中国人需警惕楼市的“明日危机”

　　中国楼市毕竟暴涨难期，是到了“砖头换纸”的时候了，投资者需警惕楼市的“明日危机”。

　　由于最近的楼市宽松政策，一线城市的房地产市场已经出现了复苏。

　　不少业内人士预计，6月份随着传统销售旺季的到来，以及政策面的持续宽松、信贷支持力度的加强、股市资金的逐步回流，一线楼市的火爆或将持续。

　　国家统计局18日公布数据显示，5月份70个大中城市新房和二手房价格环比上涨的城市分别有20个和37个，分别比上月增加了2个和9个； 下降的城市分别有43个和28个，分别比上月减少了5个和6个。

　　具体而言，北京、上海、广州、深圳5月份的房地产交易量累计分别同比上升9.0%、3.0%、14.8%和43.6%。

　　初步测算，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均涨幅比上月扩大0.7个百分 点，二手住宅价格环比综合平均涨幅高于新建商品住宅。这是自去年6月份下跌以来，环比价格迎来第二个月回升。

　　链家地产市场研究部李巧玲认为，自2014年 “9.30”以来，一系列降息、降准以及二套首付比例调整的等利好政策不断发酵，推动需求与预期回归。地方政府也为刺激购房需求而采取了不少降低购房门槛的政策。这些都为行业复苏输送了最有效的动力。

　　然而，说房价回暖为时尚早，投资者需警惕楼市的“明日危机”。

　　首先，国内楼市整体分化仍在加剧。

　　“5月份房价环比上涨主要是一线城市涨幅较大所致，城市间分化加剧。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟指出。

　　自“330新政”出台及5月再次降息以来，政策效应在楼市得到了明显的体现，包括上海、北京深圳在内的一线城市均现量价齐升行情。

　　数据显示，5月份，北京、上 海、广州、深圳4个一线城市新房和二手房价格环比普涨，4个城市环比平均分别上涨3.0%和3.8%。这其中，深圳涨幅最高，新房和二手房涨幅分别达到 6.7%和6.3%，分别比上月扩大4.9和3.9个百分点。

　　在一线城市全线反弹之时，大部分三线城市房价仍然下降。对此，李巧玲分析称，一线城市房地产市场需求量庞大，利好政策接连推出后，市场成交受到明显拉动，在成交量大幅增加的作用下，房价也开始出现一定程度的上涨。

　　对于5月的一线城市房价数据，易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，深圳房价领涨全国，反弹力度最大;上海仅次于深圳，新房住宅和二手房市场均表现强劲;广州则更加积极地去库存，存销比走低;而北京各项指标则表现相对平稳。

　　与一线城市不同的是，受制于不少二线城市及绝大部分三四线城市有限的需求水平和高企的库存状况，限购放松对于这些城市楼市的提振作用并不明显。

　　虽然楼市在回暖，但城市间分化正在扩大。统计局称，5月份，二线城市房价整体较为稳定，但大部分三线城市房价仍然下降，说明大多数城市仍然处于去库存阶段，开发商甚至采取“以价换量”的手段促进销售。

　　也就是说，舆论以一线城市的情况概论楼市，显然是偏颇的，更多城市的房产还不足以具备投资的条件。

　　融创中国董事局主席孙宏斌坦言对楼市前景感到不太乐观，他承认自己虽然是房地产开发商，但近两三年来从来不看好房地产市场。

　　孙宏斌不看好房地产市场的直觉，是因为他认为当一个经济体经济下滑压力很大的时候，大宗资产的价格在下跌的时候，股市和楼市还特别好，是不正常的。

　　“为什么现在国内的股市和楼市都很好呢？那是因为它是一个赌场。”孙宏斌说，“所以这些年我一直是不看好房地产市场的，在经济下滑压力很大的时候，房地产市场不可能一枝独秀，当然股市也不可能。”

　　其次是刚需。刚需一直存在，毕竟住房是人们生产的基本要求；然而没有收入支撑，刚需是否能转换为购买力，那就另当别论了。在多重政策的刺激下，本轮住宅需求集中释放是过去一段时间需求积累的结果。

　　很多成交，实际上都是半年前，甚至一年前房产销售顾问开始跟踪，直到借助“新政”助推实现的。

　　然而，未来的不确定性在于，收入水平并不能有效地支持住宅需求，从而导致国内房产市场在本轮刚需释放之后的增长动力不足。

　　目前市场成交的主要购买力是“刚需”买家和“刚需改善客”，尤其是市场供应以三房以上的大户型居多，对改善型买家的渴求更大。

　　以目前中心区一套三房来看，价格至少在250万元左右，虽然近期一系列政策放松了首付比例，降低了贷款利率，但总房价高企仍是最大的购房压力。

　　而且改善型买家年龄多以三四十岁或以上为主，不少人贷款年限不能超过25年，虽能拿出首付款，但月供常常达到万元以上，对不少人而言还是压力不小。

　　不能改变产业结构、增进就业和收入、扩大中等收入人群的数量，外加相对不稳定的经济条件，决定了整体购买能力有限。同时我国住宅库存仍在增加，特别是存量住房也加入市场供应，导致新建商品住宅去库存难度大为增加。

　　同时，由于房价高企，投资房产获利比以往更难，投资客选择其他渠道投资的意愿更高，以自住客支撑的楼市价格只能以稳为主。由此可见，无论是不断放松的政策，还是市场营造出回暖的气氛，若降低购房成本方面没有大的变化的话，楼市向上的脚步迈起来都不会太轻松。

　　第三是人口。本轮部分二三城市楼市的回暖，呈现出与过去不同的新特征。

　　睿信管理咨询总裁薛迥文指出，长三角、珠三角周边的不少二三线城市共同面临的问题是，由于当地产业转型升级不成功，高端人才流向一线城市，中低端人口返乡，人口流失问题逐年加剧，致使这些二三线城市楼市后继增长乏力。

　　中原地产近期发布的一份研究报告认为，结合人口发展趋势及结婚登记数据，2013年成为首置刚需最高点，随后十年时间首置需求将持续萎缩。

　　“改善性需求释放是政策放开的结果，只能短期提升成交量，但这无法改变刚需持续缩减的趋势。”薛迥文说，现在大多数二三线城市面临的问题是“后继无人”，一个是因为人口结构发生了变化，另一个是人口增量在减少。

　　陕西、湖南长沙等多个省市统计局发布的2014年报告均称，当地正面临城市常住人口增加趋慢、老龄化进程进一步加快、人口红利消失、劳动力不足的问题。

　　以婚龄人口为例，第六次全国人口普查数据显示，中国20-39岁年龄的人数在2015年后出现明显下行趋势，预计全国新结婚对数将从2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均增速为-7%。而结婚置业则是商品房刚性需求的主要构成之一。

　　“限购限贷放开后，之前被压抑的需求释放了，促使杭州成交量回升。”某专家称，只要成交量起来，投资需求也会随之带动起来。但浙江省各城市普遍问题是新增人口不足，核心产业如外贸一直在下滑，创富主体不是新兴科技产业。

　　“比如宁波本地人购房之前几年被严重透支，而外来人口有限，就存在购买乏力问题。”高院生指出。

　　国泰君安分析师认为，从2014年起，房地产长周期拐点已到，市场短期回暖难改行业长期下滑趋势。

　　东莞本地一位不愿具名的房地产业内人士担忧，在政策刺激下，很多地区的投资性需求再次释放，掩盖了人口危机问题，改善性需求在集中释放后，市场需求后继不足，真担心这是市场最后一次疯狂。

　　一旦宽松的货币政策以及股市财富效应退潮，楼市又将是一地鸡毛。

　　第四是土地出让金。地产数据显示，2015年北京土地市场出现了供应明显减少的现象。分析师分析指出：从土地成交情况来看2015年北京土地平均楼面价上涨了26%，但是因为供应量的明显减少，北京总的土地出让金在6月25日前只有648.22亿元。

　　数据显示，2014年上半年，北京的土地出让金达1115.2亿元，以此计算，2015年上半年同比2014年上半年下降41.87%。

　　亚豪机构数据统计也显示，截至6月24日，北京土地市场仅实现土地成交34宗，比去年同期减少了55宗，这也是近8年来土地成交宗数最少的一年。更多相关信息请查阅中国报告大厅发布的土地行业市场调查分析报告。

　　分析认为，土地市场成交低迷最直接的原因来自于供地不利，在北京商品住宅成交与供应均回暖的背景下，土地供应不足使得土地市场并未跟随住宅市场同期回暖。

　　根据国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在本月初的表态，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

　　不少业内人士认为，这也将意味着未来一二线城市的土地资源将进一步稀缺，新增土地供应的减少会让房企所面临的竞争更为激烈，拿地成本也将进一步提高。

　　据统计数据显示，6月以来，一二线城市土地市场的火爆程度就超过了前5月，一线城市已经成交11宗住宅用地，合计成交额高达248亿元，平均楼面价也达到了1.68万元/平方米的年内峰值。

　　“2015年，标杆房企集中一二线拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。”张大伟分析认为，最近市场升温之后，一二线土地一出现供应，房企就积极争抢，地王依然频频出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。

　　在住宅市场供不应求时期，土地出让、住宅库存消化和房价上涨几乎处于相互促进的关系；但在市场供过于求时，若住宅库存消化好于预期导致房价上涨，则地方政府土地出让意愿显著增强，从而导致住宅库存量再次上涨，对于房价回暖形成反向制约。

　　综上，房价难上涨，须警惕下行趋势之后的明日危机。因此，已经持有大量房地产的投资者，需要适当减持，尤其是减持那些小户型、低租金收益的、年代久远的房产。莫让舆论误导了投资方向，毕竟暴涨难期，是到了“砖头换纸”的时候了。