中型房企谋转型 做高端住宅还是发力商业地产

　　“未来旭辉将根据市场情况来调整产品结构，我们将打造自己的高端产品。”旭辉集团(下称“旭辉”，00884.HK)总裁林峰在8月20日的中期业绩沟通会上向包括《第一财经日报》记者在内媒体表示。

　　记者在旭辉2015年的中报看到，旭辉录得合同销售额105.2亿元，同比增加3.1% 。股东权益应占净利润增加至8.02亿元，较2014年同期上升7.1%。合同销售建筑面积84.03万平方米，同比增长3%。相比于之前的迅猛发展，旭辉已经显得“沉稳”了许多。克而瑞发布的《2015年上半年中国房地产企业销售TOP100》报告显示，旭辉位列销售金额榜单第27位。

　　在土地储备方面，旭辉在今年上半年新增12个土地项目，权益地价约57.42亿元，总规划建筑面积(不含停车位)约250万平方米，平均土地成本5620元/平方米。《第一财经日报》记者统计发现，这12个新增项目全部集中位于北京、上海、苏州、天津、杭州、重庆等一二线城市。无独有偶，在旭辉全年约有500亿元的可供销售总货值，上半年有95%合同销售收入来源于其聚集的一二线城市。

　　对此,林峰表示，旭辉今年上半年积极把握拿地窗口期，而随着下半年土地市场的逐渐升温，旭辉的拿地可能就不会那么主动。

　　旭辉的财务表现也比较稳健，今年上半年旭辉实现收入48.6亿元，净负债比率为72.5%。现金与总资产比率20%，手中握有的现金量101亿元,较2014年底增加30亿元。克而瑞研究中心咨询总监黄甜认为，旭辉在同样量级的企业里面财务相对稳健，但是同样要面临未来的扩大规模问题。

　　不得不看到的是，旭辉的股东权益应占核心净利润微降至约6.22亿元，较2014年同期小幅减少3.6%。林峰解释道，这个是由于项目结转时间问题造成，旭辉在2015年上半年楼市复苏期以去库存、少推盘为主要策略，下半年则将抓住市场机会，推出14个新盘，实现更高利润的销售。

　　旭辉和其他中型房企一样，面临这个市场的不断挑战，转型和调整成为这类企业必须面对的事实。对此，旭辉在不断调整自己的产品比例，在2014年之前旭辉的刚需型产品和改善型产品的比例是8:2，自2014年以来旭辉不断提高改善型产品比重。

　　“我们刚需和改善的比例要达到5:5。”林峰告诉记者。

　　记者统计发现，在旭辉今年的新增土地中，适合改善型产品的土地比重已经占到了60%。业内人士认为，旭辉不断提高改善型产品比例也是其转型的需要。由于目前刚需型住宅产品利润下滑很厉害，土地市场土地也没有大规模供应，如果想要提高利润和保证规模，必须做出更多中高端产品才能够提高公司利润。目前看来，旭辉的精装修高品质产品就给其贡献了更多的利润。

　　在旭辉调整住宅产品的同时，同是和旭辉规模相当的泰禾集团(000732.SZ)则不断发力商业地产。

　　“未来五年我们要做15个-20个商业广场，我们通过城市级和区域级的商业广场建立积累经验，并完善社区商业的发展，形成我们新的利润增长点。”泰禾集团副总裁朱进康向记者表示。同是“闽系”房企的正荣集团也正在不断通过转型发力商业地产，其在8个城市目前布局了13个项目。

　　多位业内人士指出，上述企业的转型多是迫于市场环境，目前住宅利润下降，土地价格上升，相对于一线房企其成本也相对较高，不转型无法满足未来的增长。此外，很多中型房企的人员流动率明显高于一线房企，人才资源也成为上述企业需要解决的问题。

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