景瑞控股亏损继续扩大 中小房企陷盈利困境？(图)

　　8月28日，景瑞控股（01862.HK，下称“景瑞”）公布截至6月底中期业绩，其权益持有人应占本集团亏损为1.94亿元，而其2014年同期亏损为1.23亿元，同比2014年同期亏损进一步扩大57%。

　　此外，景瑞的毛利率也出现了大幅下滑，在报告期内其毛利率为5.3%，而其2014年同期 毛利率为15.6%；此外，其毛利润0.89亿，同比2014年下降36%。

　　对此，景瑞在中报中解释，亏损的原因主要是2015年上半年竣交付予客户的物业毛利整体偏低。面对不断出现的毛利率下跌和连续的亏损，景瑞显然需要提出更加有效的解决办法。

　　不止是景瑞，在房地产“白银时代”到来的转折期档口，大批中小房企面临毛利下跌、利润下滑甚至亏损的状况。


　　上半年仅完成三成全年目标

　　多位业内人士指出，对于规模并不大的房企最重要的一点就是快速周转提高资金使用效率。但是景瑞2015年上半年的销售情况并不理想，《第一财经日报》记者在其中报中看到其合约销售额约29.2亿元，同比2014年同期下降约3.2%，此外，其合约销售总建筑面积约为合28.8万平方米，较2014年同期下降7.0%。

　　景瑞联席主席、执行董事兼行政总裁闫浩在2014年业绩说明会上曾向包括《第一财经日报》在内的媒体表示，2015年景瑞的预销售目标为100亿元。按此说法，目前景瑞完成率仅为29.2%。按照目前情况要完成2015年100亿的目标可能相当困难。

　　值得注意的是，目前景瑞合约销售额主要来自于浙江区域和江苏区域，分别占总合约销售额的51.9%和43.5%，虽然长三角的房地产市场基本面较好，但是目前景瑞在上半年并没有完成战略目标。上世纪90年代从上海发家的景瑞，现时在上海的项目及布局并不多。目前其在上海的销售项目只有两个，其合约销售额占总销售额不到5%。闫浩曾表示，将加大对上海的投入，以期来恢复在上海的市场地位及规模。但从中报的数据看来，目前景瑞尚未达到上海市场的目标。

　　中小房企陷入盈利困境?

　　《第一财经日报》记者梳理发现，目前很多中小上型房企都面临盈利难题。日前，嘉凯城（000918.SZ）发布的2015年半年度报告显示，期内主营业务收入为21.12亿元，比2014年同期下降21.50%；实现利润总额-2.08亿元，实现归属于上市公司股东的净利润-2.23亿元。嘉凯城认为，公司城镇生活平台战略处于投入阶段，尚未产生收益是导致亏损的原因。

　　但是对于那些没有转型的房企呢？2015年刚完成上市的蓝光发展（600466.SH）的半年度业绩报告显示，上半年公司归属于上市公司股东的净利润为-3.45亿元，较2014年同期亏损进步一加剧。一位资深业内人士向记者分析道，之前蓝光发展一直在成都的市场占有率位列第一，但是随着保利地产（600048.SH）进入成都市场以后，几年的时间保利地产就占据了成都的老大的位置。面对日益激烈的环境，规模不大的房企缺乏竞争力，但由于一直深耕区域市场，又同时面临转型难的困境。

　　由于土地成本居高不下，加之房企都选择回归一二线城市，目前核心城市的房地产开发已然从蓝海市场逐渐变成了红海市场。记者在景瑞中报中发现，其在2015年上半年土地储备合计约494万平方米，权益面积则为约433万平方米，在宁波、上海、重庆购得四幅土地。为了回归上海，2015年6月，景瑞以6.52亿元竞得虹口区江湾镇A06-02号地块，溢价率为59.02%，楼板价为31793元/平米。上海链家统计数据显示，上述项目周边在售房源的均价约在4万元/平方米。按照业内普遍算法，景瑞的价格必须卖到5.2万/平方米才能赚钱，对于这将对景瑞的开发能力造成很大的考验。

　　目前看来，像景瑞这样“小而美”的房企似乎都面临盈利难题，土地成本、融资成本高于大型房企，规模效应不能体现，转型成果尚未看出。

　　RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳曾对《第一财经日报》记者表示，这类企业的发展多需要快速周转才能完成变现，比如近年来发展迅猛的泰禾集团（000732.SZ）、阳光城（000671.SZ）都是通过高周转的策略迅速扩大规模实现盈利。

　　目前摆在景瑞等同类型中小房企面前有两个问题，第一是如何尽快去库存完成高周转，第二是如何转型并具备差异化竞争优势。

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