【热点解读】公积金二套房首付再下调稳房价还是消库存？

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2015-08-31 20:41:33

来源：第一财经网站

　　8月31日，住建部、财政部与央行联合发布通知，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房，公积金最低首付款比例由30%降至20%，调整后公积金贷款购房首付款比例自2015年9月1日起执行。

　　此外，北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

　　多名业内人士接受《第一财经日报》记者采访时表示，降低公积金贷款首付比例可以降低购房门槛，可以促进有需求的购房者入市。目前上海公积金贷款最大额度为120万，如果上海执行上述标准，对于公积金贷款购房者可以减少12万的首付，降低首付资金压力。但由于公积金贷款上限较低，降低首付作用有限，主要促进中低价位商品房交易，对高总价大户型商品房影响微乎其微。

　　而伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此举目的显然是提振金九银十的市场交易，进一步鼓励改善性购房，在年底前尽可能降低库存。

　　销库存还是稳房价

　　正荣集团福州置业公司副总经理杨俊此前接受《第一财经日报》记者采访时提到，目前购房者大约不到30%的人会选择公积金贷款。因此降低二套房公积金首付至两成的政策，影响的人群或是有限的，效果也有待市场的检验。

　　同策咨询研究部总监张宏伟则认为，住房公积金贷款额度的增加可以降低购房者成本，在短期内可以有效刺激这些需求入市，为市场带来一波放量的“窗口期”。但对于住房公积金来讲，各地住房公积金贷款额度相对紧张。此外，很多时候最低首付标准执行困难，而进行纯公积金贷款的人群也非常少，因此对于市场影响不大。

　　此外，本报记者走访楼盘时发现，很多销售人员都不愿意为购房者提供公积金贷款。“如果选择商业贷款，我们将给予98折优惠，若是选择公积金贷款则没有优惠。”杭州申花板块某楼盘销售人员在电话里这样对记者表示。

　　虽然首付比例下降，但是公积金的额度有一直受到限制。自去年下半年开始，广州市公积金贷款限额每月10亿，这意味着申请公积金贷款购房或需要“排队”很久才能办理贷款。

　　但这样的政策将给市场一个提振的信心，对房地产仍是利好信号。

　　上海链家研究总监陆骑麟将之理解为政策红利的一种兑现，他认为这个政策本身是一种保障性质的，意在保护刚性需求的人群，政策本身影响到市场可能并没有银行信贷政策的影响明显，但是利好政策对于购房者信心有很大的好处，不断出台的政策可以慢慢让市场回暖。

　　张大伟进一步分析称，该新政对心理影响较大，对于购房者而言，9~10月间购房者入市积极性或将继续提高，一二线城市房价可能出现一波涨幅。

　　借助信贷政策宽松，房价下行压力或将有所缓和。穆迪副总裁、高级分析师梁镇邦称：“虽然全国整体库存水平维持在较高的水平，但2015年7月一线部分二线城市继续去库存化。因此，随着开发商实施库存管理，我们预计房价压力在2015年年内将继续缓和。”

　　穆迪近期在报告《中国房地产市场焦点》中指出，2015年前7个月，全国房地产销售额较去年同期增长16.8%，而穆迪跟踪的20家受评开发商的合约销售额同比增长12.3%。穆迪称，是自2014年下半年以来出台的多项具有支持性作用的货币与监管政策。这些支持性政策包括按揭贷款规定的放宽以及降低第二套住房贷款的首付比例及购房人的贷款成本。

　　松绑不断，效果待定

　　事实上，今年3·30新政以来，不少地方已对公积金贷款进行松绑。

　　今年3月，福建省住房和城乡建设厅、财政厅、金融办等三部门联合发文，规定首次申请公积金贷款的首付降至20%。济南住房公积金管理中心发布相关文件，对于已经结清首套房贷款、二套房申请公积金贷款的家庭，购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房首付比例为20%，90平方米以上的首付比例为30%。

　　6月份，一线城市广州也开始执行申请公积金贷款的首套首付降至20%、二套房首付最低降至30%。

　　中原地产首席分析师张大伟提到，2015年以来，全国已经有超过百个城市，发布了不同力度的公积金松绑政策。在他看来，公积金政策再次放宽，代表了2014年来的第四轮房地产刺激政策开始继续升级。至于本次公积金新政的效果，他认为，因为各地市场目前库存压力不同，新政对一二线相对影响较大，而三四线整体降温的趋势依然难以改变。