长实地产土储九成集中内地：李嘉诚要回内地抄底了？

　　6月3日，长实地产（01113.HK，以下简称“长地”）在香港上市，接手长江实业（以下简称“长实”）与和记黄埔（以下简称“和黄”）的全部地产业务。至此，李嘉诚导演的长达半年的世纪重组尘埃落定。

　　2013年以来，李嘉诚从抛售内地物业到资产重组，再到迁册海外的一系列布局，无不引发外界对“超人”看空内地的猜想。但眼下，长地的土储九成仍集中在内地，且有“龟速开发”的“前科”，在外界看来，新生的地产航母很长一段时间里将停靠内地。

　　今年4月以来，长地在内地动作频频，华中地区首个旗舰式大型购物中心“M+”和上海陆家嘴世纪汇广场等项目先后启动。长实、和黄经历业务重组梳理后，李嘉诚会有意描摹一幅新的内陆商业地产图景吗？

　　据时代周报记者了解，长地世纪重组的过程中，长实与和黄旗下的具体房地产项目没有受到影响，目前，连负责人的职位、名片都还没有来得及调整。而有接近长地的知情人士对时代周报记者表示，“李先生下一阶段可能将回到内地市场拿地”。

　　十年磨一剑？

　　李嘉诚在内地的地产生意曾已被无数媒体吐槽过：囤地获利、龟速开发。对于李家公司来说，10年做完一个项目甚至还算是快的。

　　6月17日，长地终于启动了上海陆家嘴商业综合体项目\u2014世纪汇广场的招商工作。根据规划，建在四条地铁线聚点上方的世纪汇购物中心将于2016年第四季度开业；而两栋甲级写字楼也将在明年落成，比肩国金中心的双子楼。

　　世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块是和黄在2005年竞拍所得。当时，地块所有者陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司（以下简称“陆家嘴发展” ）采取邀请招标方式转让土地，该公司2005年年报显示，和黄以1.2万元/平方米的楼面价中标。

　　此后，世纪汇广场经历了漫长的开发过程。时代周报记者查阅长实与和黄的年报发现，该项目曾出现在预期2014年完成的物业名单中，后来又拖延至2015年。而如今，该项目周边写字楼的市值均价至少七八万元/平方米。

　　除了世纪汇广场，长地的官网上显示，目前在上海，其在建的商业项目还包括静安区的世纪盛荟广场、闸北区的嘉里不夜城、普陀区真如副中心的高\uB7尚领域等。

　　其中，和黄2005年介入西斯文里项目（即世纪盛荟广场）的开发，但和黄2014年年报显示，项目当时只完成27%，整体落成要到2017年。而真如项目则是长实、和黄早在2006年联手以22亿元的底价拿下的，楼板价仅为每平方米3055元，但大部分商业开发要到2018年才能结束，而目前，该区域的房价已飞涨数倍。

　　鉴于此，上海作为李嘉诚内地商业版图的重要组成部分，长实与和黄过去在这座城市的表现难免被诟病为“以土地升值谋取高收益、高增长。”

　　“很多人都坚信，我们的慢是故意的。但现在，房价不是一天一个台阶，故意拖慢工程的代价很高。很多时候，其实我们想快，但问题是快不起来。”6月17日，在一次小规模媒体见面会上，和黄地产（上海）助理董事及总经理叶维钧告诉时代周报记者。

　　按照叶维钧的说法，10年前，他们刚拿下世纪大道2-4地块时，上海还没有直接在地铁上方建造商场的先例，于是，他们与政府进行了旷日持久的沟通。“从一个概念到一个规范，中间花了很长时间。”

　　叶维钧认为，过去，和黄在内地的开发速度较慢，主要是因为遭遇了水土不服的问题，诸如拆迁居民的要求过高、政府的审批难题等，而这些也是世纪盛荟广场至今难以提速开发的重要原因之一。

　　长地将重仓内地？

　　世纪汇广场的两栋有望成为新地标的写字楼，很容易让人想起长实与和黄合作的另一作品\u2014东方汇金中心（OFC），该项目在很长时间内都是李家企业在上海的标志。

　　然而，2013年10月，这栋位于陆家嘴金融核心区的甲级写字楼被李嘉诚以89.5亿港元出售，这个价格是其最初拿地价格的8倍之多。

　　事实上，从2013年起，李嘉诚在内地的很多举动都被认为是大举撤资的例证。除了东方汇金中心易主外，当年8月，长实与和黄还分别将下属公司持有的广州西城都荟广场各50%股权出售，套现超过30亿港元。

　　而在2014年2月，长实参股的ARA资产管理公司以24.8亿元出售南京国际金融中心；4月，李嘉诚次子李泽楷以57.6亿元将北京盈科中心出售；8月，ARA资产管理公司又以15.4亿元抛售上海虹口区北外滩甲级写字楼盛邦国际大厦。

　　其后的11月初，和黄以38.2亿港元的价格，将旗下的房地产开发公司和记港陆71.4%的股权出售给泛海控股；11月中旬，和黄与长实又将重庆大都会项目卖出了让业界费解的39.1亿元，因为早在7年前，某投行就认为这个项目至少值50亿元。

　　而世纪汇广场的两栋写字楼正在面临某种挑战。根据第三方专业研究机构出具的市场研究报告，未来三年，上海甲级写字楼新增供应总量将超过 500 万平方米，其中核心区域总供给量将接近 300 万平方米，仅2015 年浦东小陆家嘴及世纪大道沿线区域新增体量约 48 万平方米。

　　不同于前两年浦东供应短缺的情况，自2015年起，浦东地区也将逐步迎来供应集中入市，并将于 2017 年，核心区供应达到峰值。强大的市场竞争，将对该公司非核心区写字楼宇的租赁业务将产生一定的压力。而世纪汇广场并非处于传统意义上的陆家嘴核心区，即小陆家嘴区域。

　　不过，长地方面在回复给时代周报记者的邮件中表示，该公司的地产项目遍布香港、内地及国外，出售资产，或将资产上市，都是正常的商业行为。不同项目亦会采取不同的经营方式。而世纪汇广场作为集团旗舰商业项目，地理位置优越，坐拥上海目前唯一的地铁四线交会点，客流畅旺。故而，集团对该项目相当重视，将致力于与商户建立长久紧密的伙伴关系。

　　除了否定看空内地的消息，有知情人士还对时代周报记者透露，重组后的长地看好重庆、成都、长沙、武汉等内地城市的市场。下一阶段，长地会在国内继续拿地，“因为，过去几年，内地的地价太高，而最近，‘天价地’少了很多，这或许是一个适合炒底的时机。毕竟，逢低吸纳、逢高套现是李先生的风格。”

　　长江实业2012年、2013年年报及2014年半年报显示，2012年以来，该公司在内地只拿过一块地。而和黄年报同样显示，其集中拿地期已在数年之前。在经历长实、和黄业务重组梳理后，李嘉诚有意通过长地画出另一幅内陆商业地产图景吗？故事刚刚开始。

　　(时代周报)

　　微信扫一扫，帮你发现聪明钱\u2014\u2014腾讯财经公众号：腾讯财经（financeapp）重磅财经资讯、特色财经栏目一网打尽