沪楼市“金九”成色略不足 “银十”或迎爆发期

　　九月即将进入尾声，经历了中上旬量平价涨“蛰伏期”的上海楼市，又迎来政策利好，逐步迎来爆发期，“银十”交易市场可期。

　　近日，《中国经营报》记者走访上海楼市发现，不少开发商将在近期进行加推或者开盘，把握住利好行情，加快推盘。

　　据上海链家市场研究

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• 陆家嘴

　　“今年下半年的楼市是继续的向好，从市场来说，无论是刚需和改善型需求，基本的群众基础是在的。另一个重要原因来自于国家的政策利好，在这些优势叠加之下，以上海为代表的一线城市成绩可期。”

　　近日，中房协原副会长朱中一在2015《地产》品牌企业全球盛典“新常态下的‘新海派’居住观念”论坛上表示。

　　开发商踩点加快推盘入市

　　进入“金九”以来，上海楼市步入量平价涨的的短暂调整期，刚需改善项目仍为市场主角，但也不乏部分中高端项目突围。相对低迷的股票市场也分流出一部分购房者，9月下半场以来，楼市继续回暖，银十”已呈现出蓄势待发之势。

　　一份来自于易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交数据显示，9月上半场，监测城市新建商品住宅成交面积为576万平方米，环比8月前15天减少3%，同比增长33%。出现环比下跌，对此，业内分析师指出，市场出现环比下跌和9月初假期效应的干扰、购房节奏暂时性的放缓等有关。但随着下半场房企推盘节奏的加快，预计9月份全月仍会有环比正增长态势。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在九月上半场的供应潮中，蛰伏了一段时间的中高端项目供应表现极为抢眼，不少中高端楼盘甚至以千套的新增供应量入市，其中表现较为抢眼的则是受到静安与闸北“拆二建一”政策影响的闸北区域。

　　在静安和闸北被“合并”的利好发酵下，闸北楼市无疑又成为了9月上海楼市的大热门。9月12日，踩着传统楼市旺季“金九”的时间节点，闸北某知名高端楼盘迎来了第三批房源的加推。不出意外，此次开盘再度告捷，项目一小时揽金10亿元。作为一直被称为“棚户王国”的闸北来说，与静安合并的消息无疑是重磅利好。随着上海城市改造的加速，闸北这一后起之秀大有崛起之势。在时下静安闸北“拆二建一”几成事实的前提下，闸北区域“地王”频出，不少楼盘实现在量价成交上“逆袭”。

　　当然，业内分析师理性指出：“尽管闸北区近年来也逐渐出现了一批高端楼盘，但是双方在经济发展、楼盘档次、商业配套等方面的落差还是存在的，这样的现实情况也就导致了相对发展滞后的闸北区部分业主产生了‘攀上枝头变凤凰’的心理，因而出现了涨价、惜售的情况。不过，两区合并如果仅仅停留于概念，对闸北的实质性影响相对有限的话，这种涨价、惜售的行情是难以持久的。”

　　“整个上海，2012到2014年成交最活跃的中高端住宅总价在600~800万元、1000~1200万元、1400~1500万元之间。于是就有了当初做小户型豪宅的考虑。”上述开发商内部人士向记者透露。

　　在行情稳步趋暖的市场之下，开发商们也纷纷选择加快推盘力度，据网易房地产统计，9月份上海有49个项目拟开盘，远远超过了7、8月的开盘量，同比去年开盘数量增加8个，其中纯新盘22个，占比44.8%。近期上海商品住宅项目在供应上大幅度上涨，中高端项目的供应出现集中爆发。其中位于浦东花木板块的陆家嘴锦绣前城上周大批量入市，新增预售量达到13.11万平方米，共计1106套公寓，供应量之大几乎是史无先例。此外，静安的嘉天汇御苑、闵行的虹桥世嘉以及闸北的青蓝国际等一批高端项目均在近几周集中获得预售证，开发商们已“备足弹药”，密集推盘剑指“银十”楼市。

　　押注“金九银十” 豪宅项目反弹可期

　　记者在采访中了解到，在9月加推和即将上市的楼盘中，中高端项目表现尤为抢眼。其中包括了大宁金茂府、瑞虹新城、大华锦绣华城等项目，均价均在6万元/平方米以上，其中大宁金茂府此次在均价方面迎来了“三连跳”，其最新对外公布的价格为7.8万至8万元/平方米。复兴珑御、绿城黄浦湾等均价10万元以上的顶级豪宅也踩着“金九银十”节点密集入市。

　　在上海顶豪云集的滨江沿线，一批有影响力的开发商手里的项目都计划在9月底、10月亮相。在黄浦江两岸的豪宅市场，对于江景资源的占有成为众豪宅的最大“利器”。从被高溢价拍下的宅地，到万众翘首期盼的地王，上海的滨江之争也愈演愈烈。

　　权威机构数据显示，自今年4月以来，上海千万级以上豪宅月度成交量便稳步保持在500套以上，6、7月份更是以近1000套的成交量达到巅峰水平。虽然近两月下滑显著，近乎腰斩，但500套的成交量仍处于较高水平。并且随着诸多豪宅项目的入市，预计10月豪宅成交将出现反弹。

　　对此，陆骑麟分析表示：“在今年政策不断利好以及前期股市冲高的作用下，豪宅市场迎来大丰收，截至到今年9月21号，千万级以上的豪宅成交量已近5000套，在以往成交史上极为罕见。虽然近两月受累股市及供应等多方面影响成交急速下滑，但在今年“地王”频现且开发商拿地竞争日益白热化的场面，以及近期开发商呈现放量的推盘节奏可以看出，10月豪宅反弹的概率增加，‘银十’豪宅市场将十分值得期待。”

　　第一太平戴维斯上海住宅销售部董事唐华对于上海楼市“金九银十”也持比较乐观的态度。唐华分析称：“在今年上半年快要结束的时候遇到了股票市场的低迷，经过一两个月股票市场的动荡，房地产市场利好已经形成了一个比较稳定的局面，有的客人已经把投资转向了房产市场。当然这不是最主要的因素，上海主流购房客群的置换需求是对中高端楼市的最大刺激。目前上海的刚改需求也在不断释放。”

　　“2000年前后上海豪宅概念出来，而这段时间出现的豪宅在现在成了老房子，这一波豪宅目前已经进入了‘置换期’，这一批置换的量也是非常大的。不少购房者是将现有的豪宅置换，并加大对于品质的追求。”唐华置评。

　　“目前上海市场对于豪宅的需求还是大量存在的，从目前来看，市场上最缺的是好房子，好房子不仅仅是硬件上的过硬，还需要居住空间的人性化、科技环保等因素的加入等等，另外豪宅也是彰显一种尊荣感。”易居中国克而瑞(中国)信息集团高级副总裁于丹丹在2015《地产》品牌企业全球盛典孔雀城“12年第12城”揭牌仪式上表示。在该揭幕仪式上，环北京区域著名品牌开发商——孔雀城有限公司正式登临上海。

　　唐华分析表示：“从整个房地产投资的大环境来讲，市场上给的信号还是比较好的，各方面利好发酵之下，对于投资者信心也是一个提振。所以我对于今年下半年楼市我是非常看好的，“金九银十”成绩可期。从开发商的反映来看，越来越多的大开发商锁定一线城市，他们逐步发觉一线城市是最保值的投资策略，因而加码押注北上广深市场一线城市。”