燕郊楼市疯狂：三个月上涨6000元/平方米

　　配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全无法与通州郊区相比。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。

　　“通州限购前，小区二手房的单价是23000元/平方米；限购后，小区二手房单价已经跌至18000元/平方米。”最近关注通州二手房市场的李文（化名）明显感觉到了市场的变化。

　　通州限购后，受京津冀一体化概念影响，环北京楼市遭到热炒。21世纪经济报道记者统计发现，燕郊目前一手房最高单价已经高达2万元/平方米，二手房单价普遍在1.2万-1.6万元/平方米左右。相比此前，普遍上涨了5000元/平方米。

　　受此影响，河北省政府开始规范楼市运行。在9月14日发布的《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）中指出，准确把握城市定位和功能布局，把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位。

　　通州楼市退潮

　　加强版限购“满月”，通州区住宅成交开始由盛转衰。

　　“6月-8月三个月，通州区纯商品住宅成交屡创新高，并连续蝉联北京行政区成交排行冠军。但政策的‘特殊关照’很明显令通州楼市遭遇了重创。”亚豪市场总监郭毅称。

　　8月14日晚，北京市住房和城乡建设委员会网站发出《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，要求对京籍已拥有一套住房，但没有在通州落户满3年，或近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭，非京籍近3年没有在通州区缴纳社保或个人所得税的家庭都不能在通州购房。

　　此举被称为加强版限购，而就在政策发布当晚，通州区出现8盘集中入市，抢搭政策末班车现象。受到这部分需求集中释放影响，限购之后的8月下半月通州区反而出现一个成交小高峰。根据亚豪机构统计，8月15-31日，通州区商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交1326套，占整体市场成交的比重高达25%。但在进入9月份后，一方面政策末班车效应已逐渐释放完毕，另一方面也受到阅兵假期及限行等不可抗拒因素影响，成交开始出现快速下滑，9月1-14日通州商品住宅（不含保障房与自住房）仅实现成交396套，占比滑落至16%。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，“通州限购对于区域成交的影响，在9月份明显表现出来，整体新建住宅市场成交将在6-8月连续3个月突破千套后，再次回到500套左右，市场成交进入量跌价稳阶段。二手房市场的成交量也将明显下调。每月通州二手房成交将下调到1000套以内。整体看，通州住宅市场受到限购的影响已经非常明显，成交量暴跌五成，但目前通州的普通住宅库存只有6000套，价格依然难以下调。”

　　三个月上涨6000元/平方米

　　通州限购后，毗邻通州最近的环北京楼市尤其是燕郊楼市受到了明显利好影响。燕郊房地产业内曾有不成文的规律，房价一直是通州房价的一半。而这一规律随着通州限购已经被打破。

　　“现在没房了。最近一次开盘均价是1.7万元/平方米。北京市政府搬到通州后，通州副中心定位确立，燕郊更有优势。现在又加上京唐城际高铁和地铁M6号东延这些确定因素，燕郊楼市利好很大。”燕郊一位楼盘销售负责人告诉21世纪经济报道记者。

　　“一手房单价最高的已经接近两万元，二手房单价也普遍涨至1.2万-1.6万元/平方米。只有燕郊和大厂交界处还有部分单价不到1万元/平方米的房源。”该人士告诉记者，今年6月份，她所在的项目一期开盘价格是1.1万元/平方米，而到9月，该项目开盘均价已经上涨至1.7万元/平方米，最贵房源高达2万元/平方米。目前项目只剩余少量房源，开发商暂时还在观望是否推盘。

　　“通州限购后，环北京房地产市场继续被热炒。对于北京行政职能迁入通州，目前来看主要利好改善还是在通州。但燕郊等区域房价涨幅最高，目前很多项目单价已经达到了1.8万，相比去年涨幅接近100%。”张大伟称。

　　受环北京楼市大涨影响，9月14日河北省住建厅、省国土资源厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》。

　　其中，《通知》对商品房销售行为提出要求，未取得商品房预售许可的开发项目，严禁任何形式的预售和广告宣传。完善新建商品房预（销）售价格备案制度，严格执行商品房销售明码标价、一房一价。对企业自身原因造成土地闲置的，依法坚决查处。严厉打击房地产经纪机构发布虚假房源信息误导消费者等。

　　张大伟认为，配套决定市场健康程度，从目前看，虽然环北京的燕郊等区域，房价相比通州要低，但从配套看，完全无法与通州郊区相比。所以在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需。这导致市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。

　　张大伟续称，通州依然处于待开发阶段，能够外溢的资源可能吸引力有限。未来5年内，通州区域的确有大量利好落地，但如果限购抑制了房价上涨，燕郊等区域根本无法支撑目前超过1.5万单价的房价。目前环通州区域的购房者大部分是投资需求，按照过去经验，燕郊对通州的价格比大约在1：2.5，而现在燕郊的价格已经超过1.6万，这种情况下，如果通州价格平稳，燕郊市场可能会出现大量投资者离场。因此这些区域的购房者需要注意政策影响。