乐琰
“大家都在看经济型酒店的竞争,但实际上如今的竞争已经不仅仅是酒店业者之间,而是要与公寓一起竞争,尤其是长租公寓,这些业者对于房源的争夺力很强。”尚客优城际酒店管理有限公司董事长兼总裁马英尧在9月16日举行的CHAT酒店论坛上的一席话引起了业界的一致赞同。
《第一财经日报》记者经过一段时间的采访和观察后发现,转向中高端品牌和公寓是目前经济型酒店业者的发展趋势,然而随着短租、长租和酒店业者的进入,公寓市场的房源争夺大战暗潮涌动。为了获得房源,部分业者甚至不惜重金支出佣金、违约金,而加速“烧钱”之下,公寓可能即将迎来并购整合大战,一些中小型品牌或将被洗牌。
酒店业大佬都来啦
“其实在行业走低,入住率和房价都有下滑的情况之下,目前经济型酒店就是两大转型方向,要么做中高端新品牌以增加利润,要么就做公寓。”东呈酒店集团董事长程新华说。
记者观察发现,目前华住、铂涛和如家等酒店业者都纷纷开始杀入公寓市场。一般经济型酒店一间客房投入在6万～8万元,有些甚至接近10万元,而公寓的投入该数字只需要5万元。一家100间客房规模的经济型酒店需要至少20多个员工,部分优质店长的年薪高达几十万元,而公寓只需要2个人,店长可以是90后,月薪仅4000～5000多元。一家经济型酒店的投入至少700万～800万元,而同规模的公寓的投入仅约500万元。根据上述诸多数字计算,经济型酒店的投资回报期至少5年以上,而公寓的回本期从1～3年不等。从上述数据不难看出,似乎公寓的投资回报价值明显高于经济型酒店。这促使诸多酒店业者涉足公寓。
“如家已经成立了独立的全资公司来运作公寓品牌逗号,我们是做经济型酒店起家的,但我们希望可以更多地覆盖市场。现在一些经济发达地区有很多流动人口,这正是切入公寓市场的好时机。我们现在打算做的是整租公寓,暂时还不会开放加盟。先集中在一线城市,2015年年底打算开出8～9家,每年会覆盖到北京、广州和深圳。未来我们会考虑长租和短租结合经营。”逗号公寓执行总经理陈意告诉记者。
和如家类似,格林豪泰、华住和铂涛也已试水公寓。反之,公寓业者也在看酒店模式。
贝客公寓创始人魏子石透露,其正尝试将部分房间做成可以“日”计算的酒店客房,届时酒店客源与长租公寓客源“通吃”。
房源之战与并购之势
公寓市场从2014年开始涌现出青客、蘑菇、魔方、贝客、友社、小猪短租、寓见、住百家、YOU+、自如寓等一大批品牌,而如今随着酒店业者的进入,公寓市场已经掀起一轮抢房热潮。
与当年经济型酒店耗费多年时间才开发加盟不同,才兴起不久的公寓已经开始纷纷开放或者准备开放加盟,比如魔方、贝客、铂涛的窝趣公寓等,因为在业者看来,经济型酒店当年是“摸着石头过河”,从直营到加盟需要一个过程,而如今部分公寓借鉴了酒店的套路,有些甚至已经有了一整套模型。
而加盟的兴起更加速了市场房源的争夺。
“公寓的选址和酒店不同,要接近交通便利和白领办公地点,有些过于偏远或不涉及办公区域的房源是无效的。正是因为有效房源的稀缺,公寓和酒店对于优质房源的争夺非常激烈,我们业内的做法是会找一些中介公司、二房东谈一个大单子,给予中间商佣金。而一些迅速扩张的公寓品牌会大量提升佣金比例,假设正常佣金是10%,部分公寓可以直接给到20%甚至更多,有些甚至是房源还没有敲定,公寓就直接把费用提前预支,以确保房源。最夸张的是,A公司已经拿下了一个物业的租赁,结果B公司给了中间商更多的佣金并承担违约金,然后物业就被B公司抢走,这种事情比比皆是。”一位不愿透露姓名的业者坦言。
据悉,目前依托链家资源的自如寓和起步较早的蘑菇是扩张比较迅速的,而魔方、小猪短租、青客、贝客和寓见等也都不甘示弱。
在争夺房源的过程中,工业厂房成为公寓业者瞄准的一个“擦边球”市场,这类厂房的租金略低,有些还位于市中心不错的位置,不过这类物业因为是工业用地性质,如果要转作商用则过程略微复杂。
有数家连锁公寓的创始人向记者反映,尽管目前看似市场上大家各做各的,但是实际上公寓同业之间已经有询价和并购的想法,甚至有些非常有名的资本投资者、公寓都亲自拜访一些目前还名不见经传的公寓业者,希望全资收购。
“原因很简单,你自己一家一家开设,拿房的成本很高,要占领市场很慢,但是通过并购同业公寓,则可以马上杀入一个区域市场,直接获得房源。这就好比当年经济型酒店之间的并购潮。只是公寓的并购潮会来得很快,2016年可能就会见分晓。届时一批中小型公寓会被洗牌。”魏子石指出。
目前,途家已经和小螺趣租有了资本合作。来源金融界)
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