“3·30新政”实施三月 北上广深厦房价更坚挺

　　“3·30新政”实施三月 北上广深厦房价更坚挺

　　林小昭

　　楼市“3·30新政”出台迄今过去一个季度，哪些城市的房价反弹最为明显？《第一财经日报》采访发现，一线城市和热门二线城市在此轮房价上涨中表现抢眼，不同城市房价走势继续分化。

　　分化加剧

　　国家统计局18日发布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格上涨的城市达到了27个，比上月增加了7个。27个城市中，有20个城市涨幅比上月扩大，涨幅在0.5%以上的城市有6个。

　　中原地产市场研究部根据每个月的定基分析，在新建商品住宅方面，相比3月份，6月份70个大中城市的房价指数分化严重，其中24个城市出现了上涨，涨幅最高的是深圳，最近三个月深圳房价环比上涨了20.7%，上海房价上涨了6.8%，北京上涨了4.7%，广州上涨了4.2%。

　　此外，杭州、南京、宁波、天津、温州、厦门、武汉等城市涨幅也比较靠前。而对比3月份，目前房价仍在下跌的城市则主要是三四线城市。这也说明楼市“3·30新政”之后，不同城市之间的分化进一步加剧。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就15到20个，其他城市房价突然上涨的可能性不大。三四线城市未来可能有涨有跌，但缺乏持续上涨的态势。

　　供需决定未来

　　是什么原因支撑了这些城市房价反弹呢？这其中，人口流入和需求无疑是最重要的一个原因，包括过去几年常住人口的复合增长率，外来人口占常住人口的比重等。经过十多年的高速发展，在一二线城市中，本地人大多已有住房、存量增长空间已经有限。因此未来的增量主要依靠新增的流入人口。

　　上海易居房地产研究院近日发布了一份35个重点城市市场风险的研究报告，从综合排名来看，位居东南沿海的二线城市厦门位列榜首，可见其市场需求之旺盛。

　　厦门当地多位房地产业界人士告诉《第一财经日报》，厦门净流入人口已经超过了户籍人口，现在买房的主力军来自周边泉州、龙岩等地。由于厦门是福建唯一的副省级城市，城市环境建设位居全国前列，此外包括教育、医疗等公共资源也是福建最好的，因此吸引了大量周边人口的流入。

　　“我们初中班，已经有2/3以上在厦门买了房子。”来自泉州安溪一个乡镇的施先生说，福建的经商群体十分庞大，不管在本省还是在外省做生意，很多人都会想在厦门买套房子。

　　也正是如此，虽然今年厦门的涨幅并不算最靠前，但由于去年全国房价下跌的时候，厦门仍在上涨，因此综合近两三年的表现，厦门的涨幅在全国数一数二。

　　除了厦门，北上广深4个东部城市，由于作为一线城市的特殊地位和功能定位，它们对外来人口强大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它们的住房需求潜力仍然较大。另外，像昆明和成都由于尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进的背景下，仍延续了住房需求增幅较大的趋势。

　　一些城市即便某段时间内库存量较大，房价出现明显调整，但只要需求仍在，反弹早晚都会到来。这其中，浙江板块的走势尤为明显。6月份，浙江板块房价在增幅排行中依然靠前。其中杭州和宁波排行第五和第六位，增幅分别为1.3%和0.6%。

　　需求是一方面，一定时期内的供应也是影响房价的重要因素。比如，厦门去年房价最为坚挺，而到9月之后，深圳率先反弹。仔细分析这两个城市，不难发现有不少共性，一是两个城市的流入人口都超过了户籍人口。二是这两个城市的土地供应一直都偏紧，可供房地产建设的土地偏少，市场供不应求。

　　而像呼和浩特、兰州、海口、乌鲁木齐、银川、西宁、西安等城市，共同点在于供求失衡，市场供大于求，预计2015年整体复苏有些乏力。而不少城市虽然目前的经济发展速度也比较快，但由于之前新房市场发展太快，已经消化了太多有效需求，因此未来的空间比较有限。

　　易居研究院的报告显示，北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、厦门、武汉、郑州等城市的楼市风险较小，值得开发商和购房者进入。这几个城市均为一线及重点二线城市，此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模和压力相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，机会相对较大。