招商地产重组方向浮水 集团地产业务将全面注入

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　日前，随着招商局蛇口工业区控股股份有限公司的设立，招商地产（000024.SZ）的停牌重组方向开始浮出水面。

　　“招商局集团旗下的地产业务理清后将进一步注入招商地产。”招商地产内部人士向《华夏时报》记者透露，目前重组方式尚未确定，但注入的资产很可能包括招商局集团直接持有的蛇口工业区和前海土地等资产。

　　招商地产董秘刘宁告诉记者，只要没有法律障碍，招商局集团希望将全部地产资源整合到招商地产平台，集中资源做大做强招商地产。由于涉及资产较多，评估工作较重，停牌时间应该比预想的要长，会延长至3个月以上。

　　招商地产内部已给出目标，未来五年内，招商地产将冲击房地产行业前十强。

　　集团地产业务全面注入

　　“重组方向是集团地产业务全部整合到招商地产名下，避免集团内部竞争，这对招商地产实现规模扩张非常有利。”上述招商地产内部人士称，漳州开发区因有政府参股，目前只能“遥望”，近在眼前的是蛇口工业区和招商局集团直接持有的其他地产资源。

　　该人士告诉记者，招商局集团绝对控股的地产业务主要有三块，一是招商地产；二是蛇口工业区有限公司地产业务；三是招商局集团自身地产业务，主要包括前海3.5平方公里土地、深圳光明新区2平方公里土地，以及与福建漳州市政府合作的漳州开发区34.24平方公里土地。

　　4月3日，招商地产因筹划重大事项停牌。由于此次资产重组被深交所定为“无先例”，所以停牌时间可以延长至3个月。不过，时间过去两个多月，招商局集团的资产还在紧急审计、评估中。

　　6月23日，招商局集团正式设立了招商局蛇口工业区控股股份有限公司（下称“蛇口工业区控股公司”），集团董事长李建红表示，此举是推进集团地产板块深化体制改革的重要步骤。未来将通过现代企业制度的建立、完善以及引入战略投资者，进一步优化法人治理结构，重组业务和管理架构。

　　据了解，蛇口工业区控股公司由招商局蛇口工业区有限公司（下称“蛇口工业区有限公司”）整体改制设立，将在创立大会后依法完成工商登记，设立后将作为前海蛇口自贸区内的最大建设主体。

　　“蛇口工业区有限公司有地产业务和非地产业务，地产业务要重组，需要先与非地产业务资产分割清楚。改制后，控股公司有清晰的股权架构，有利于与招商地产业务进行整合。”招商地产有关人士向记者介绍。

　　蛇口工业区有限公司是招商局集团100%控股的子公司，截至目前，蛇口工业区有限公司持有招商地产40.38%的股权，招商局集团通过其它子公司共计持有招商地产52%的股份，属于绝对控股地位。

　　蛇口工业区占地10.85平方公里，是1979年成立的中国第一个对外开放的经济开发区，开发三十多年后，目前可供开发改造的土地所剩不多。

　　据上述招商地产人士介绍，蛇口工业区地产资源一部分是“蛇口网谷”计划，将老工业区厂房通过改建、新建升级建筑品质，直接提高租金回报收益，目前已经改建完出租的工业厂区有40多万平方米，按照计划，3-5年内将改造180万平米可供出租。

　　而另一部分是已经建成的蛇口写字楼，以及桃花园、人才公寓等已建未售仅供出租的住宅项目，还有未建的商业项目，其中体量最大的是2011年招商局集团以64.4亿元竞得的太子湾地块，总占地面积69.8万平米，总建筑面积预计超过170万平米，包括办公、商业和住宅三块物业，目前项目还在审批阶段，潜在估值较大。

　　此外，记者在现场看到，目前正在施工的蛇口工业区商业项目还有太子广场、太子大厦。

　　“2005年，深圳市政府就与蛇口工业区签了协议，在法定图则不变的前提下，蛇口工业区可以自行统筹调节容积率，但总体不能超过3。”招商地产人士透露。

　　招商局集团地产业务中另一部分受投资者关注的巨无霸资产则是前海项目，占前海18平方公里土地面积的约20%，其中1平方公里目前已建成“平方汽车”用作4S店出租，部分则是原有的招商局保税物流园区，剩下未开发的项目不多。

　　记者从招商地产内部了解到，此前，前海管理局曾与招商局集团磋商，前者希望回购后者的前海项目，但招商局集团不愿意转让，而是希望直接参与前海开发。经协商，招商局集团同意遵从前海管理局的整体规划，完全按照管理局意愿来开发，后续招商局集团在前海土地开发的属性和用途，也取决于前海管理局。目前规划还在调整中，尚未出炉。

　　“前海的土地还在研究，只要是没有法律障碍的资产，集团会尽量一次性完成全面整合，目前集团正在与证监会和国资委沟通。”刘宁说。

　　五年内重回行业十强

　　近年来，招商地产因保守稳健的运营方式，在规模上与十年前同在第一梯队的万科、保利距离越拉越大。

　　2014年，招商地产实现签约销售面积364.28万平米，同比增加32.92%，签约销售金额510.49亿元，同比增加18.18%。

　　记者获悉，在没有完成重组的情况下，招商地产内部制定的一个初步目标是，2015年销售规模超600亿元，在不拿地的情况下，2016年超700亿元，2017年超800亿元。

　　但招商地产内部人士称，招商地产未来一定会增加土地储备，因此公司内部非常有信心在2017年进军千亿俱乐部。

　　该人士称，此规模是未计入重组合并的地产业务，如果算上集团注入的土地资源，肯定会提前完成目标。

　　记者在招商地产办公区二楼发现，深圳公司已摆出了一些展示牌，明确招商地产的战略目标是成为一流的城市升级专家，5年内要进军房企10强。

　　而与万科、万达、金地等房企纷纷提出“向轻资产转型”的战略思想不同，招商地产一直没有舍弃重资产运营，“蛇口网谷”计划的工业园区全部计划持有出租，包括一些住宅如鲸山别墅也是长期收租的运营模式。

　　“轻资产运营在泡沫经济膨胀期是很有概念的说法，但一旦金融危机来临时风险会很大，因为金融机构贷款更注重企业资产抵押，重资产是最能抵抗风险的运营模式，虽然短期的资金周转率不够高，回报周期长一些。”招商地产内部一位负责人对记者说，目前招商地产每年的租金收益已超过10亿元。