乙级写字楼新经济学：靠共享实现租金翻倍

　　“目前上海的甲级写字楼只有几十栋，但是上海的乙级写字楼有几百栋，大部分中小企业都只能够租赁乙级写字楼。但是目前乙级写字楼内部品质并不高，这样一来租金也不可观。” 柯罗尼资本亚太区董事总经理刘彦燊告诉《第一财经日报》记者。

　　现在刘彦燊还有一个新的身 份：WE+首席执行官，他希望通过联合办公的模式提高乙级写字楼的租金。

　　刘彦燊给记者举了一个例子，其在北京酒仙桥的一个乙级写字楼里面运营了WE+的办公室，其楼上是普通的租户，租金是4元~4.5元/天/平方米，而WE+的租金标准是7.5元~8元/天/平方米。这意味着，同一栋写字楼通过改造，租金最大溢价可以提高100%。

　　刘彦燊认为租金溢价是通过几个方面来完成的。首先，通过设计和装修来提高空间本身的舒适度，这就像精装修房和清水房的租金价格存在很大差异一样。再者，由于租赁的空间本身是“零售”性质，这个和整租相比自然价格就提高不少。同时，WE+可以通过匹配中小企业更多的服务来增加产品溢价提高租金。比如这些租赁WE+的企业在出差的时候可以享受WE+在其他地方的办公空间，同时这些企业可以通过预定WE+的协议酒店而节约住宿成本。

　　但是改造空间产生的成本呢?多位业内人士告诉记者，做这一类的升级每个平方米的装修成本大概在2000元左右。

　　翌成资产创始人沈敏恺认为，通过每平方米2000元~3000元的改造成本，可以吸引到很多从事创意文化等产业的中小企业，这一类人对租金不敏感，因此可以提高租金溢价。

　　而这个2000元的改造成本带给人的愉悦感可能有4000元。之前有酒店人士向记者举例到，一个做工精致的茶壶淘宝买只要20元，但是放在房间里面立马提升了房间的情调。此外，如果装修的时候灯管埋在墙内，可以制造暖光效果，但是灯管本身可能只要10元。通过设计感，可以让更多人为这个空间买单。

　　仲量联行数据显示，预计在2017 年，北京、上海写字楼的存量规模将突破2000万平方米，成都、广州、深圳将突破1000万平方米。写字楼市场的竞争将更加激烈，中信证券的一份研究报告认为，做联合办公共可以消解写字楼空置率高的问题。

　　对此，刘彦燊认为联合办公更加顺应目前80后、90后对于工作环境的认识：共享和移动。

　　“如果你有100个办公空间，那么这些人可以选择在任何一个空间进行办公，这个办公就移动化了。此外提供一些共享的空间，80后90后会更加喜欢。”刘彦燊认为。

　　德必集团总裁贾波此前在接受记者采访时表示，在2001年的时候，全球的移动办公者的人数是3.75亿，到了今天全球移动办公者的人数是6.45亿。这意味着传统的办公室需要被改良，基于容纳员工和高效沟通的需求，未来将有更多的共享空间。

　　“目前的几种盈利模式，一部分只是租，从租金获取收益，另外一部分是孵化器，模式是租金较为低廉，空间提供方可能通过股权来获取收益，这些收益是不可以通过短期租金来计算的。”高纬环球北京研究及顾问部高级经理陆明告诉本报记者。

　　克而瑞咨询总监黄甜则认为，联合办公提供的不只是需要办公场所，还应该提供作为平台的交流和空间。wework模式给了刘彦燊启示，他认为未来这些办公空间可以接入很多围绕办公的服务，比如给办公者提供生病挂号服务等，解决办公痛点，围绕办公进行服务，那么这些服务都产生了增值。

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