商品房库存3年首降 楼市新政策开始显效

　　每日经济新闻记者 蔡雅芸

　　持续3年上升的房地产库存开始减少了。

　　国家统计局网站昨日（6月24日）发文表示，自2012年4月以来，商品房库存的上升态势从未停止过，但在今年5月末，这个节奏被终结，商品房待售面积为65666万平方米，比4月末减少15万平方米。

　　多位业内人士表示，库存减少的原因，和政策的利好刺激密不可分。

　　莱坊亚太研究部主管霍尼克在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在未来的1到3年时间，对中国市场影响最大的是货币宽松（如降息）、市场气氛、放松“降温措施”（放宽或取消限购）和城镇化。但城镇化是个较长的进程，短期来看，货币宽松和放松“降温措施”对中国楼市有较大影响。

　　政策利好显现

　　易居智库研究中心研究总监严跃进直言，近期信贷门槛降低，公积金和二套房贷的政策趋于宽松，使得改善型购房者的购房需求得到有效释放。这是去库存的一个很重要因素，效果很直接。

　　近期，多地公积金迎来调整。以一线城市为例，上海公积金中心在4月将个人、家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元；深圳市公积金贷款政策也在4月调整为首付款比例为20%；5月29日，北京市住房公积金中心宣布从6月1日起，首套自住房贷款最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元；6月16日，广州市公积金中心发消息称将试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。“限购令”取消、降息、房贷优惠加大以及购房税收减免等多重政策利好，也加大了消费者的购房信心。有意向购房者告诉《每日经济新闻》记者，“政策利好不断，该出手时就出手。”

　　根据易居研究院的统计数据，4个一线城市1~5月新建商品住宅成交面积为1432万平方米，同比增长36%，远远领先于二线城市的增14%和三线城市的增23%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的库存压力。截至5月末，全国商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。统计数据的普遍转好，表明前期一系列的利好政策开始见效，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。

　　严跃进则表示，部分大城市的库存已经出现了拐点，即去库存的压力转变为补库存的压力。这个时候或在开发贷方面应该有所放松，否则市场滞后效应显现，确实会带来房地产市场供求关系的再次失衡。

　　王健林：一线城市始终会涨

　　值得注意的是，一、二线城市仍被房企视为“香饽饽”。

　　中原地产研究部统计数据显示，2015年，20大标杆房企集中在一、二线城市拿地，合计一、二线城市购入土地金额高达1342亿元，占比所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。

　　截至6月22日，一、二线城市土地市场依旧火爆，一线城市已经成交11宗住宅土地，合计成交额达到了248亿元，平均楼面价也达到了16803元的年内最高。二线城市也明显升温，平均住宅土地楼面价达到了3561元每平米，溢价率突破22%，而土地出让金也达到了460.9亿元。预计6月房企积极争抢一、二线城市土地的趋势依然将延续。

　　张大伟说，从全国楼市看，市场已经严重分化，一、二线城市明显快速复苏，三、四线城市天量库存积压。“一、二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的情况下，一、二线城市房价易涨难跌。”

　　张大伟认为，整体市场已经出现了明显的“四不均”：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三、四线市场即使在救市的情况下，依然存在极大风险。

　　万达集团董事长王健林的表述更是直接。在做客新华网思客讲堂时，王健林表示，北、上、广、深这些城市房价永远会上涨。国土部刚刚发布了对16个城市用地的刚性约束规划，16个城市近期会出台一个最终用地极限，当然包括北京、上海、广州等。也就是说，到这为止，不准再新建了，只能在存量上想办法，只能二手买卖。这个制度会进一步使这些城市的供应量减少，所以一线或者二线靠前的城市会永远处于房价上涨的过程中。