9家房企扎堆发530亿境内公司债

　　风水轮流转。曾是内房股主要融资渠道的海外债券市场逐渐降温，取而代之的是境内公司债。

　　《第一财经日报》记者通过Wind统计发现，恒大地产(03333.HK)、龙湖地产(00960.HK)、碧桂园(02007.HK)等9家在香港上市的内地房企(下称“红筹房企”)自6月以来密集发行境内公司 债，规模已达534亿元，占据了房企公司债市场的约44%。去年同期数据则为0。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲对本报记者表示，现在美元存在升值趋势，人民币资产已经因为汇率贬值了接近5%，这导致房企的海外债务融资环境变差，房企转向境内发公司债成为趋势。但他提醒，对于投资者来说，红筹房企大规模发境内公司债暗藏风险，因为红筹房企在境内获得较高的信用评级存在一定“水分”。

　　红筹房企成发债主力

　　2015年以来，房企在境内发债规模出现井喷式增长。

　　《第一财经日报》记者通过Wind统计发现，2015年年初至8月25日，已有48家房企(包括在港上市的内地房企、未上市房企)成功发行公司债，规模达1218亿元，平均发行票面利率为6.28%。

　　而2014年全年仅有21家房企成功发行公司债，发债总金额为154.6亿元，平均发行票面利率为7.83%。

　　值得注意的是，在今年成功发行境内公司债的房企中，有9家红筹房企，分别是恒大地产、龙湖地产、碧桂园、融创中国(01918.HK)、富力地产(02777.HK)、中国奥园(03883.HK)、时代地产(01233.HK)、远洋地产(03377.HK)、龙光地产(03380.HK)，发债规模534亿元，占据了今年房企已发行公司债的近半壁江山，平均发行票面利率为4.97%。

　　2014年同期，尚没有一家红筹房企发行过境内公司债。

　　恒大地产率先拉开了红筹房企回归境内发债的大幕。6月18日，恒大地产成功发行首期50亿元的境内公司债；7月7日，成功发行第二批150亿元的境内公司债，创下内地民企在境内发债的单笔规模最高纪录。

　　紧随其后的是龙湖地产，于6月26日发布公告称，经证监会核准，公司将发行规模不超过80亿元的境内公司债。目前，龙湖地产已于7月7日成功发行首期20亿元的5年期境内公司债，第二批40亿元于7月27日发行，分为两种产品，20亿元的5年期公司债、20亿元的7年期公司债。

　　此外，富力地产、中国奥园、碧桂园、融创中国、远洋地产、龙光地产已发行的境内公司债规模分别为65亿元、24亿元、60亿元、30亿元、50亿元、25亿元。

　　融资成本更低

　　在香港上市的房企为何纷纷跑回境内发债?这首先源于境内公司债政策的松动。

　　以往，公司债是各大中型A股上市公司普遍采用的融资品种，但未上市公司(包括在香港上市的公司)并没有发债资格。尤其是在2010年以来，内地房企融资受到诸多限制，导致大量房企转向海外市场寻求债务融资。

　　到今年1月16日，证监会修订发布《公司债券发行与交易管理办法》规定，公司债发行人主体的范围从上市公司和证券公司，扩大到了全部公司制企业，包括非上市公司。

　　“非上市公司可以在交易所公开发行公司债，这使得大量红筹公司也通过公司债募集资金。公司债正在扮演越来越重要的角色。”中信证券研究部表示。

　　与此同时，在佳兆业债务违约、美元加息预期的冲击、人民币贬值等因素的影响下，海外融资环境变差，融资成本水涨船高。

　　更为重要的是，随着央行持续降准降息等一系列政策，国内融资环境得到改善，融资成本逐渐走低。

　　由此造成的结果是，一些内地房企在境内发债的成本远远低于海外发债成本。

　　兴业证券香港研究部分析师吴伟表示，根据2014年中期的数据，33家典型内地房企的平均海外融资成本为8.13%。根据本报记者对今年海外融资市场的观察，这个平均融资成本在今年还有所上升。

　　相比之下，恒大地产、远洋地产等9家内地房企已成功发行的境内公司债平均融资成本仅为4.97%。

　　以恒大发行的首期50亿元5年期境内公司债为例，票面利率仅为5.38%，相对于该公司在今年2月发行的10亿美元5年期优先票据12%的票面利率，债务融资成本下降近55%。

　　龙光地产于8月18日发行的首期5年期40亿元境内公司债，票面利率仅为5%。而该公司于去年年底发行的2.5亿美元3年期有限票据的票面利率为9.75%。

　　红筹房企境内融资成本下降的重要原因在于国内评级机构对大型内房股给予较高的信用评级，例如恒大地产、远洋地产、龙湖地产均获得了AAA评级，这在海外债券市场是很少见的。这被归因为海外债权人对国内房地产较悲观、国内债权人相对乐观。

　　或迎境内发债潮

　　受益于多重利好因素，内地房企或将加速发行公司债。

　　招商证券香港研究部分析师苏淳德认为，人民币贬值将增加开发商的海外融资成本，但预计政府将放宽并加速批准香港上市开发商发行国内债券的申请。

　　“假设开发商替换所有海外贷款，我们估计节省的利息成本将有助于增加利润7%。” 苏淳德表示。

　　而公司债的周期相对较长，能在一定程度上减少偿债压力、降低风险。一般来说，而传统的融资手段，无论是开发贷款还是信托，都往往短于2年。这使得企业在开发周期开始时，资金成本和杠杆率都面临不确定，大幅增加了整个开发流程的风险。而公司债的周期都在3年以上，长则10年。

　　此外，中信证券研究部分析，公司债是境内信用负债，与抵押贷款相比，公司债无须抵押品，其发行灵活程度更高;与海外信用负债相比，公司债在境内税收筹划方面有更大优势，且没有汇率风险。

　　龙光地产在成功发行25亿元公司债后就表示，此次发行境内公司债，可以助力公司拓宽融资渠道、降低融资成本，也有助优化债务结构，同时在一定程度上规避了海外融资的汇率风险。

　　“对于行业来说，公司债加速发行，将造成企业的负债长期化，资金成本下降，不同企业(尤其是国企和民企)之间资金成本差距缩小，能取得廉价美元债务的海外红筹公司竞争优势下降。”中信证券研究部表示。

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