一线城市豪宅成交现井喷 研究称不代表楼市整体回暖

　　今年4月份开始，楼市销量节节攀升，豪宅市场一扫2014年初以来的阴霾，高价住宅扎堆入市。

　　上海易居房地产研究院最新发布的《一线城市豪宅公寓市场研究报告》显示，2015年前2季度，一线城市豪宅公寓成交量暴增超过4倍，豪宅公寓项目最高均价近20万／平方米。

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　　成交量价方面，据德佑链家研究部数据显示，2015年7月，单价在5万元以上的上海高端商品住宅成交面积23.4万平方米，同比上涨4.5倍；成交均价为71018元／平方米，同比上涨3.8%。

　　在北京，据亚豪机构统计数据显示，1-5月，北京3000万元以上豪宅项目成交162套，接近去年全年的173套水平。仅6月第一周，2000万元人民币以上豪宅即签约19套，单价超过6万元的豪宅项目成交57套，创年内新高。7月，北京报价超过6万元／平方米的公寓豪宅共33个项目、累计成交328套，年内连续第二个月维持300套以上的高位水平。

　　其他热点城市的楼王价格也一再刷新。在房价已经连续8个月领涨全国的深圳，前海近日曝出单价16万元／平方米的豪宅，蛇口一楼盘售价20万元／平方米，宝安某楼盘开发商叫价已达37万元……

　　由于一线豪宅市场成交回暖迅速，开发商推出高端楼盘项目热情日益高涨。曾在6月开盘2个小时内，实在去化近80%的房源的上海复兴珑御项目，8月中旬宣布加推此前热销的88平方米两房及141平方米两房户型，同时新推出92平方米一房户型，从而丰富产品类型，满足不同消费群体的空间选择。

　　复兴珑御代理商第一太平戴维斯认为，一线城市的豪宅投资价值日益显现。2014年11月以来中国人民银行[微博]先后4次降息降低了依靠银行贷款的购房者的按揭成本。包括自用和投资在内的许多中国购房者均依赖按揭贷款，从今年前几个月来看，房地产销售额与银行发放贷款的松紧程度走势一致，这支持了改善型购房者的需求。

　　业内人士认为，豪宅市场之所以保持成交旺盛的态势，原因有二：

　　一是政策保驾。无论是税费减免，还是降息后购房成本的减少，对于总价较高的公寓豪宅市场来说，所起到的降低支出效果远大于普通住宅，再加上恰逢股市巨变，资本转移，因此公寓豪宅市场需求开始逐渐进入旺盛阶段。

　　二是升值预期。由土地成本所决定的未来豪宅产品价格上升的趋势，也成为豪宅客群出手的重要原因。今年以来，一线城市“地王”纪录则再被刷新。6月30日，多个城市上演土地竞买盛宴，如北京市的两宗土地的成交总金额高达33.8亿元。7月15日，上海闸北某地块以总价88.15亿元、楼面价为27022元／平方米被金融街竞得，溢价率为50%，刷新今年以来上海土地总价纪录。

　　易居研究院发布研报称，7月10大典型城市土地出让金收入599亿元，同比上涨7.7%，土地出让金成交均价上涨动能依然强劲。

　　易居房地产研究院研究员谢金龙认为，在楼市热度上升的情况下，不管是出于保值增值，还是自住目的，豪宅公寓市场的热度还将得以延续一段时间。

　　然而，一线城市豪宅市场的复苏并不意味着全国楼市的整体回暖。克而瑞研究中心近日发布的《中国城市房地产市场发展前景排行榜》报告显示，各能级城市的房地产市场出现了明显的分化。易居中国执行总裁丁祖昱解读称，“一线城市拥有发达的产业，可以吸引大量外来人口，从而形成持续强劲的住房需求；二、三线城市的市场发展前景则明显分化。例如，近年来待售量相对较高，供求矛盾相对突出的沈阳、青岛、宁波等二线城市的房地产市场发展前景反而不如佛山、中山等三线城市。但三线城市整体房地产市场前景较为暗淡，其中排名靠后的城市多为人口流出现象显著、人均可支配收入较低的城市，如乌兰察布、定西、张掖等均是如此。”