中国经营报》记者调查发现，从2013年到2014年，绿地在东北业绩呈断崖式下滑，也正是从彼时开始，在建项目陆续停工。东北市场或将成为绿地“烫手山芋”，面临骑虎难下的局面。

　　有专业人士认为，绿地东北市场如此大的负面信息的披露，不仅使绿地未来做项目开发、土地储备都增加了难度，而且会令绿地的上市进程充满更大的不确定性，甚至存在功亏一篑的风险。对于绿地集团未来东北战略布局等问题，记者致函绿地总部，截至发稿，未获回复。

　　东北市场销售大幅缩水

　　停工，对绿地来说应该是无奈的选择。与2007年开始高调进军东北市场时相比，愈发难看的数字再也无法让绿地一如既往地保持强大气场。

　　以东北三个省会城市为例，来自克尔瑞的数据显示，2010年，绿地在沈阳和哈尔滨创造了此后几年再无力企及的高点，当年销售额沈阳近8亿元、哈尔滨为3.34亿元。而绿地在长春的销售高点晚了一年，但业绩较沈哈两地更为亮眼，2011年11.97亿元、2012年13.2亿元。

　　冰火两重天。到2014年，沈阳销售额骤然掉落到0.98亿元，不及2013年5亿元销售额的五分之一；哈尔滨由2013年的2亿元跌至2014年的0.35亿元；长春境况要稍好些，与2013年1.32亿元相比，2014年的实现销售0.64亿元，仅缩水一半。

　　进入2015年，销售更是推不动也拉不动。沈阳几个项目销售人员的表述基本一致。

　　与此同时，绿地在东北储备的土地，开发推进也呈迟滞状态。

　　克尔瑞数据显示，2010年~2014年，绿地在东北总计拿地37宗共352万平方米。其中超六成地块至今未开工，有23个地块处于“未开工、平整土地”或者“未开工、未动迁”状态。全部开工的有10个地块，部分开工的有4个地块。

　　5年之内，绿地在沈阳共拿地62.7万平方米，其中大部分押宝沈阳全运板块。

　　借2013年沈阳举办十二运的契机和沈阳“大浑南”开发战略以及沈阳行政中心落地等一系列利好消息，众多开发商大量投资浑南。

　　而2011年7月15日同一天，绿地便拿下沈阳全运板块8宗地，总面积达48.95万平方米，为整个沈阳拿地总量的78%。

　　而沈阳行政中心南迁的计划无限期搁置，令诸多投资浑南全运板块的房地产开发商期待落空。在浑南新区商品房大量空置，人气不旺，去化缓慢的环境下，绿地亦不可能独善其身。

　　“同众多开发商一样，绿地在沈阳全运板块大量拿地，全运板块至今全无生机，短期内难见回报。”沈阳当地一位机构负责人表示。

　　据了解，目前绿地全运板块的土地尚有4块全部未开工，一块部分开工，3块全部开工。

　　而东北经济的持续滑坡，人口的大量外流，令绿地的东北项目被进一步套牢。 2013年下半年以来，东北地区经济增速持续下滑有目共睹。

　　按照第六次全国人口普查数据，东三省每年净流出的人口约200万人。东北三省中，黑龙江和吉林都是人口净流出，辽宁仅有沈阳、大连两地每年有净流入人口20万人。

　　“东北流出人口多为高精人群，而流入人员多为刚刚毕业的大学生以及周边的农业人口等等。”上述机构负责人表示，除却人口外流的数量，流出人口和流入人口两者之间的综合差距也是巨大的。

　　绿地总部为何“见死不救”？

　　与东北市场一片萧索相对的，是绿地集团2014年物业销售的快速增长。

　　一份来自证券公司的报告显示，2014年，绿地重要的收入及利润来源为物业销售，占2014 年营业收入的79.7%。公司实行高周转的开发模式，2014 年合约销售金额达129.3 亿元，同比增长269%；合约销售面积为170 万平方米，同比增长378%，销售核心区域包括海南(32%)、浙江(17%)、江苏(15%)、昆明(13%)、广西(11%)和上海(6%)。其中，住宅占比78%，商业12%，办公10%。

　　公开数据显示，上述快速增长当中，东北市场完全没有贡献，而且 “亏本严重”。

　　为什么绿地集团会眼睁睁看着东北市场恶化至此？已成为中国地产龙头的集团总部为何不出手相救？ 是不是意味着绿地将放弃对东北的期待？

　　“东北整体亏损严重，首先可能就是绿地集团不想救，先停着，等到房价涨到不亏时再说。”克尔瑞上海机构研究总监薛建雄告诉

　　“令绿地集团宁愿背负‘东北市场铩羽’如此严重的负面问题，还有一个原因。”薛建雄表示，那个原因就是绿地项目在东北地区都有很多合作股东，在东北目前经济形势下，这些股东亏不起，也没钱再投入。

　　“有得有失，得失相应。”薛进一步表示，本来在各地寻找合作股东一直是绿地低价拿地的法宝，现在却似乎成了最大牵绊。

　　来自证券公司的报告则显示，绿地集团在千亿规模之后仍能保持高速增长，最重要的原因是其有能力获得国内大量的低价土地储备。一方面源自拿地力度增强，另一方面也是得益于其品牌效应。建造超高层的地标性建筑和大型的城市综合体有利于集团在城市的知名度扩散，形成品牌效应，产城一体化是顺应城市功能演变、将房地产开发与城市发展融为一体，容易受到地方政府青睐。从而使得绿地集团在从地方政府手中获取土地资源方面具备较大的优势。

　　薛认为，这种与地方的合作导致后期开发成本上升，绿地项目利润摊薄。抗风险能力也很低。多数三线以下城市房价还没回到10年高位，那就意味绿地在这些地方都可能亏钱。

　　“从绿地目前的项目销售看，东北地区的份额明显要低于2010~2013年。或许这被绿地理解为此类城市后续开发的容量有限，所以在后续拿地等方面也可能会弱化。”易居研究院研究员严跃进表示，对于绿地东北的项目，如果确实是扶不起的阿斗，那么从集团层面看，可能会放松关注程度，进而把投资重心转向其他重点城市。

　　“东北经济的下滑，是市场整体的问题，包括人口的净流出的问题，都是判断一个市场非常重要的信号。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，短期之内企业也是趋利避害的，继续加大力度并不是很容易可以扭转这种局面的，更多的是用时间来换空间的做法。

　　严跃进认为，对于绿地而言，在追求上市的过程中，会考虑资产的规模和质量的因素。那么如果东北地区的项目不畅销，这个时候放缓开发速度是最明智的。同时，从实际情况看，绿地集团除了地产业务外，也积极做大消费等战略平台，对于其来说，地产板块不会追求简单的规模扩张，而部分资金会从地产业务中流到其他板块中。

　　陈晟认为，对东北的操作的思路可能并不是绿地一家的思考，可能很多企业都在进行城市重新的布局，会聚焦到16个城市或者60个城市，也就是一二线城市。对于一些前景不明的城市，可能会保持一个谨慎的态度。

　　进退两难上市进程不确定性增加

　　事实上，从2014年开始，绿地的区位布局、土地储备已经向一二线城市收缩。

　　来自证券公司的报告显示，截至2014年年末，绿地持有土地储备达1433万平方米，分布于长三角及南中国沿海地区具有地区经济重要性的主要城市的黄金地段。按照目前的开发进度，现有的土地储备足够支持未来三至五年的发展需求。新增土地方面，公司加大了一二线城市的投入占比，进一步优化区位布局。2014年公司在广西、上海、苏州、昆明和海南一共新增了7个优质项目，土地储备增加约500万平方米。

　　东北乃至整个北方，均与优质项目无缘。

　　“客观地说，绿地东北市场的项目质量，与南方核心销售区几乎就没有可比性。”一位来自浙江、在东北施工的建筑商表示，绿地的品牌在南方很响，产品质量也不错，但在东北，质量问题“一抓一大把”。

　　囤地量大、项目停滞、去化困难……困境之下，绿地未来在东北的战略将会作何改变？是否会撤出东北？

　　然而，撤出东北，对绿地来说并非易事。

　　“有那么多的问题需要解决，绿地撤离东北的可能性极小。”薛建雄认为，“估计需要等政府出面给其他股东压力，把小股东权益清理出去。由绿地全资之后，绿地再想办法化解。比如其他权利低价出去降低绿地成本，再亏就协商增容。”

　　薛建雄推测，清理股权肯定要走法律程序。因此接下来相当长的一段时间内，绿地在东北将呈停滞状态，成为绿地版图上一块“烫手山芋”，拿不起放不下。

　　至于“东北停工”事件对绿地的后续影响，专业人士表示“不可谓不大”。

　　薛建雄认为，影响之一便是绿地拿新项目难度将大增。未来绿地在全国拿地将会变得困难，而地方政府对于引进绿地顾虑亦会增加。

　　影响之二即绿地上市进程可能会增加更多的不确定性。

　　“东北的问题比较严重，肯定会影响绿地上市进程。”薛建雄表示，可以说绿地的上市之路因此有功亏一篑的风险。

　　薛建雄表示，可以说绿地推倒了东北房地产多米诺的第一张骨牌，可能引发东北乃至全国二三线市场的地产问题的全面爆发，“大多数三线以下城市都是这个状态，这种状态极有可能波及全国。建议房企收缩到一二线，多持现金应对后期因难，压缩成本，转型做持有经营型物业，内需增长很快，相应服务还很缺。”薛建雄表示。

　　陈晟则认为，东北市场还需要长期的经济振兴、结构转型、人口导入，短期房地产项目要找到创新的点比如绿色的建筑、田园的建筑，跟年轻人创业的建筑适应性调整 ,吻合市场供需规律的土地供应方法，也不能一概而论就没有机会，还是有特定项目的机会，长期需要政府和企业一起去努力，来打破目前这种状态。