深圳房价再暴涨之谜：货币宽松拉动股市 更拉动楼市

　　你炒股，他们又炒楼了深圳房价再次暴涨之谜

　　宽松的货币政策、两次楼市新政、活跃的投资客，再加上跟随其后的刚需客，共同托起了深圳的房价。

　　就在股市暴涨暴跌时，深圳楼市却是稳涨不跌。

　　2015年6月1日，中国指数研究院发布的“百城房价”数据显示，5月份，全国有100个城市新建住宅均价环比由跌转涨，房价上涨城市增至48个。而北上广深一线城市新建商品房“量价齐升”，其中，深圳“量价”涨幅均居全国首位。

　　从2014年“9·30”新政后，深圳房价已连涨8个月。在今年“3·30”新政出台后，一线城市房价回暖速度明显加快，深圳领涨全国。

　　深圳楼盘的天价也出现了。5月25日，中洲地产旗下深圳中洲中央公寓E-CLASS获批预售证，其中一套单位价格高达37.6万元/平方米，成为近年深圳最贵房。这引起了深圳市规划和国土资源委员会（以下简称深圳规土委）的注意。在深圳规土委约谈开发商之后，该楼盘最贵房源备案价更改为17.6万元/平方米。

　　这一波的房价上涨，连投资客都直呼“太猛了”。为何深圳房价领先全国？在上万亿资金涌向股市的时候，深圳人为什么还在炒楼？

　　“最本质的还是货币”

　　5月，深圳的一二手房共成交19484套，已接近2009年峰值。

　　5月30日，南方周末记者跟随一个看房团走了一天，原定一天看三个楼盘，结果临时加了一个楼盘，安居客包的两辆大巴车全部坐满了。即便是到了下午四点多，炎热的天气依然阻挡不住看房团的热情。

　　“一天得接待两三个看房团，最近特别累。”满眼红血丝的置业顾问小杨告诉南方周末记者。他在这个行业已经三四年了，还从未看到过如今这么火爆的场面，“大家就跟抢白菜似的”。

　　“上周平均成交价是两万七，这个月加推，最低价格也不能低于两万七。”小杨说。

　　南山区即将开盘的万科云城，从5月初开始认筹，原定推470套，截至5月30日，已经有近千个家庭认筹。“现在即便认筹了，也不一定能抢到房。你进去以后抢的就不是房子了，而是钱。”一位工作人员这样给众多买房者讲着。接着，现场就有四五个人认筹。

　　看房现场，有带着父母来看房的，有夫妻看房的，有带着孩子来看房的，甚至还有带着小狗来看房的。“买涨不买跌”的心理，让多数人都在“抢”房子。

　　6月2日，深圳宝安区中洲华府商业大厦报价高达37万元/平方米。根据深圳最大的中介机构中原地产统计的数据来看，5月份，深圳最新成交均价为31192元。

　　深圳楼市从2014年“9·30”新政开始回暖，在2015年“3·30”新政之后爆发。3月30日，央行、银监会、住建部三部门出台楼市新政：二套房首付比例降至四成。

　　与此同时，财政部也发布通知称，将个人出售二手房免征营业税的期限由5年调整为2年，这意味着只要个人住房满2年，转让时便不再上缴营业税。

　　“不止是深圳，北京房价也涨得非常厉害，五环的新盘价格都在7万到10万了。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对南方周末记者说。

　　从全国来看，深圳楼市量价齐升并非个案。中指院的最新数据显示，除杭州外，北上广深等十大城市的住宅均价全部上涨，深圳以2.68%的涨幅领先全国，其次是上海。

　　分城市来看，5月，深圳的一二手房共成交19484套，已接近2009年峰值。而北京纯商品房成交量也达到6064套，成交均价也迈向3万/平米大关。而上海商品住宅成交量为142.6万平方米，成交均价已突破3万/平米。

　　“房价上涨无非两个因素，一个是地段，一个是货币。但最本质的还是货币。”钟伟分析。

　　5月11日，央行再次宣布下调基准利率25个点，五年期贷款利率下降至5.65%。截止到目前，央行在半年内，三次降息两次降准，这样的货币宽松速度已经超过了2012年。

　　货币宽松拉动了股市，更拉动了楼市。

　　在“3·30”新政出台后，深圳前海、龙华、蛇口、宝安等热点区域房价“跳涨”。5月23日，7000人雨中排队抢房的消息更是在网络疯传。现在深圳大街上，餐馆里，随处都是讨论楼市的人。

　　深圳国土与规划委数据显示，截止到5月23日，深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%。

　　此外，火爆的楼市也让地产中介“活过来了”。4月份，深圳中原地产的佣金收入达到了4.61亿人民币，“创造了中原集团单一城市的最高纪录。”深圳中原地产总经理郑叔伦说。而在去年上半年，深圳中原单月佣金仅1亿多。

　　疯狂投资客

　　深圳投资客就像搅活一池水的鲶鱼，这是一批活跃的买卖群体。“他们每看一套，就会将户型、朝向、优缺点做成excel表，有时还会自己画户型图。”

　　房价快速上涨，让黄磊这种投资客赚得钵满盆盈。

　　黄磊在深圳打拼多年，目前经营一家小工厂。在经历了股市涨跌之后，2014年他选择了退出，并将股市的钱全部投资于楼市。

　　“去年9月的时候，我家附近的一些中介都关门了，这个时候我就觉得这个市场基本上已经到底了。”黄磊说。

　　房市探底，救市政策随之而来。2014年9月30日，央行、银监会联合发文，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次贷款买房时，均算作首套房。

　　黄磊当年10月份陆续买了5套房产。“我买房的时候，有好几个卖房人的脸上，就是那种很开心的表情—今天终于来个雷锋啊，我解放了。”

　　2014年12月份，黄磊在宝安以248万元买了一套一百多平方米的二手房。2015年3月初，“我说加10万直接转，但当时258万没人买”。但让他没想到的是，两个月后，这套房子竟然以337万的价格卖掉了。

　　2015年4月之后，他卖掉了其中3套，“平均下来，每套涨了一百多万”。房价涨得这么高，是黄磊远远没想到的。

　　一次偶然的机会，黄磊的投资“事迹”在好几个百人微信群中传播开来，他一下子成了“红人”。

　　“成名”的黄磊接受群主邀请做分享。4月4日晚上七点，一个九十人的聚会上，“当时我讲的主题就是换房，小房子换大房子，位置偏的换位置好的。”这一次分享之后，“立即就有人在一个月内卖了3套，然后换了一个大户型”。5月24日，他又做了一次分享。

　　类似的分享会，“基本上每周都有”，不管是线上还是线下。一位深圳多年从事房地产中介的业内人士说，“我所在的几个投资群天天打鸡血，半天不看就好几百条消息。”

　　该业内人士说，“投资客起的作用很大，拉高了市场预期。”实际上，过去投资客也是存在的，只不过随着“限购”“限贷”等政策的出台，房地产投资需求降低，很多投资客撤出市场。

　　但据深圳二手房中介人士称，这部分人目前已经回来，而且在市场上“肯定是占一定比例的”。

　　5月30日，一个百人看房团，其中一位三十多岁的陈女士看完南山区万科云城的一处商业住宅后，在30分钟之内就报名认筹。她同样也是买来做投资，在她看来，5万多一平米还送精装修，“已经很便宜了”。

　　“深圳投资客就像搅活一池水的鲶鱼，这是一批活跃的买卖群体。”一位资深房产中介人士说，深圳有一批专业的二手房投资客，“他们每看一套，就会将户型、朝向、优缺点做成excel表，有时还会自己画户型图”。

　　像黄磊这种投资客，“只要中介打电话说哪个小区、什么户型、朝向，就基本可以判断是否值得买”。而对于刚需客来说，这种判断力是很难的。在他看来，市场对于每个人都是公平的，“投资客只是比刚需客早走了一步而已”。

　　“一些香港的朋友最近也经常问我，买什么楼盘比较好。”每天来往于深港两地的深圳中原地产总经理郑叔伦说。相比于去年，今年来深圳买房的香港人“明显增多了”，连香港都有媒体评论说，“深圳的大时代要来了，闭上眼睛都可以买楼。”

　　刚需客紧随其后

　　“像这样涨下去，对刚需客来说，却不能不怕。”

　　深圳楼市交易火爆，当然不只有投资客，更多的人还是刚需客和“刚改客”。

　　所谓“刚改客”，在业内被用来指那些刚性改善住房的一类人群。而从“9·30”到“3·30”房产新政，最主要的目标就是要在最大程度上满足这部分人的购房需求。

　　“9·30”新政之后的市场，很多人“都没看懂”。“我一个朋友，十年前就在深圳买了房子，但是一直没换。本打算今年换房，但是这半年一下子涨这么多，他们也没法换了。”黄磊说。

　　现在每到周末，各个新楼盘都忙起来。连组织看房团的人也忙活起来，“我就是临时抽调过来帮忙的。”安居客带领看房团的一个工作人员说。

　　面对着高企的房价，一位四十多岁的阿姨说，“现在趁着手上还能有点钱，赶紧买吧，再不买，以后真就买不起了。”

　　黄磊卖了几套房子，都是买家看了之后，马上就签约了。“一个买家，头一天晚上没谈拢，第二天一早他就同意337万了。当晚8点，他是准备出差的，所以想立马搞定房子。”黄磊说，“说白了，买房的人心里都有点慌。”

　　“上个月一个业务员，吃了买卖房子15万差价，过户的时候，买房的人投诉。后来我们就说，这有问题，就先不要过户。但他说，不行，必须要先过户。”最后他也认了，“没再要钱。”上述地产中介人士说。

　　“买房的人很着急、很焦虑，哪怕他觉得你这个收费很可疑，也会出这个钱。”该人士说，因为买房的人会觉得未来这个房子涨价的空间，会弥补现在的损失。

　　在投资客眼里，房子只是一个赚钱的工具。“像这样涨下去，对刚需客来说，却不能不怕。”黄磊说。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭6月2日撰文称，深圳存在三个难题：其一，房地产生产周期长，即便当前大量供地，形成新盘预售也要等到明后年了；其二，深圳原本就土地稀缺，政府难为“无米之炊”；其三，深圳多城中村，城市更新地块开发流程复杂，而今年“招拍挂”的住宅用地指标仅占总指标的12%，必将引发开发商争抢，地价必然大涨，“面粉”（土地）贵了，“面包”（房子）能不涨吗？

　　“你怎么不离婚？”

　　除了用假离婚的方式，更多人选择用“养房票”的方式。

　　即便再怕，高企的房价也阻挡不了买房者的热情，投资市场上，向来都是“买涨不买跌”。

　　5月29日，深圳规划与国土资源委员会辟谣：近期出现“6月17日我市将取消住房限购政策”的传言，此为不实谣传，深圳将继续执行现有住房限购政策。

　　从2010年10月1日以来，深圳一直采取限购政策。因为限购导致市场交易量明显下降。“到了去年上半年，市场成交一二手房加起来，一个月才成交六千套左右，基本上到了这些年的谷底。”郑叔伦说。

　　为了突破限购的条框，很多人研究出了“假离婚”“养房票”等各种形式来买房。

　　中联地产最近和腾讯合作，做了一个调查，针对深圳网友大约回收了一千多个有效样本。有一个问题是这样：在你认识的人当中，有没有通过假离婚买房的？45.2%的人选择有。

　　“上次，我打电话给其他中介，他问我为什么不买房，我说我没房票。”中联地产的一位工作人员告诉南方周末记者。“他问，你跟你老公离婚了没有？你干嘛不离婚？离了不就可以买房了吗？”

　　“我不同意冒险。但他说，离婚又不是真让你离婚，这只是让财富增值的一个手段。”这位工作人员说，有很多家庭因为限购而选择“假离婚”，但往往有些本身关系不是很稳固的家庭，结果却“假戏真做”。

　　为买房而“假离婚”，在深圳已经成为一个公开的秘密。深圳民政局的相关统计显示，2014年深圳共有15578对夫妻离婚，首次出现负增长。《南方!都市报》曾报道，从2009年到2013年，深圳离婚人数涨了一倍。

　　除了用假离婚的方式，更多人选择用“养房票”的方式。“养房票就是给一个不是深圳户口的人交一年社保，这样就有资格买房了。”一位中介人员称，“之前有个人，给福建老家的二十多个亲戚朋友买了一年社保，就是专门用来炒房的。”

　　“去年，一个厦门的小伙子来深圳，他的目标就是在深圳买满100套房子，现在他已经买了11套。”上述房地产业内人士说，“买了之后再租出去。”而他分享的银行最安全的还款模式是，“每个月的银行还款，由工资、租金、信用卡套现来供，各占1/3。”

　　这位业内人士称，有一次群里人晒月供，一个月十多万的非常多。有个人月供11万，就利用信用卡免息套现，虽然压力大，但他的目标是利用这个房子赚500万。

　　在互联网的冲击下，传统的“刷卡”灰色经济也同样受到影响。有人发现了微店刷卡没有手续费之后，就自己开起了微店，用自己的卡刷自己的POS机，“自己跟自己做生意”。

　　甚至有人一下子申请了17张信用卡，并且用Excel表格进行管理，“哪张银行卡对应地还哪张，都有详细的管理”。

　　“地少人多”？

　　严查故意制造供求矛盾的项目和开发商。

　　深圳不管从量还是价格方面，涨幅都远超其他一线城市。易居研究院副院长丁祖昱称，深圳楼市涨价的深层逻辑在于“供不应求”。

　　深圳官方数据显示，到2020年建设用地上限是976平方公里，但现在已使用了940平方公里。今年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。在深圳今年销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%。

　　换句话说，深圳可以用来建设的土地已经很少，而这些很少的地中，用来建设住宅的地更少。所以，目前，深圳只能通过“城市更新”，即“旧改”来支撑住宅市场。但城市旧改往往拆迁难度大、改造周期长，后续的市场供应很难跟上。

　　与北上广相比，深圳“地少人多”，土地面积只有不足2000平方公里，相当于1/3个上海，1/4个广州，1/8个北京；而截至2014年，深圳常住人口却有1000多万，同期北京、上海、广州常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，仅为深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

　　在深圳千万常住人口中，70%为外来户，适龄购房人群（25～44岁）占比达到50.8%，远高于北上广30%－40%的水平。

　　而这似乎也成为各个新盘的置业顾问们，常常放在嘴边的一个重要推销手段，“人多地少，可售新盘更少，此时不买，今后房价更高。”而购房者“恐慌”情绪一旦蔓延，便很快传导到市场的每一个环节。

　　而作为深圳最大的地产中介，中原地产总经理郑叔伦认为，深圳楼市一二手楼3：7的结构比较合理，所以一旦政府打压楼市的“手”放开，反弹也会比较快。但现在，“深圳库存消化周期只有七八个月，但一般来说，10-12个月的库存属于比较正常水平”。

　　但对于上述理由，深圳规土委却不认同。据《21世纪经济报道》报道，日前，深圳规土委出台四项措施，其中包括要严查故意制造供求矛盾的项目和开发商。

　　深圳规土委也表示，除了加强房地产市场研究、监管之外，最主要的是从市场供应环节缓解库存不足的压力。短期而言是加快商品住房预售审批，长期而言是加快新增住宅用地供应。

　　南方周末记者致电深圳规土委联系采访，深圳规土委虽然没有接受采访，但发来一篇文章供参考，作者王峰是深圳规土委下属房地产研究中心主任。

　　王峰在这篇文章中认为，稳定住房价格，稳定市场预期，最有效的方法就是增加住房供应。同时，政府不应放松限购政策，同时需查处市场违法违规行为。

　　（应被访者要求，黄磊为化名。）