浙江广厦如何被拖垮：项目开发16年才完成一半

　　“天都城”如何彻底拖垮浙江广厦

　　投入全部资金建设“天都城”项目，开发16年才完成一半，居民只有2000户

　　房地产“黄金时代”已逝，昔日的“香饽饽”转眼成为“鸡肋”，不少房地产企业开始谋求转型，甚至想甩掉这个“包袱”。

　　8月18日，绿地集团借壳金丰投资

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　　浙江广厦是一家老牌房企，1997年在上交所上市，但名气仅限于浙江一带，在重庆、西安有零星项目。在“吴英案”的调查中，吴英父亲吴永正指控浙江广厦创始人楼忠福是“陷害”吴英的主谋之一，也令浙江广厦的发展更为外界所关注。

　　对于浙江广厦公告转型，在房地产业界人士看来并不意外，业内认为广厦的地产主业实际上已经名存实亡，尤其是天都城项目彻底拖垮了广厦，转型是迫不得已。

　　两极分化

　　房企现冰火两重天

　　8月18日，绿地集团迎来历史性时刻，绿地集团在上海证券交易所交易大厅举行股票上市仪式，当日A股开市，绿地控股在交易大厅的巨幅显示屏上以每股25.10元的开盘价亮相，宣告正式登陆A股。绿地集团董事长、总裁张玉良表示，未来将把企业打造成一家主业突出、多元发展、全球经营、产业与资本双轮驱动，并在房地产、金融、地铁等若干重要行业具有领先优势的跨国公司。然而，绿地控股上市首日即遭遇股市暴跌，股价高开低走，当日即以跌停价21.94元/股收盘。尽管如此，绿地控股的总市值仍超越万科，成为A股市值最大的地产企业。

　　目前，除集团在A股整体上市外，绿地在香港资本市场控股绿地香港(00337.HK)和润东汽车(01365.HK)，并已成为博大绿泽(01253.HK)第二大股东。如今，绿地完成了横跨A股及H股多家上市公司的资本平台布局，业务涉及房地产、金融、基建、汽车、园林等多个领域，“绿地系”初具雏形。未来，“绿地系”将进一步围绕集团的整体战略，展开在资本平台及产业领域的创新转型升级，持续做大做强。

　　而就在同一天，浙江广厦宣布在未来三年内逐步退出房地产行业。2001年，浙江广厦通过重大资产重组，退出建筑业，进入利润率较高的房地产业。经过十几年的发展，公司先后开发了重庆广厦城、南京长江路九号、东阳紫荆庄园、杭州天都城、通和南岸花城、戈雅公寓等一系列项目。对于退出房地产行业的原因，公司表示，长期来看，随着竞争加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。

　　而多家知名房企正在谋求的转型之路，似乎也印证了这一点。

　　同样是在8月18日，莱茵置业宣布更名为莱茵体育，房地产开发及经营业务已不在莱茵体育经营范围之内，华丽转身为体育概念股；8月5日，海德股份称公司拟将平湖耀江24%股权出售给耀江房产，基本退出房地产市场；8月2日，匹凸匹发布公告，转让持有的南昌平海房地产开发有限公司15%股权，逐步剥离房地产领域。

　　“房地产市场竞争激烈，对部分主营业务非房地产的企业要求提高，这部分企业可能退出的数量会越来越多。”中原地产首席分析师张大伟表示。同策咨询研究部总监张宏伟也认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场，房地产行业将呈现规模化聚集与并购重组频繁发生的特征。

　　“栽”在了一座“城”上

　　财报显示，浙江广厦自2009年达到43.9亿元的历史最高营收，随后几年业绩便持续下滑。2012年至2014年，浙江广厦的营收分别为15.2亿元、19.2亿元、17.6亿元，不足高峰期的一半，主业房地产净利更是下滑严重，2014年房地产销售收入15.75亿元，同比降1.48%，2015年一季度净利亏损7461万元。

　　广厦在公告中称，长期来看，随着竞争的加剧，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧；短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。退出是为增强公司在资本市场的竞争力，提升上市公司盈利能力。

　　生存压力和高库存，被业内认为是压垮广厦在房地产领域的最后一根稻草，广厦被“坑”在了一座“城”上。“广厦天都城项目就是一个万年坑，几乎翻不了身。”浙江房地产界资深人士贾振宇告诉

　　天都城位于杭州余杭区，距杭州市中心15公里左右，占地7000亩，规划容纳居民10万户，建筑风格模仿巴黎，还建造了仿真的埃菲尔铁塔。广厦从1999年开始开发，当时号称“中国第一卫星城”。

　　广厦在天都城项目上几乎投入了全部的自有资金和融资，但16年过去，天都城项目仅仅开发了一半，入住居民在2000户左右，被外界称为“鬼城”。无底洞般的天都城项目，不仅让广厦错失了2003年开始的房地产业黄金十年，更让其陷入非常尴尬的境地—继续开发找死，不开发等死。

　　房地产界人士告诉记者，广厦整个房地产业务的体系都已经坏死并进入了死循环，自身规划、营销、融资、管理等都出了问题，而人也走得差不多了。“当年杭州要开发两个卫星城，一个是天都城，另一个是万科的良渚文化村，现在这两个项目的发展可谓天壤之别。”在房产界人士看来，万科的良渚文化村，虽然远离市区，但在杭州人心目中却是绝佳的宜居之地，风景如画，配套齐全，房价逐年攀升。而广厦天都城多年来售价几乎没有变动，这也说明了广厦在房地产开发上面的问题始终没有解决。

　　除天都城外，记者也发现，广厦在杭州主城区几乎没有开发的项目，零星开发的个别楼盘也都是远离主城区，且广厦已多年未曾出手拿地。记者从浙江省国土厅网站查询发现，广厦最近一宗拿地是在2012年，还是一宗商业用地。

　　浙江广厦董事会办公室人员回应记者称，对外界关于广厦退出房地产业的各种原因猜测不作评论，正式回应以公告为准。

　　影视投资初见成效

　　浙江广厦在公告中称，从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。一方面，公司始终坚持“稳健发展”的原则，坚持做好现有项目的开发，通过销售清盘、股权转让等方式进行快速去化和剥离；另一方面，于2014年进行资产置换，置入盈利能力和发展空间较强的影视文化行业，迈出转型的第一步，并积极探索符合上市公司发展的新的产业方向。

　　早在一年前，浙江广厦就已经开始涉足影视业。2014年9月25日，浙江广厦与陕西博大投资管理有限公司签订《股权转让协议》，将持有的子公司陕西广福置业发展有限公司90%的股权转让给陕西博大投资管理有限公司，转让价格逾3.3亿元。转让交易完成后，陕西广福置业发展有限公司不再纳入公司合并报表范围。

　　2014年6月18日，浙江广厦公告称，公司拟将持有的浙江蓝天白云会展中心有限公司96.43%的股权和杭州华侨饭店有限责任公司90%的股权与卢英英、卢纲平持有的东阳福添影视有限公司100%的股权进行置换，正式涉足影视行业。

　　从公开资料来看，浙江广厦在影视领域已经小有成就。

　　2014年广厦投资出品的《妻子的秘密》，创下湖南卫视首播同期收视第一、网络点击率第一名的火爆收视纪录。在收购福添影视后，今年又投资3部电影、9部总长达400集以上的电视剧。其中梁朝伟主演、马楚成执导的“攻略系列”第三部《欧洲攻略》，下半年将开机。福添影视还将与院线合作，年内引进发行《Regression》(译名《激情回归线》)、《BLOOD REEF》(译名《浴血狂鲨》)、《WAKE》(译名：《激情英雄》)3部国外影片。

　　浙江广厦在2014年年报中说明，通过剥离低效亏损资产，置入成长性和盈利能力较强的影视文化资产，进一步优化资产结构，显著改善了公司资产质量和盈利能力，并为下一步发展奠定了良好的基础。年报显示，2014年影视业收入1900余万，虽然只占到广厦整体收入的1.1076%，但毛利率超过50%，占到公司业务的最大头。

　　不过中国证监会注册证券分析师、上海财大工商管理硕士钱向劲认为，文化影视行业一直受到国家扶持，浙江又是文化影视行业的大省，各种政策扶持比较多。但影视行业竞争也很激烈，广厦能否在新的行业杀出一条路，仍要看企业的规划。

　　转型受资本市场青睐

　　据公开信息显示，除了浙江广厦，浙江不少以房地产起家的上市公司，都在转型其他产业。对于越来越多上市房企重新调整发展战略，甚至退出房地产业，更多业内人士认为，是正常的行业调整，尤其在资本市场，充入更多优质资产，这样的做法或许是明智的。

　　在房产与金融专家、厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲看来，广厦这次剥离上市公司房地产业务，是为了满足资本市场，并非真正抛弃房产。

　　“应该说，中国房地产业短缺时代过去了，但整个产业的逻辑没改变，企业依然是重资产开发模式，土地价格高、资金成本高，导致盈利难、风险大，行业竞争激烈，在这种环境下，会产生严重分化，行业集中度增加，企业会面临转型或退出的情况。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚说。

　　汉嘉地产机构副总裁高贤林也表示：“转型是房企正常的选择。不过选择的背后标志房地产行业在发生变化，市场倒逼机制下行业集中度提高。过去十几年房地产高速发展，很多不专业的公司也在其中赚到了钱，但是行业发展到现在，这些企业因为不专业面临着被淘汰的风险，因此主动选择转型。在选择的方向上，跟自身拥有的资源有很大的关系。至于对和错不能轻易地下定论。”

　　opinion

　　“中小型房企转型的故事，资本市场比较青睐。广厦作为中小型房企，其房地产业绩只能说是一般，通过资本运作，在上市平台装进新业务，尤其是现在比较火爆的影视业，可以讲的故事肯定比房地产故事诱人。”

　　—房产与金融专家、厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲