万亿长租市场，真有想象中那么美？

    VC早期投资即将结束，中小二房东到底怎么玩？

　　国内长租公寓行业目前处于发展的初期，目前国内房屋租赁的交易额大致在8000亿左右，闲置房屋超7300万套。国内青年租房的市场规模正高速发展，预估已接近8000亿元。

　　自2013年开始，魔方，青客，优客逸家等超十家长租公寓企业获得风险投资。长租公寓为何会受资本热捧？

　　1.体验消费时代来临。2011年中国人均GDP突破5000美元，预示着消费升级加速、体验消费时代来临。简单粗暴的早期租房模式将逐渐被长租公寓模式取代。

　　2.年轻一代的租房需求。2012年90后大学毕业，进入租房状态，90后在优越环境长大，追求良好居住体验，现有租房体验太糟糕。

　　3.房产进入白银时代。2014年房地产黄金时代结束，白银时代开启，由创造增量、开发，转向盘活存量、运营更多存量房产投向租赁市场。

　　4.想象空间巨大。住房租赁市场为万亿级别，青年长租消费是绝对主力。同时长租市场也是千万青年社区的优质入口，可涉及餐饮、团购、上门服务、培训、理财等多项领域。

　　资本热涌，对长租市场是好事还是坏事？

　　先说好的成份，资本热涌之后，必然就是社会资源快速向公寓行业的企业聚集，包括风险投资、其他金融资源、物业资源，甚至行业对人才更有吸引力等等，公寓行业整体将加速发展。

　　再说资本火热带来的不利因素，大概有三点原因。

　　其一，公寓企业还没有经过自然的成长成熟期，就像一个小孩还在长身体却突然要开始干重活，让这些企业的发展不够健康。市场是残酷的，部分本来可以发展不错的企业会因跟不上节奏而淘汰，能够承担这份过早成长痛的企业也会面对拼命扩张，抬高拿房成本的怪圈。

　　其二，很多物业拥有者或资金拥有者，以及一些没有明确方向的创业者，没有独立判断，盲目参与进来，很多项目一开始就注定是踩着新风口，做着新瓶装旧酒的事，最后只能做成一个看起来比老式租房业务表面光鲜一点的项目，可能反而利润还不如老式的租赁业务。

　　其三，有少量盲目跟风的投资机构，追热点，投了一些不靠谱的项目和团队，既浪费了资本，又耽误创业者的青春，当然这个现象在每个“风口”行业都有，不是这个行业特有的。

　　整体来说，资本热涌对行业发展是利大于弊的。只是这些漂亮的融资数字背后，极有可能造成行业的浮躁。

　　资本爆发之后，传统二房东如何获取融资机会，该扩规模还是踏实做服务？

　　从上图可以看出，2013年至2015年是长租公寓融资的井喷区。特别是2014年，雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓，“公寓”成为网络热词，而长租公寓行业被各种投资机构推到了风口上。

　　同信投资执行总经理胡振寅表示，资本早期投资阶段风口已过，VC已经步入后轮，主要资本会投资相对成熟优秀的企业，后来者获得风投的难度加大。

　　资本市场逐渐进入PE和与并购为主的阶段。以房产中介市场为例，并购已成为了资本市场的主流。也就是说，未来中小公寓品牌被成熟企业并购也是一种出路。

　　那中小品牌公寓该如何获得并购的机会呢？

　　第一，注重房源品质。太差的房源品质会伤害大企业的品牌，一般长租企业不会选择此类品牌并购。

　　第二，房源有一定规模。企业并购的目的一般是扩大规模，房源数量绝对会是被并购的加分项。

　　第三，拥有一支在某一方面比较优秀的团队。无论在收房，装修，还是运营，团队必须在某一方面比较出色，才有被并购额可能。

　　忘掉资本运作，中小二房东该怎么玩？

　　根据长租服务平台九猪网CEO田浩介绍，全国现在大概有三四十万大大小小的二房东上海的二房东尤其多，而且出现了大量细分，长租公寓已经有了自己的特色和差异化定位，深圳则出现了房产开放商做二房东的情况，整个小区 33 栋楼都用来出租。既然从业人员如此之多，自然说明市场足够大。

　　近年来品牌公寓的崛起，会不会在这个行业上演大鱼吃小鱼的戏码？笔者认为不会。

　　一是长租市场规模足够大，闲置房就有7000多万套，而且逐年递增，可以容纳上百家公寓大品牌。

　　二是大的品牌公寓发展有一定的瓶颈。首先获房成本已经成为了此类企业较大的负担。业内普遍认为，分散式房源管理难度非常高，4000间与1万间是比较大的瓶颈，大的品牌公寓不得不面对这样的挑战。

　　传统意义上的二房东，走小而美的路线同样是一条不错的出路。因为传统的房屋租赁本盈利壁垒不高，几个人管理几十上百套房就能获得不错的收益。虽然在资本的推动下，有很多二房东抱怨拿房成本变高了，但如果服务做出特色，运营能力不错的话，依然可以活得很好。长租市场的规模这个行业其实和餐饮业类似。有肯德基、麦当劳这种巨无霸，也有千千万万受欢迎的小馆子。

　　总的来说，经过资本涌入和媒体报导，这个行业已经过了闷声发财的时代。最后在行业里获得一定成功的，要么是保持初心，保持清醒，把资源整合和节奏把握得好的先入者，要么是深入研究搞明白，找到自己独特资源和行业规律的后来者。被热闹整晕乱了节奏的、跟风的，恐怕都会遭到淘汰。