一二线与三四线楼市畸形分化 行政干预可能性不大

　　房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化。这种隐忧会导致，未来一二线不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。现在一二线城市畸形发展，不仅房价疯狂，土地市场也疯狂，而三四线城市则越来越差。结果是两头都有问题。

　　本报记者 张晓玲

　　实习记者 郑凯婷 广州、深圳报道

　　久未对楼市发言的“任大炮”再次开口，仍然是“年底房价肯定上涨”。

　　与此印证的是，6月下旬，一线城市个别城市，尤其是二手房市场仍无退热的迹象。一些片区，少数二手房业主动辄涨价百万，多个换房人被“违约”，这种气氛也传导至新房市场，增加了开发商操盘手酝酿捂盘涨价的底气。

　　在北京、杭州等一二线城市，房价也有抬头的迹象。土地市场作为先导，则出现了抢地王现象，一线城市宅地再创新高，逼近2万/平方米。

　　但绝大多数的二三四线城市房地产市场，并没有出现明显的好转，一些三四线城市仍然库存高企。中原地产首席分析师张大伟认为，这样剧烈的分化和畸形的发展，一定不会持久。

　　6月12日，某一线城市政府部门下属房地产研究中心主任王锋表示，政府有很多政策储备手段，防止暴涨，今年内肯定不会取消限购政策。

　　一二线与三四线城市畸形分化

　　进入夏季之时，一线城市的房地产市场也越来越热。

　　中原地产研究中心统计数据显示，6月前两周，全国54城市合计住宅签约高达11.3万套，合计环比上月同期上涨3.1%，其中涨幅最明显的是一线城市，涨幅高达26.7%，北京成交3449套环比上涨11.6%，上海成交8113套上涨最高超过30%。

　　与此同时，市场分化明显，一线与二线成交量明显上涨，而三线城市则出现了22%的下调，整体市场依然非常不均衡。

　　5月，某一线城市商品房成交均价逼近3万元/平方米。6月上半月，北京商品房住宅成交均价达到了28556元/平方米，环比上月上涨4.2%，成交结构中，两市中高端比例均明显上涨。成交均价处于高位。

　　中原地产首席分析师张大伟指出，分析目前的销售数据，销售额率先上涨，而销售面积涨幅并不同步，主要是因为一二线城市相对高价，导致了市场数据好转，这得益于政策效应的传导。

　　销售市场的火爆也传到了土地市场。6月前半月，一线城市共成交19宗土地，合计成交额达到204亿元，平均楼面价也达12105元的年内次高。

　　二线城市也明显升温，平均楼面价2049元每平方米，溢价率突破20%，而土地出让金410.3亿；住宅类土地出让金377.7亿，平均住宅楼面价3717元每平方米，溢价率突破24%。

　　但三四线城市土地市场依然不乐观，整体看，成交总住宅土地480宗，但溢价率只有4.76%，总计土地出让金只有192.9亿，明显低于之前的市场平均水平。

　　业内预计，6月房企积极争抢一二线城市土地的趋势依然将延续。

　　张大伟认为，房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化。这种隐忧会导致，未来一二线不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。因为在全国房地产销售中，一线占不到10%，二线占比也仅在20%-25%。现在一二线城市畸形发展，不仅房价疯狂，土地市场也疯狂，而三四线城市则越来越差。结果是两头都有问题。

　　多位学者针对某一线城市指出，作为一个创新型的城市，产业和人才的集聚效应造就了它的今天，如果房价暴涨，会导致各种生活、生产成本高企，企业和人才很难再继续做下去；很多实业公司转型做房产投资，也不是什么好事。

　　行政再干预可能性不大

　　“2015年的年底，房价上涨是确定的。”中国房地产业协会副会长任志强(微博)近日对媒体表示，今年房地产投资下降，新开工下降，土地供给下降，供不应求，肯定会涨。从4月份的城市房产涨跌变化来看，少量城市的销售已从负数变成正数了，可能到9月份以后，就从负变成正的增长。

　　但任志强没有指出房地产畸形分化可能带来的问题。易居智库研究中心研究总监严跃进认为，房地产市场分化态势明显，会进一步强化市场预期，使得大城市的投资投机热情增加，而中小城市房地产市场的购置需求下滑。最后使得市场的分化程度加大，不利于房地产市场平稳健康发展态势的形成。

　　他表示，从这个角度看，需要有一个积极的干预措施。对于大城市而言，需要建立积极的房价调控政策，一些购房门槛还需要调高，防范炒房因素的出现。而对于中小城市，要在人口导入，产业导入等方面有一个积极的政策，防止库存积压矛盾的扩大化。

　　“不要担心今年会暴涨暴跌，因为我们没有这样的基础，我们有信心有手段，也有办法，稳定房地产市场。”在6月12日举行的一个论坛上，王锋表示。

　　王锋说，有几个片区的新盘价格今年以来确实上涨了40%，但属于极个别案例，全市3月份以来均价仅仅上涨了6.71%。5月份全样本二手住宅价格指数环比上涨3.9%，同比上涨10.5%。

　　王锋肯定地表示，今年一定不会取消限购。在住房供求矛盾大，房地产税还未推行的情况下，若取消限购，国内外投机者会相继入市、炒高房价，对自住和改善性需求形成挤出效应，因此，住房限购政策对经济社会的稳定发展具有重要意义。

　　由于一线城市之间、不同区域之间出现高度分化，这种趋势已引起相关部门的重视。业内专家分析，预防过热是个别城市目前需要面对的问题。

　　不过，克而瑞上海机构研究总监薛建雄则认为，政府出手再干预市场的可能性不大。个别城市所谓的楼市过热，实际上是炒作的成分比较大，现实情况并没有那么热，还没到失控的状态。楼市到三季度应该也会降温。(编辑 袁一泓)