大智慧阿思达克通讯社6月15日讯，万科（000002.SZ）、万达集团不久前刚刚完成战略合作，近日，双方又各自开始试水房地产金融公募领域，商业地产金融属性在被进一步扩大的同时，投资者期待的是更优秀的商业地产项目。
近日，国内首个公募REITs基金正式落地，该基金将由万科（000002.SZ）以及鹏华基金联手推出。据中国证监会网站近日披露的信息，+万科与鹏华基金合作的REITs名为鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金，产品募集以万科前海企业公馆租金收益权作为标的，发行规模为30亿，未来可在二级市场进行交易。
与此同时，大智慧通讯社（微信：DZH_news）了解到，近日，万达集团也与公司旗下快钱平台推出一款名为“稳赚1号”的商业地产类REITs产品，不过该产品将通过众筹的方式进行资金的募集，投资者同样可以在该产品成立三个月后，通过块钱平台将份额进行转让。该产品的标的资产，为万达商业地产2015年新开工且在2016年开业的只租不售的国内城市商业广场项目。
根据上述两款典型的REITs类公开募集产品的标的可以看到，不论是REITs还是众筹，都是把流动性较差的商业地产项目，添加金融属性之后而诞生的金融产品。而其发行的目的，均是开发商力求轻资产、提高证券化率的结果。
大智慧通讯社了解到，万科的REITs产品与万达的众筹产品一样，并没有将募集的资金分为优先、劣后，投资者的收益完全将依赖于标的项目未来的运营以及租金收益。
对此，国内房地产基金领域一位资深人士告诉大智慧通讯社，RIETs、众筹与传统房地产基金最大的不同在于没有优先资金，投资者收益完全依赖商业项目运营的成功。这样的产品结构，导致了投资者对商业项目的调研调查会相当严格，一旦商业项目本身没有很好的盈利前景，基金产品就会出现募集不全的情况。
据大智慧通讯社了解，万达集团推出的“稳赚1号”募集期到今日（15日）截止，从万达集团方面传出的消息显示，目前该产品已经募集完毕，认购情况比较乐观。另一方面，万科与鹏华基金的REITs产品则有望在6月末正式发行。
对此，国内一家上市房企一位高管向大智慧通讯社表示，万达、万科作为大型房企，在业内率先试水公募型的房地产金融产品，借助公司的品牌优势能够获得不错的募集效果。但是对于中小型的房企而言，在没有很好的现有项目作为标的的前提下，发行REITs或者类REITs产品可能性很小。因此，REITs类金融产品在全国范围内快速普及的可能性不大。
国内某上市商业银行总行信贷科一位信贷员也告诉大智慧通讯社，对于中小型的房企而言，想要发行公募型的基金产品可能性不大，通过银行进行商业项目的贸易贷款是目前比较主流的方式。
该人士表示，很多中小型房企会将手中运营相对成熟的现有商业物业未来几年的租金流作为标的，向银行申请贷款，这笔款项与传统开发贷不同，银行不会强制要求其将款项用于房地产开发，而是可以用于一些其他领域的投资，这样对缓解中小房企的资金流以及提升其资产证券化率，都有着积极的作用。
对此，上海本地一家商业地产开发人士告诉大智慧通讯社，贸易贷款目前在房企业内尝试的比较多，不过银行在对标的项目的尽职调查上比较严格，因此贸易贷款的根本依然是成功的商业地产项目。
事实上，在目前房地产行业整体形势依然不明朗的背景下，房企都希望通过提高自身证券化率，做到轻资产运营来降低自身的经营风险。这为众多房地产金融产品的诞生创造了条件，而在房地产金融产品频出的背后，投资者更期待的依然是优秀的地产项目。
以房地产基金为主要开发模式的复星集团，公司一位高管对大智慧通讯社直言，国内REITs市场、房地产金融市场的发展，根本上依赖的，还是国内商业地产项目本身的提升，如果仅仅是金融产品形式的变化，只能称为房企融资手法的改变，是很难“走得远”的。
发稿：林李涛/何巨骉 审核：孔驰
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