万科转型又出新招，这次是联合办公

　　转型动作频繁的万科又出新招了，这次是联合办公。

　　SOHO中国的第6家SOHO 3Q宣布开业几天后，9月28日，万科宣布与联合创业办公社（下称P2）合作，将联合办公空间引入虹桥万科中心。

　　虹桥万科中心是万科在上海的第一个商业综合体。这里距离虹桥火车站和虹桥机场只有一步之遥，旁边还有世界上最大的会展中心综合体，坐拥了虹桥商圈最好的地段。万科中心总建筑面积为19万平方米，由7座钻石状的建筑组成，年底开业后，这里将供应10万平方米的甲级写字楼和3万平方米的商业物业。

　　3个月后，一批名不见经传的创业公司将和广汽菲亚特、长江商学院一起入住虹桥万科中心——万科将拿出1600平方米交给P2运营，打造拥有300个工位的联合办公空间。

　　P2是国内最大的联合办公空间，他们宣称拥有最纯正的联合办公的基因，不会参与入住公司投资，而是尽最大努力打造温馨而设施齐全的办公空间，并且尽最大努力让创业团队之间产生化学反应。P2已在北京和上海拥有15个空间，服务250个团队，足记、周末去哪儿、小猪短租、魔方公寓等很有影响力的创业公司都诞生于此。

　　将联合办公引入甲级写字楼在上海滩已有先例。最典型的就是潘石屹新创办的办公新品牌SOHO 3Q，他将位于黄金位置的甲级写字楼拆分成一个个透明的小隔间，每个工位每周的租金为1000元-1300元，如今潘石屹频繁与创业者见面，还打造了面向创业者的“潘谈会”，希望将这些年轻人变成自己的租户。

　　不过，仔细探究就可以发现，无论是SOHO还是万科，联合办公空间的比例都非常小，拿出来的也都是位置、环境相对差的部分。虹桥万科中心此次只拿出千分之八的面积，潘石屹的外滩SOHO 3Q算是面积较大，也只占整个外滩SOHO的1/20，而且3Q部分还位于建筑群最内部、最低矮的F号楼。

　　万科此次拿出来的也是5号办公楼的地下二层，“这一部分不太好利用，物业条件差，不做联合办公也会短期空置着，我们拿出来做联合办公，等于将存量资产活化。”上海万科副总经理、商业资产管理总经理叶挺称。

　　即使这样，将创业团队请进甲级写字楼，万科经历了一个艰难的抉择过程，投资方一开始对此也并不看好。“上面是高大上（的客户），下面是创业者，这两个客群是冲突的。创业团队规模也很小，投资方担心法律财务关系难处理，这是一个务实的考虑。”叶挺说。

　　之后怎么定价，依然是一个难题。SOHO 3Q定价每周1000元，初入上海时，即使潘石屹打了6折，空置率依然在40%以上。相比SOHO的物业，虹桥万科中心的成本压力要小得多，虹桥商圈办公楼的租金报价普遍在5.5-8.0元/平方米/天之间，万科中心的水平则大致在6元左右。

　　办公短租O2O平台“马上办公”的创始人邓连喜告诉界面新闻记者，互联网创业公司可以承受的价格是一个工位1000元/月，如果超过这个价格，就会比较难出租。

　　而且在政府大力鼓励创业的今天，初创公司想从政府的孵化器低价甚至免费获得办公室并不难。上海有150家孵化器，很多政府主办的孵化器常年处于空置状态。

　　所以，在见到虹桥商务区管理委员会副主任费小妹之后，叶挺马上就问能不能获得政府补助。在获得对方的肯定回答之后，他稍微松了一口气。

　　万科正在坚定地转型，对于职业经理人们而言，能否在转型方面有所突破，可能比住宅的销售业绩还要重要。今年以来，万科地方大员们已经提出了家居、装修、教育营地、租赁等新业务，北京区域首席执行官刘肖更是提出了6大转型计划。引入联合办公，是万科上海能拿得出手的故事之一。

　　“企业的组织和资产经营在变化，办公分散化是一个趋势。我们看到海尔在搞内部创业机制，团队分散办公越来越多。万科的合伙人制度也是这样。”在参观完P2的办公场地之后，上海万科的办公室也拆掉隔间，变成开放工位。

　　万科也知道联合办公和传统的写字楼有巨大的区别。创业团队在组织形态、生命周期上和大型跨国企业是完全不同的，而且让万科的主管们像潘石屹或者毛大庆那样变身创业导师、吸引年轻人也不太现实。因此，万科没有自己动手，而是将运营和定价权交给P2，后者已经积累了一套完整的管理小型公司的流程体系，并由此占据了上海联合办公空间接近1/4的市场。

　　不过，此次接手虹桥万科中心对于P2也是不小的压力——他们其他的办公空间都是由旧厂房、住宅改造而来，这次他们则要应万科要求，在甲级写字楼打造年轻的社群文化。P2创始人郑健灵透露，他们打算把地下两层打通，做成炫酷的“洞穴”的概念。

　　叶挺透露，除了虹桥万科中心，万科的其他项目，比如徐汇万科中心、万科时一区也有意向做尝试，并且不排除未来投资入驻企业的可能。

　　新业务的尝试固然重要，但万科要面对的还有区域内办公物业的激烈竞争。根据戴德梁行的统计数据，今年，虹桥商务区核心区将产生261万平方米的甲级写字楼，相当于上海甲级写字楼预计总存量的24%，预计去化周期将达到3年，空置的风险非常高。

　　虹桥天地、虹桥绿谷、虹桥万通中心、虹桥万科中心、龙湖虹桥天街相继上市，开发商之间招商的竞争马上将进入白热化阶段，如何做好差异化的产品和服务来吸引品牌租户是唯一的取胜之道。万科宣称将增大体验式物业的比例，为此他们引入了很多有分量的运动休闲和教育品牌。但是万科能否将住宅上的领先优势延续到商业地产上，未来几个月就将见分晓。