人民币贬值或间接利好楼市

　　人民币贬值会冲击楼市吗？

　　冯焱东

　　近日汇率波动引发多方议论，有人认为人民币贬值导致外资流出，使资产估值降低，会冲击楼市，甚至可能拖垮房价，这种说法很值得商榷。

　　中国房地产市场是全球最为庞大的房地产市场。2014年全国房地产开发投资95036亿元

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　　与此同时，中国房地产市场是一个非常本土化的市场，外来资金投资占比非常小，从全国来看可以忽略不计。2014年全国房地产开发企业到位资金121991亿元，其中利用外资仅639亿元，占比仅0.5%。应该说外商投资和汇率关系还是很密切的，但外资占比过小，对全局基本谈不上影响。

　　从商品房需求看，外销房在中国乃至在一线城市的销售占比都非常低，甚至可以忽略不计，实在看不出汇率正常涨跌对房地产交易量和价格能产生多大影响。

　　对于商业物业来说，外资购置虽然有一定规模，但占比也很小，且购置目的主要是自用，投资和投资的比例很低，汇率变动当前对商业物业需求不可能产生实质性作用。

　　总之，中国房地产国际化程度非常低，所以汇率的正常波动，无论是上涨还是下跌，对中国房地产市场的影响十分有限。

　　那么，为什么经常有人把汇率变化和国内房地产市场紧密挂钩呢？主要存在两个错觉：一是外资比较青睐北上广深四大一线城市，四大一线城市和外资往往又是媒体关注焦点，时常有外资购置或销售大宗商业物业的消息见诸各网站和报刊，好像外资在中国房地产的投资与销售中比重不低，汇率变动会直接影响房地产市场供求。

　　实际上即使在四大一线城市外资投资或购买的占比也非常小，影响力很有限，以至于一线城市房地产统计中都看不到关于外商投资和外销房的统计数字。同时还需要说明的是，北上广深在全国房地产销售面积占比仅在5%左右，即便是一线城市外资占比达到较高比例，对全国而言，外汇变动的影响也很有限。

　　二是有人经常拿香港、新加坡、伦敦、纽约等国际大都市的房地产市场与中国房地产市场来简单对比。香港等城市都是国际金融中心，吞吐资金量非常大，经济外向度和国际化程度都很高，同时楼市的投资投机性比较强，汇率变动对这些城市的方方面面包括楼市都会有较大影响，这是不难理解的，但不能拿一个国家同一个国际金融中心城市来比较，即使北上广深四大一线城市的金融发展程度、国际化程度也远低于以上城市，不能因为这些城市的房地产市场与汇率关系密切，就认为中国房地产市场也是这样。

　　那么，是不是汇率与中国房地产市场就没有关系呢？答案是否定的。中国是一个外贸依存度很高的国家，汇率波动对进出口乃至国民经济都会产生重要影响，这种影响自然也会体现在房地产市场上。

　　此次人民币贬值，从间接影响看，对楼市可能利好更多一些。中国楼市同外资交集很小，所以贬值可能导致的资本外流与房地产关系不大，但贬值对中国出口来说倒是一个促进。中国经济外向度很高，近年来世界经济比较低迷，人民币不断升值对出口造成很大压力，很多出口企业利润不断下滑甚至出现大面积亏损，影响了中国经济增长，此次贬值是一种市场的自我修正，对改善出口，增加出口企业收入和利润乃至宏观经济增长都有一定正面作用，从而间接对房地产市场形成一种利好。

　　(作者为民生银行地产研究院首席研究员、资深风险管理师)