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一二线与三四线楼市畸形分化 行政干预可能性不大

来源:21世纪经济报道

  房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化。这种隐忧会导致,未来一二线不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。现在一二线城市畸形发展,不仅房价疯狂,土地市场也疯狂,而三四线城市则越来越差。结果是两头都有问题。

  本报记者 张晓玲

  实习记者 郑凯婷 广州、深圳报道

  久未对楼市发言的“任大炮”再次开口,仍然是“年底房价肯定上涨”。

  与此印证的是,6月下旬,一线城市个别城市,尤其是二手房市场仍无退热的迹象。一些片区,少数二手房业主动辄涨价百万,多个换房人被“违约”,这种气氛也传导至新房市场,增加了开发商操盘手酝酿捂盘涨价的底气。

  在北京、杭州等一二线城市,房价也有抬头的迹象。土地市场作为先导,则出现了抢地王现象,一线城市宅地再创新高,逼近2万/平方米。

  但绝大多数的二三四线城市房地产市场,并没有出现明显的好转,一些三四线城市仍然库存高企。中原地产首席分析师张大伟认为,这样剧烈的分化和畸形的发展,一定不会持久。

  6月12日,某一线城市政府部门下属房地产研究中心主任王锋表示,政府有很多政策储备手段,防止暴涨,今年内肯定不会取消限购政策。

  一二线与三四线城市畸形分化

  进入夏季之时,一线城市的房地产市场也越来越热。

  中原地产研究中心统计数据显示,6月前两周,全国54城市合计住宅签约高达11.3万套,合计环比上月同期上涨3.1%,其中涨幅最明显的是一线城市,涨幅高达26.7%,北京成交3449套环比上涨11.6%,上海成交8113套上涨最高超过30%。

  与此同时,市场分化明显,一线与二线成交量明显上涨,而三线城市则出现了22%的下调,整体市场依然非常不均衡。

  5月,某一线城市商品房成交均价逼近3万元/平方米。6月上半月,北京商品房住宅成交均价达到了28556元/平方米,环比上月上涨4.2%,成交结构中,两市中高端比例均明显上涨。成交均价处于高位。

  中原地产首席分析师张大伟指出,分析目前的销售数据,销售额率先上涨,而销售面积涨幅并不同步,主要是因为一二线城市相对高价,导致了市场数据好转,这得益于政策效应的传导。

  销售市场的火爆也传到了土地市场。6月前半月,一线城市共成交19宗土地,合计成交额达到204亿元,平均楼面价也达12105元的年内次高。

  二线城市也明显升温,平均楼面价2049元每平方米,溢价率突破20%,而土地出让金410.3亿;住宅类土地出让金377.7亿,平均住宅楼面价3717元每平方米,溢价率突破24%。

  但三四线城市土地市场依然不乐观,整体看,成交总住宅土地480宗,但溢价率只有4.76%,总计土地出让金只有192.9亿,明显低于之前的市场平均水平。

  业内预计,6月房企积极争抢一二线城市土地的趋势依然将延续。

  张大伟认为,房地产市场分化已经导致政策刺激效果分化。这种隐忧会导致,未来一二线不太可能支撑全国房地产市场全面上涨。因为在全国房地产销售中,一线占不到10%,二线占比也仅在20%-25%。现在一二线城市畸形发展,不仅房价疯狂,土地市场也疯狂,而三四线城市则越来越差。结果是两头都有问题。

  多位学者针对某一线城市指出,作为一个创新型的城市,产业和人才的集聚效应造就了它的今天,如果房价暴涨,会导致各种生活、生产成本高企,企业和人才很难再继续做下去;很多实业公司转型做房产投资,也不是什么好事。

  行政再干预可能性不大

  “2015年的年底,房价上涨是确定的。”中国房地产业协会副会长任志强(微博)近日对媒体表示,今年房地产投资下降,新开工下降,土地供给下降,供不应求,肯定会涨。从4月份的城市房产涨跌变化来看,少量城市的销售已从负数变成正数了,可能到9月份以后,就从负变成正的增长。

  但任志强没有指出房地产畸形分化可能带来的问题。易居智库研究中心研究总监严跃进认为,房地产市场分化态势明显,会进一步强化市场预期,使得大城市的投资投机热情增加,而中小城市房地产市场的购置需求下滑。最后使得市场的分化程度加大,不利于房地产市场平稳健康发展态势的形成。

  他表示,从这个角度看,需要有一个积极的干预措施。对于大城市而言,需要建立积极的房价调控政策,一些购房门槛还需要调高,防范炒房因素的出现。而对于中小城市,要在人口导入,产业导入等方面有一个积极的政策,防止库存积压矛盾的扩大化。

  “不要担心今年会暴涨暴跌,因为我们没有这样的基础,我们有信心有手段,也有办法,稳定房地产市场。”在6月12日举行的一个论坛上,王锋表示。

  王锋说,有几个片区的新盘价格今年以来确实上涨了40%,但属于极个别案例,全市3月份以来均价仅仅上涨了6.71%。5月份全样本二手住宅价格指数环比上涨3.9%,同比上涨10.5%。

  王锋肯定地表示,今年一定不会取消限购。在住房供求矛盾大,房地产税还未推行的情况下,若取消限购,国内外投机者会相继入市、炒高房价,对自住和改善性需求形成挤出效应,因此,住房限购政策对经济社会的稳定发展具有重要意义。

  由于一线城市之间、不同区域之间出现高度分化,这种趋势已引起相关部门的重视。业内专家分析,预防过热是个别城市目前需要面对的问题。

  不过,克而瑞上海机构研究总监薛建雄则认为,政府出手再干预市场的可能性不大。个别城市所谓的楼市过热,实际上是炒作的成分比较大,现实情况并没有那么热,还没到失控的状态。楼市到三季度应该也会降温。(编辑 袁一泓)

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