受困旧改迟缓 瑞房负债率升至87%

　　8月26日下午，瑞安房地产(下称“瑞房”，00272.HK)发布半年报，上半年实现营业额为20.27亿，较上年同期下降61%；毛利率下滑6个百分点至29%；净资产负债率上升8个百分点至87%。

　　瑞房方面解释称，由于上半年确认的营业额主要来自毛利率较低的重庆、佛山以及新收购的建筑业务，因此导致了毛利率的下降。而去年上半年的大部分毛利主要得益于利润率较高的上海瑞虹新城物业销售。

　　《第一财经日报》记者梳理发现，目前瑞房在上海的虹桥天地、翠湖天地、瑞虹新城以及创智天地等项目建设、销售较为缓慢。

　　多位知情人士告诉本报记者，虹桥天地项目由于招商等原因几度延迟开业，原先预期的开业时间是今年上半年，后改为9月，再后来延迟到今年年底。翠湖天地和瑞虹新城两个住宅项目，由于上述项目的土地来自旧改，受动迁困扰，翠湖天地已经有长达4年时间没有卖房。

　　虽然瑞房在上海的成绩就是来源于旧改，但是也有其他港资高层对于瑞房的做法持怀疑态度，旧改的不确定性导致了大量的资金沉淀，其项目周转情况不太乐观。记者注意到，去年瑞房的资产周转率为9%，而行业的平均水平为27%。

　　“因为我们前几年放了很多钱进去动迁或者是这些收租的物业，使得我们资产的运转非常慢，这造成我们负债比率高。我们总资产虽然有1100亿元，但64%都在投资商业物业、酒店和土地，整体只有2%~3%的回报。”瑞安集团主席罗康瑞此前在接受媒体采访时表示。

　　为降低负债压力，今年7月，瑞房以66.01亿元将上海太平桥项目的企业天地1号和2号楼出售给领展资产管理有限公司，溢价21.55亿元，当时市场价约为74.7亿元。

　　罗康瑞表示，上述交易使得瑞房的净资产负债率降低了15.6个百分点，强化了公司资产负债表，对于资产周转率而言也是利好。

　　领展资产管理有限公司首席资产管理执行官霍业生告诉《第一财经日报》记者，“目前领展每个月可以从企业天地1、2号楼收入租金2400万~2500万。未来我们还是长期持有的，我们主要看这个项目的长期增值。”

　　瑞房目前的整体自持项目回报率不足3%，以这么便宜的价格卖出去也实属无奈。“瑞房肯定非常缺钱，不然不会把那么好的项目以这个价卖给领展，而且这个项目未来还有增值空间。”一名地产基金高层告诉记者。

　　去年年初，罗康瑞在休息三年后决定重返瑞房，在接手一年后，他曾对外表示，改善公司业绩比想象中需要更多时间，预计到2016年~2017年才能有较大的改变。