去库存背景下的温和增长：转型中寻求生存空间

　　导读

　　在7月20日上午举办的博鳌·21世纪房地产论坛上，经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟在演讲中指出，房地产已经出现转型，出现了从注重增量，到同时注重增量与存量的过程。

　　本报记者 王营 三亚报道

　　已经卸任全联房地产商会会长的聂梅生已经 不再愿意多谈传统房地产。她目前关心的焦点是养老地产；花样年控股集团董事会主席潘军目前正在思考如何通过O2O解决旅游地产存量过剩的问题；58同城和房多多的掌门人成为博鳌论坛的焦点，他们给开发商带去的解决方案是如何“卖房子”。

　　根据国家统计局7月15日的数据，全国商品住宅待售面积出现了三年来的第二次下跌现象，反映了全国市场去库存的效果也初步体现。而根据35个城市的库存数据，目前已出现连续4个月的环比下跌，反映了此类城市在去库存节奏更快，当前全国主要大城市的库存压力进一步释放中。

　　在去库存的背景下，一部分开发商开始为转型寻找新的机会，而一部分开发商则将所有的焦点都放在“卖房子”方面。

　　增长空间还有多大

　　悲观一向如钟伟。

　　在7月20日上午举办的博鳌·21世纪房地产论坛上，经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟在演讲中指出，房地产已经出现转型，出现了从注重增量，到同时注重增量与存量的过程。

　　钟伟说，“以往房地产的开发始终是做加法，比如典型就是万科、万达，主要的做法就是找钱、拿地、卖房，这样连续做增量的增长之路看起来是走到了尽头。现在要做存量了。”

　　钟伟说，“在全国现在这么多城市当中，真正有地产投资价值市场非常少，至少需要有两个条件：常住人口600万以上，商品房销售均价高于1万块钱。如果不符合这两个条件，那这一区域的房地产市场做不了增量，只能做存量的优化配置。中国600万以上的常住人口没有增加，还要新开发房地产怎么可能。对于不符合这两个条件的区域，我们只能做存量的优化配置。”

　　任志强则是房地产一向的乐观派。

　　任志强发表演讲指出房地产不会“快完了”。据他分析，中国目前仍然有巨大的住房需求空间。比如，中国越来越高的家庭分裂速度，正是其中一个需求压力的因素。“中国的离婚率是逐年上升，每年增加20到30万个家庭离婚，这也是对住房需求的压力，单身数在统计中逐步增加，过去单户所占的比例很少，现在单户所占的比例越来越高。”而从城镇化角度看，任志强认为，中国城镇化还需要经历一个漫长的过程，我国目前城乡住房的比例仍然很低，还存在大量的改善性居住需求。

　　此外，任志强还从老龄化加剧来力证未来房地产市场存在需求。现在，国家的老龄化程度提高了，一些媒体认为，一个80后以后可以继承4套房子，所以不用着急买房子，人们忘记了，老人还没有死，过去我们认为老人60岁、70岁就死掉了，他们的后代可以顺利继承，但是，现在的老龄化程度导致老龄化的结构开始逐步上升，现在的一些城市老年人平均年龄已经达到86岁。是不是还要等这么长时间？那是继承不到这些房子。

　　去库存的N种解决办法

　　尽管任志强仍然可以用强大的逻辑来力证房地产未来仍存增长空间，但业内普遍认为房地产增量空间已经有限，存量市场正在到来。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，未来15年中国的房地产有大的发展空间，但是增速放缓，不会像过去15年中每年都会增加20%-30%。增量减缓，但是存量也越来越多。所以未来15年内，房地产主要的任务就是如何盘活存量、稳定增量。存量包括没有卖的商品房，以及巨大的二手房存量，还有未来旧城改造当中被拆掉的存量。

　　潘军则已经开始为旅游地产中的存量寻找解决办法。潘军称，不少旅游地产和度假资源在空间上存在“错配”。“在很多名山大川下，本身没有人居住，结果盖了很多房子，而这些房子是按照城市酒店公寓标准来建的，缺乏跟当地文化的结合，并不能解决度假需求；另外则是时间错配了，一些度假公寓在周末和工作日的不同时候存在潮汐效应，在工作日是空的，周末时却很满。”

　　潘军表示，目前行业对盘活存量资产的方式是从线上走到线下，例如途家、游天下等平台，试图用轻资产、酒店化管理解决线下体验。

　　潘军还宣称，美易家要向类似途家这种传统式、分散式的互联网解决方案发起挑战。“途家的模式是分散的，人力成本是痛点，而美易家是集中式管理，走低成本模式。我在一个城市就做一个楼盘，把你和中国110个城市将近3000个社区1000万住户连接在一起，我们了解你的家庭构成、你的家人需求，这是我们区别于传统互联网的地方。我们在全中国30个城市服务了将近100万的白领，这些年轻人有需求，通过互联网的平台把你的项目在所有的业主移动端进行推荐，我们可以集中性地提供标准化加个性化服务的平台。”

　　58同城高级副总裁叶兵则表示，收购安居客之后，58同城正通过安居客的新房业务来拓展自身的新房业务。未来58同城在新房业务领域不仅包括直接帮助开发商去化项目库存，还包含既有资源的合作，例如在社区商业领域，58同城就会把自己在线上积累的商家资源拿来跟开发商合作。叶兵透露，华润、远洋等公司都是合作对象。

　　从开发商转型到房多多网络科技有限公司合伙人杨冉表示，其以前服务的房地产企业并不是过得特别好，库存逐渐增加，拿地成本加大，利润不断降低。房地产和互联网之间必须要融合。营销，这是房多多给开发商贡献的一个核心价值，其实对于房多多而言，可以利用互联网技术，让开发商更精准地找到客户。“我们希望把整个开发商卖楼的营销费率控制在1.5%甚至是1%以下，这是我们要去做的。”(编辑 袁一泓 骆轶琪)

　　作者：王营

https://business.sohu.com/20150727/n417556634.shtml business.sohu.com false 21世纪经济报道 https://epaper.21jingji.com/html/2015-07/27/content_133937.htm?div=-1 report 3230 导读在7月20日上午举办的博鳌·21世纪房地产论坛上，经济学家、北京师范大学金融与产业研究中心主任钟伟在演讲中指出，房地产已经出现转型，出现了从注重增量，到同时