李一戈
据说北京豪宅卖得很不错。今年前5个月，以及6月上半月，无论是单套总价2000万元以上的，还是3000万元以上的，都比去年同期有较大的增长。而去年有关机构计算的2015年豪宅供应量，曾经让业内吓了一大跳，也许好几年都消化不完，却没想到今年的表现会如此出色，一些本想推延开盘的项目也跃跃欲试了。
显然，北京的各方市场主体，现在对价格的容忍度增大了许多，尤其是有关主管部门。两年前还限价呢，单价超过5万的项目，想拿到销售许可证可费劲了。事实证明，这种限价除了让纸上数字好看一点，实在没有必要。
售价2000万元以上的房子，本来就跟一般老百姓没关系，有钱人愿意买就让他们买。按照我个人的意见，这种房子都没必要限购，只要是合法收入，富人愿意买几套就买几套。你非要限购，他们就跑到国外去买，税也交到了别的国家。
早就有专家说，北京楼市是“被豪宅化”，一个主要因素是受高地价成本的拉动。譬如五环以外的楼面价都超过5万元，等明年它上市就得奔着八九万甚至10万去。而6月的北京，已经出现10万+的项目了。
对于其他城市来说，北京甚至几个一线城市，都没有可比性。但与此同时，拿居民收入作参照，这几个城市的房价收入比，也是全国最高的。
想必有朋友看到“房价收入比”这几个字，会立即跳起来反对。一是因为居民的收入不透明；二是媒体所引用的联合国房价收入比参考数据，是房价的中位数与居民收入的中位数之比，而中位数与平均数不是一个概念，咱们这儿也没有中位数这个统计数据。
顺便说点个人看法。我们不是在做学术论文，“房价收入比”更多是借用的一个概念，并“中国化”了。房价数据，采用的是统计局的官方数据；收入数据，也是采用统计局的官方数据，以此进行比较，并无不可。否则，很多国外术语都不能用了，因为任何术语都是特定语境、条件下的产物。房价收入比只是一个参考数据，而不是科学的测量数据。
不晓得你怎么看，反正我一直以来的观点就是，一线城市以及部分二线主要城市，楼市是有泡沫的。理由就是其房价远远超过了一般家庭的合理承受能力。也就是说，认为这些城市楼市有泡沫的依据，就是拿房价与收入作比较。
而三四线城市楼市存在泡沫，则与供求关系有关。这些城市现实的和潜在的商品房供应量，远远超过需求，就形成了泡沫。目前，一批中小城市库存严重，去化缓慢，且短时期很难改善，如果这还不叫楼市泡沫，就不知道什么才是泡沫了。
多年以前，当房价快速上涨时，我就不停呼吁，这种相当于居民收入几倍的涨幅，是不正常、不合理的。但这种呼吁，更多是期望政府部门能够采取措施抑制房价涨幅。如你所知，国家确实一直在调控，但房价并没有停止上涨。
2004-2013年，除去中间的2008年，差不多有8年时间房价都是在上涨。市场就是这么奇妙，不合理的上涨持续多年后，就变成了“常态”而被无可奈何地接受。虽然在经济快速增长时期，资产价格上涨有其自身的逻辑，但楼市泡沫积累到今天，却是与主管部门不作为有关。要抑制泡沫，最有效的措施就是大幅加息，持有环节征税。但我们都没有做。
经济高速增长时期，需要维持一定吃水线的楼市泡沫。原因是，那么高的GDP某种程度也是超发的货币堆起来的。庞大的货币流入楼市并凝聚下来，就会大大减少它对社会的破坏性，前提是楼市要在高位运行，也就是说，泡沫不能破裂。
但为什么，当经济减速，楼市泡沫也不能刺破？房地产是金融机构的主要抵押物，房地产的资金超过一半来自银行，楼市泡沫破裂（指价格一年内净下跌30%以上），就意味着以房地产为抵押物的资产大幅贬值，这有可能引发地方政府债务危机甚至金融危机。因此，楼市泡沫已经到了大而不能破的地步，只能养着。至于用房地产来稳定经济，则是同一枚硬币的另一种用法。
但是，泡沫养着，并不是说它还会恢复此前10年那样的膨胀速度，也不是说它一定不会消肿。目前来看，一线城市的泡沫还有小幅增大的可能，而三四线城市则是在消肿，需要一段痛苦的去化过程。你和我，就像浮游虫豸般在这巨大的泡沫里荡来荡去。(编辑 袁一泓)
作者：李一戈
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